管理费欠缴不还，公寓还卖得掉吗？ —— 由买方承接的机制

卖得掉。不过欠缴的部分会由买方承接，所以在买卖之前就会让买方知道。而且买方付了钱，也不代表卖方的债务就消灭。实务上会在交割时清算。

本页是写给想卖掉有管理费、维修基金欠缴的公寓的人，说明那笔欠缴到底是什么性质。出售的整体流程整理在专题：离开日本者的不动产出售，人在海外直接出售时的先后顺序整理在海外所有人的出售指南。

最后更新：2026年◯月◯日

管理费欠缴不还，还卖得掉吗？

卖得掉。

并不会因为有欠缴，区分所有权的买卖就被禁止。转移所有权的登记，也与有无欠缴切开处理。所以并没有「必须先全额付清才能挂牌出售」这回事。

不过，下面3件事会动起来。

什么	会怎么样
对买方的说明	欠缴金额会在重要事项说明的场合告知买方
价格	买方站在承接欠缴的立场，因此会要求议价，或要求在交割时清算
时间	欠缴金额很大，加上房贷余额后超过买卖价款时，就需要与抵押权人协调

**放着不管只会越来越重。**管理规约若订有迟延损害金，那部分也会累积；而且如后面所述，业主委员会还可以申请拍卖。如果您正在考虑出售，有欠缴这件事本身并不构成停下来的理由。

欠缴不会被买方知道吗？

**会被知道。**因为这已经列在宅地建物取引业者对买方所做的重要事项说明项目里。

宅地建物取引业法第35条第1项第6号规定了区分所有建筑物应说明的事项，并把具体内容委由国土交通省令、内阁府令定之。受到委任的宅地建物取引业法施行规则第16条之2，规定如下。

号	应说明的事项
第6号	订有为计划性维持修缮而提取费用之规约时，其内容及已经提取的金额
第7号	该建筑物所有人应负担的通常管理费用之金额

这里有一点要说清楚。**「告知欠缴金额」这句话，并没有写在法令的条文本身里。**依据是国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（宅地建物取引业法之解释、运用的考量方式。令和8年4月1日施行版）第35条第1项第6号关系6、7。

该区分所有建筑物如有维修基金等的欠缴，应告知其金额。

管理费用如有欠缴，应告知其金额。

依据不是法律的条文，而是国土交通省的解释通达——这才是准确的讲法。实务上，宅地建物取引业者会委托物业管理公司、业主委员会调查管理相关事项，欠缴金额会记载在那份回复书上出来。就算卖方不说，也会经由这条路径浮上来。

另外，**出租时则不同。**同规则第16条之2的柱书规定，建筑物租赁合同的说明事项只有第3号与第8号。管理费、维修基金的金额与欠缴金额，并不包含在租赁的重要事项说明中（给海外业主（出租））。

为什么买方要付别人欠缴的钱？

因为法律就是这样写的。

建物の区分所有等に関する法律（关于建筑物区分所有等之法律，以下称区分所有法）第8条，全文就只有这么短。

前条第一项所定之债权，对债务人即区分所有人之特定继受人亦得行使。

「前条第一项」是第7条第1项。第7条第1项就区分所有人针对共用部分、建筑物基地、共用部分以外之建筑物附属设施而对其他区分所有人享有的债权，以及基于规约或区分所有人大会决议而对其他区分所有人享有的债权，在债务人的区分所有权及置于建筑物内的动产上承认优先受偿权，并规定「管理人或管理组合法人为执行其职务或业务而对区分所有人享有的债权，亦同」。管理费、维修基金，正是基于规约或区分所有人大会决议而发生的债权。

那么，「特定继受人」包不包括买方？国土交通省「令和7年改正 マンション標準管理規約（単棟型）」（令和7年修正 公寓标准管理规约〈单栋型〉）的评注第5条关系，是这样说明的。

包括继受指继承，特定继受指买卖及交换等情形。承租人属于占有者。

**这不是判例，而是国土交通省公布的解说文件。**标准管理规约第26条也规定「业主委员会就管理费等享有的债权，对区分所有人之特定继受人亦得行使」。

立场	会不会被业主委员会请求
继承人（包括继受）	会被请求
买方（特定继受）	会被请求
承租人（占有者）	不是特定继受人

买下房子的人，就站在会被请求前一位所有人欠缴管理费的位置上。买方知道这件事，所以会拿来议价，或是把交割时的清算列为条件。想瞒着欠缴把房子脱手，在实务上做不到。

买方付了，我的欠款就消灭了吗？

不会消灭。

区分所有法第8条的文字是「对特定继受人亦得行使」。这是「可以请求的对象增加了」的规定，**并没有写原本的区分所有人因此免责。**既然条文里没有免责的规定，就不能读成「卖掉就等于自己的债务消失」。

