交割當天，實際上發生了什麼事？——誰在確認什麼

交割那天，相關的人聚在同一個房間裡，司法書士把文件全部看過一遍，判斷「這樣就能登記」之後，錢才會開始動。順序不會顛倒過來。確認入帳，當天之內申請登記，然後結束。

常有人問「當天我自己要做什麼」。要做的只有簽名蓋章、交接鑰匙和文件。時間的大半，是司法書士在確認的時間，本文寫的就是那段時間的內容。整體流程在出國前不動產出售專題。

最後更新：2026年◯月◯日

交割那天，會有誰到場？

**賣方、買方、雙方的不動產業者，以及司法書士。**買方要貸款時，會加上金融機構的承辦人，一般認為在該金融機構進行。賣方和買方接受本人確認，賣方負責簽名蓋章與交付，買方負責付款。不動產業者負責確認文件與結算款、交接鑰匙；司法書士負責確認本人、意思與標的物，並申請登記。

**在場的司法書士，是司法書士本人。**日本司法書士會聯合會的會規——司法書士行為規範第47條規定「司法書士，不得使輔助人員（補助者）進行不動產交易中的到場見證」（令和5年4月1日施行）。

最先做的是什麼？

**是司法書士的本人確認。**排在談錢之前。司法書士行為規範第44條是這樣規定的。

司法書士受任不動產登記業務時，必須透過確認委託人及其代理人等確為本人、確認其意思，以及確認標的物等，正確掌握實體上的權利關係。

同條第2項還要求製作並保管已完成確認的紀錄。這裡要寫得精確。司法書士法和同法施行規則裡，並沒有「本人確認義務」這樣的條文。依據是這部會規（另外還有司法書士法第2條的職責），以及犯罪による収益の移転防止に関する法律（犯罪收益移轉防止相關法律）。同法第2條第2項第46號把司法書士、第42號把宅地建物取引業者列為特定事業者，依第4條第1項的交易時確認，要確認本人特定事項／進行交易的目的／職業（法人則為事業內容）／實質支配者。

**司法書士和不動產業者，各自分別做確認。**同樣的事被問兩次，原因就在這裡。

司法書士是看什麼來判斷「可以登記」的？

看文件、眼前這個人、登記簿這三者是否一致。

不動產登記法第60條規定，權利相關的登記申請「必須由登記權利人及登記義務人共同為之」。兩邊的文件不齊，就無法往前走。

要確認的東西	常見的絆腳石
本人確認文件・印鑑登記證明書・委任狀	過期、製作後經過的時間、記載不足、蓋的印章不一致
登記識別資訊（權利證）	找不到。依不動產登記規則第72條第1項第1號，司法書士要製作記載「面談的日期時間、地點及當時的狀況」的本人確認資訊，因此需要面談
登記簿上的地址・姓名與現在的是否一致、物件的標示	不一致。需要另外辦地址變更的登記／登記簿與契約書有出入

地址還是舊的時候請看登記簿上的地址還停在搬家之前，會怎麼樣，委任狀請看委任狀該寫什麼、怎麼寫。

錢是在哪個時點動的？

**在司法書士說了「可以登記」之後。**民法第533條規定，雙務契約的當事人一方，「在對方提出履行其債務…之前，得拒絕履行自己的債務」（同時履行抗辯）。賣方的交付與移轉登記義務，和買方的價金支付義務彼此相對，所以在同一個房間裡同時進行。

順序	發生什麼事
1	司法書士進行本人確認與文件確認
2	司法書士判斷「這樣就可以申請登記」
3	買方匯出價金（有貸款時則撥款）
4	確認入帳
5	結清各項費用與結算款，交付鑰匙與相關文件
6	司法書士向法務局申請登記

2和3不會對調。另外，所需時間一般認為大約1到2小時，但那是法令和官廳資料都沒有依據的概略數字。

為什麼要「當天之內」申請登記？

因為登記的順位，是由申請的先後決定的。條文分三段連在一起。不動產登記法第4條規定「就同一不動產所登記之權利，其順位…依登記之先後」。而那個先後，依同法第19條，由收件時所編的收件號碼決定（兩件以上的申請先後不明時，視為同時），不動產登記規則第58條則規定「登記官…應依收件號碼之順序辦理登記」。所以，早一天拿到收件號碼是有意義的。

以下是運作層面的事。

	時間
法務局的業務辦理時間	平日 上午8點30分〜下午5點15分
法務局的櫃檯服務時間	平日 上午9點〜下午5點（自令和6年1月4日起）
線上申請系統的使用時間	平日 上午8點30分〜晚上11點／假日 上午8點30分〜下午6點
線上登記申請的收件時間	平日 上午8點30分〜下午5點15分。之後與假日送出的，算次一營業日收件

**「使用時間」和「收件時間」是兩回事。**就算晚上11點還連得上，過了下午5點15分送出的，就是次一營業日收件。交割之所以排在上午，是從這裡往回推算的結果。不過法務局就櫃檯有加註「櫃檯服務時間以外，並非一概不受理櫃檯的申請等」。

當天要結算多少錢？

金額要看物件和契約，但項目是固定的。

要結算的項目	方向
固定資產稅・都市計畫稅，管理費・修繕儲備金	交屋日以後的部分，由買方付給賣方
租金・押金（出租中）	依契約的約定（依據條文未經查證）

**固定資產稅的按日結算，並不是法律規定的。**這是東京都主稅局的說明。

在買賣契約等移轉所有權時，有將固定資產稅按日等方式結算的商業慣例，但這並非地方稅法上所規定者。…純粹是依當事人之間的合意而進行的。

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起算日要定在1月1日還是4月1日，同樣是契約書的約定。請不要等到當天，在簽約之前就先確認。

人留在海外，可以參加交割嗎？

**要看您的情況。**首先，在有權利證的一般交割中，我們找不到規定賣方必須與司法書士面對面的法令條文。不過行為規範第44條要求確認本人與意思，而確認的方法由司法書士判斷。

另一方面，沒有權利證的情形則不同，因為不動產登記規則第72條第1項第1號要求記載「面談的日期時間、地點及當時的狀況」，所以需要面談。要附在委任狀上的文件如下。不以印鑑登記證明書為之時，公證人或相當於公證人之人的認證是例外（不動產登記令第18條第1項〜第3項／不動產登記規則第49條第1項第1號・第2項第2號）。

狀況	要附在委任狀上的東西
在日本有住民登記，並已辦印鑑登記	署名蓋章＋印鑑登記證明書（製作後3個月以內）
具日本國籍且住在海外的情形	駐外館處的簽名證明（外務省說明為「代替日本印鑑證明之物」）。**因為要在領事面前簽名，本人必須親自前往館處，不能代辦、也不能郵寄申請。**每份相當於1,700日圓（在留證明1,200日圓）
外國籍且住在海外的情形	無法申請簽名證明，會變成要委託當地的公證人

**這裡未經查證。**駐外館處的領事是否屬於不動產登記規則第49條所說的「相當於公證人之人」，明確載明這一點的法令或通達，本文的調查並未找到。實務上是這樣處理的，但無法斷定。請事先向管轄法務局和司法書士確認。

重要事項說明，依宅地建物取引業法第35條第8項・第9項以及第37條第4項・第5項，取得同意後可以用電磁方法提供（令和4年5月18日施行）。IT重要事項說明自令和3年3月30日起正式實施。整體樣貌請看海外屋主的日本不動產出售指南。

發生什麼事，會導致當天交割不成？

多數是卡在文件的一致性上。

卡住的原因	什麼時候能察覺
登記簿上的地址・姓名和現在的不同	看到登記事項證明書的時點
找不到權利證	收集文件的時點。需要安排面談的日程
印鑑登記證明書過舊、委任狀的記載或蓋印不符	備齊文件的時點。當天可能來不及改
抵押權的塗銷文件沒送到／貸款沒撥下來／確認不到入帳	事前的安排與當天

事故多半是這種形式：本來事前就該發現的事被漏看，然後就到了當天。

本文的依據

法令・資料	條・項・號	施行日・最後修正
司法書士行為規範（日本司法書士會聯合會的會規）	第44條／第47條	令和5年4月1日施行
司法書士法	第2條（職責）。※該法與同法施行規則並無「本人確認義務」的明文規定	2026年5月21日施行（最後修正 令和5年法律第63號）
犯罪による収益の移転防止に関する法律	第2條第2項第46號・第42號／第4條第1項	2026年7月23日施行（最後修正 令和8年法律第64號）
不動產登記法	第4條／第19條／第60條	2026年6月24日施行（最後修正 令和8年法律第46號）
不動產登記規則	第49條第1項第1號・第2項第2號／第58條／第72條第1項第1號	2026年5月21日施行（最後修正 令和8年法務省令第38號）
不動產登記令	第18條第1項・第2項・第3項	2026年5月21日施行（最後修正 令和8年政令第38號）
民法	第533條（同時履行抗辯）	2026年6月24日施行（最後修正 令和8年法律第45號）
宅地建物取引業法	第35條第8項・第9項／第37條第4項・第5項	令和4年5月18日施行。買賣的IT重要事項說明自令和3年3月30日起正式實施
外務省「駐外館處的證明」	簽名證明・在留證明	令和8年7月9日更新
東京都主稅局「固定資產稅・都市計畫稅」	結算並非地方稅法的規定，而是當事人之間的合意	―
法務局／登記・供託線上申請系統	業務辦理時間・使用時間・收件時間	運作

標記「未經查證」的部分依據2026年8月11日時點的條文，施行日與最後修正日尚未取得佐證。**本文是一般性的資訊提供，並不就個案判斷可否。**登記是司法書士的業務。在需要的場合，為您介紹司法書士（由您本人直接簽約）。本公司不會收取介紹費。

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本文由四葉不動產股份有限公司代表取締役、宅地建物交易士、行政書士浦松丈二撰寫。曾於每日新聞擔任記者34年，以中國總局長身分常駐中國、台灣、泰國。文京區小日向，從茗荷谷站步行5分鐘。