在道理上，买方向业主委员会付款之后，还可能出现该买方向前所有人求偿的场面。可以参考的裁判例是：以拍卖买受并支付了欠缴管理费的买受人，向已受破产、免责的前所有人求偿的案件中，法院认定「前所有人负有支付之义务」的东京高等裁判所平成23年11月16日判决（介绍于RETIO 87-114）。法院名称与判决日期已经确认，但案件编号则尚未确认。

有时会看到用「不真正连带债务」这个用语来说明这层关系的记述。**不过，我们没有能够找出明确以此构成的判例。**本文仅就条文的文字作说明。个别案件中谁要负到什么程度的责任，请向律师确认。

实务上的结论只有一个。**不能因为会由买方承接，就以为放着不管自己的负担就会消失。**要卖的话，在交割时清算是整理起来最快的形式。

业主委员会可以做到什么程度？

可以做到不取得确定判决就申请拍卖。

依顺序来看，是这样的。

#	阶段	依据
1	管理费等的债权上有优先受偿权	区分所有法第7条第1项
2	该优先受偿权，就优先顺位与效力视为共益费用的优先受偿权	区分所有法第7条第2项
3	共益之费用属于一般优先受偿权	民法第306条第1号
4	一般优先受偿权，提出证明其存在之文书或电磁记录即可开始实行担保权	民事执行法第181条第1项第2号ハ
5	依担保不动产拍卖之方法为之	民事执行法第180条第1号

通常，要把别人的不动产拿去拍卖，需要确定判决之类的债务名义（执行依据）。**管理费的优先受偿权在这个框架之外。**只要提出规约、大会的会议记录、欠缴的记录等「证明存在之文书」就可以启动程序；欠缴长期化的公寓会出现业主委员会申请拍卖的例子，原因就在这个结构。

不过，业主委员会这一侧也有限制。

限制	内容
顺位	国土交通省的标准管理规约 附件3写道「区分所有法第7条的优先受偿权，劣后于公租公课及抵押权等已登记的担保权」
顺序	同样是附件3写道「限于就作为优先受偿权标的、置于建筑物内之动产实行担保权仍无法回收欠缴全额时，才能对区分所有权实行优先受偿权」。民法第335条第1项也规定，一般优先受偿权人应先自不动产以外之财产受偿，仍有不足时才能自不动产受偿

还有房贷的房子，已登记的抵押权排在前面。就算拿去拍卖，业主委员会也不见得回收得到。正因为如此，对业主委员会来说，比起拍卖，用一般买卖在交割时清算往往更快解决——这就是即使有欠缴，出售的洽谈仍然可以往前推进的理由。

经过几年会罹于时效？

结论上的期间是5年，但说明的方式需要小心。

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常被引用的是最高裁判所第二小法廷平成16年4月23日判决（案件编号 平成14(受)248／民集第58卷4号959页）。这是认定管理费、特别修缮费的债权，属于当时的民法第169条（定期给付债权的5年短期消灭时效）所定债权的案例。

这里是重点。**这个旧第169条，已经在2020年（令和2年）4月1日删除。**现在的民法第169条，是关于经判决确定之权利的、内容完全不同的条文。因此，写成「判例认为适用现行第166条第1项第1号的5年」并不准确。

现行法的依据条文是民法第166条第1项第1号——「自债权人知悉可行使权利时起5年间不行使时」。业主委员会掌握每月管理费的请求时期，因此结果上的期间一致为5年。不过，我们找不到判示平成16年最高法院判决的射程直接及于现行第166条第1项第1号的判例。

而且，**指望时效并不现实。**时效不是放着不管就会完成的东西，会因为请求、诉讼、债务承认而妨碍其进行。关于业主委员会在拍卖程序中提出分配要求的场面，最高裁判所第二小法廷令和2年9月18日判决（案件编号 平成31(受)310／民集第74卷6号1762页）就享有区分所有法第7条第1项优先受偿权之债权人的分配要求与消灭时效之中断，作出了判断。这是以优先受偿权在民事执行法第181条第1项的框架下处理为前提的判决。个别案件中时效是否已经完成，请向律师确认。

交割时要怎么处理？

**看合同怎么约定。**一般来说，会组合下面2项。

项目	通常的处理
交房日以后的管理费、维修基金	以交房日为基准按日结算（当月份由哪一方负担、按日结算从哪天起算，依合同而定）
交房日之前发生的欠缴部分	多半作为卖方的负担，在交割时从买卖价款中清算，并缴给业主委员会

如果没有清算欠缴就交房，买方就会被置于依区分所有法第8条被请求的位置。买方那一侧的金融机构不喜欢这一点，也有因此不放款的情形。要不要把欠缴的清算写进合同作为交割的条件，是在买卖的入口就要决定的论点。

如果欠缴与借款已经累积到连买卖价款都不够的程度，情况就不一样了。需要与抵押权人协调，时间也会拉长。到了这个地步该怎么进行，会依个别案件而不同，请及早与我们洽谈。

人在海外期间欠缴越滚越多，该怎么办？

住在海外的人的欠缴，很多是从汇款与通知都断掉开始的。

常见的起点	会发生的事
扣款账户变成休眠或已销户	扣款失败，催缴寄到日本的旧地址
登记簿上的地址还是旧的	业主委员会和邮局都追不到收件地址
出租后全部交给物业管理公司	汇款虽然还在进行，却没跟上管理费的调整

首先要做的有3件事。

#	要做的事
1	联络物业管理公司、业主委员会，取得欠缴金额与明细（管理费、维修基金、迟延损害金）的书面材料。金额不确定，就无法判断该卖还是该付
2	把登记簿上的地址改成现地址。地址变更登记已经义务化（登记簿的地址变更已经义务化）
3	决定要出售，还是付清后继续持有

登记是司法书士的业务。我们会以由您本人直接签约的形式为您介绍，本公司不会收取介绍费。

若选择出售，人在海外也可以进行。委托书、代替印鉴证明书的文件、作为非居住者的税务处理等，有一定的先后顺序——出境后出售、现在该做的事、非居住者的判定以交房日为准。

本文的依据

内容	依据
对特定继受人的请求	建物の区分所有等に関する法律（关于建筑物区分所有等之法律。昭和37年法律第69号）第8条
管理费等债权的优先受偿权／视为共益费用的优先受偿权	同法第7条第1项、第2项
共益之费用＝一般优先受偿权／一般优先受偿权人的受偿顺序（先自不动产以外之财产）	民法（明治29年法律第89号）第306条第1号／第335条第1项
消灭时效的起算点与期间（现行法）	民法第166条第1项第1号（2020年4月1日施行之修正民法）
依一般优先受偿权开始实行担保权（证明存在之文书或电磁记录）／担保不动产拍卖之方法	民事执行法第181条第1项第2号ハ／第180条第1号
关于区分所有建筑物的重要事项说明	宅地建物取引业法（昭和27年法律第176号）第35条第1项第6号
维修基金的规约约定与已提取金额／通常管理费用之金额／租赁合同仅第3号、第8号	宅地建物取引业法施行规则第16条之2 柱书、第6号、第7号
告知欠缴金额（依据不是法令条文，而是解释通达）	国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（令和8年4月1日施行版）第35条第1项第6号关系 6、7
特定继受为买卖及交换等，承租人为占有者	国土交通省「令和7年改正 マンション標準管理規約（単棟型）」评注 第5条关系
管理费等的债权对特定继受人亦得行使	同 标准管理规约 第26条
优先受偿权的劣后，以及实行的顺序	同 附件3
管理费、特别修缮费的债权被认定属于旧民法第169条所定债权的案例	最高裁判所第二小法廷 平成16年4月23日判决／平成14(受)248／民集第58卷4号959页
享有优先受偿权之债权人的分配要求与消灭时效之中断	最高裁判所第二小法廷 令和2年9月18日判决／平成31(受)310／民集第74卷6号1762页

条文、资料为2026年8月11日时点所确认。**以下各点尚未确认。**①把特定继受人与前区分所有人的关系构成为「不真正连带债务」的判例（本文中未使用此用语）②判示平成16年最高法院判决的射程及于现行民法第166条第1项第1号的判例 ③东京高等裁判所平成23年11月16日判决的案件编号。

本页为一般性的信息提供。个别案件中谁要负到什么程度的责任、时效是否已经完成，本文并没有作出判断。**有纠纷性的案件请找律师、登记请找司法书士、税务请找税理士，我们会以由您本人直接签约的形式为您介绍。本公司不会收取介绍费。**不动产的中介由四叶不动产股份有限公司承接，文件制作由四叶行政书士事务所承接，分别为不同的合同。

本文由四叶不动产股份有限公司代表取缔役、宅地建物交易士、行政书士浦松丈二撰写。曾在每日新闻担任记者34年，以中国总局长身份常驻中国、台湾、泰国。文京区小日向，从茗荷谷站步行5分钟。

相关链接

• 专题：离开日本者的不动产出售
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• 给海外业主（出租）