有租客住着就出售，押金会怎么样？——带租约转售时一并承接的东西

即使在有承租人居住的状态下出售，押金的返还义务在法律上也当然转移给买方。不过，要能对承租人主张这一点，必须先办好所有权转移登记；而相当于押金的钱要如何从卖方交到买方手上，是由合同而不是由法律决定。

本文是写给出售出租中房产的一方。人在海外仍要继续出租的情形，请看海外业主专页（出租）；承租一方该怎么读合同，请看租赁合同要读哪里。以下把什么会自动转移、什么要用合同决定分开来说。

有承租人住着，可以出售吗？

可以。不需要先请承租人搬走。

民法第605条之2第1项规定：「于具备前条、借地借家法（平成三年法律第九十号）第十条或第三十一条及其他法令规定之租赁对抗要件之情形，该不动产经让与时，该不动产之出租人地位转移于受让人。」当房东这个地位本身就转移给买方。

「对抗要件」要怎么具备，按房产种类而不同。

房产	对抗要件	依据
建物	建物已交付时（纵未登记亦可）	借地借家法第31条
不动产一般	已登记租赁权时	民法第605条

实务上真正起作用的是借地借家法第31条。该条规定：「建物之租赁，纵未登记，于建物已交付时，对其后就该建物取得物权之人，发生效力。」只要承租人现实住在里面，买方就不能说「我买下来了，请你搬走」。带租约转售就是建立在这个条文之上的交易。

另外，民法第605条之2第2项规定，当事人合意将出租人地位保留于让与人，并由受让人出租给让与人时，地位不转移。不过这种形式是卖方继续当出租人，和想要脱离管理的人的目的正好相反。

需要承租人同意吗？

不需要。

民法第605条之3规定：「不动产之让与人为出租人时，该出租人地位得不经承租人承诺，依让与人与受让人之合意，转移于受让人。」条文里就写着「不经承租人承诺」。

不会发生谈好之后被承租人反对、又回到原点的事。对有出国期限的人来说，这一点很重要。不过合同上有时会设有特约，其效力不把文字读过就无法判断。

押金最后由谁返还？

买方。就算不设特约，也是如此。

民法第605条之2第4项规定，出租人地位转移时，「依第六百零八条规定之费用偿还相关债务」及「依第六百二十二条之二第一款规定之同款所定押金返还相关债务」，「由受让人或其承继人承接」。

转移给买方的，是押金返还相关的债务（民法第622条之2第1项的押金）和费用偿还相关的债务（民法第608条）。

是不是「押金」，不是看名称决定的。民法第622条之2第1项把押金定义为：不论名目为何，承租人为担保基于租赁所生之承租人债务，而交付给出租人的金钱。即使合同上写的是「保证金」，只要具有这个性质，就当作押金处理。

又，民法第605条之3的后段准用民法第605条之2第3项及第4款。未经承诺而转移地位的情形，押金的处理也一样。

押金这笔钱本身，要怎么交？

这里是实务上的重头戏。

**关于让与人和受让人之间要如何结算相当于押金的金额，民法里没有条文。**买方对承租人负返还义务是条文决定的，但卖方要怎么把这笔原始资金交给买方，是由当事人以合同决定。

方式	内容	要留意的地方
从买卖价款中扣除	把相当于押金的金额从价款里扣掉再交割	交割现场不会有现金移动。要在结算书上写明细
用汇款或现金交付	价款全额收取，另外把相当于押金的金额交给买方	需要确认到账。海外汇款要花天数和手续费

不论哪一种，返还义务在买方这个结论都不会改变。会变的只有卖方和买方之间钱的流动方式。没有把这一点决定好就迎接交割日，当天就会卡住。

金额本身也可能已经动过。买卖之前，要把租赁合同（押金、保证金的金额，押金摊销、敷引等不予返还的特约）、续约合同和备忘录（金额的变动）、到账和抵充的记录（抵充欠缴的租金）核对过一遍。

买方从什么时候开始成为「房东」？

从办好所有权转移登记的时候开始。

民法第605条之2第3项规定，出租人地位的转移「未就作为租赁物之不动产办理所有权转移登记者，不得对抗承租人」。即使卖方和买方已经合意，没有办登记就不能对承租人主张。

场面	什么时候
卖方和买方之间地位转移	依买卖合同的约定
可以对承租人主张	办好所有权转移登记时（民法第605条之2第3项）

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需要通知承租人吗？

这不是法律上的要件。

**民法第605条之2也好，民法第605条之3也好，都没有以「通知承租人」为要件的文字。**条文所定的对抗要件只有所有权转移登记（民法第605条之2第3项）。

即使如此，实务上还是会用书面告知出租人已经换人。理由不在法律，而是因为需要请承租人改变租金的汇款账户。

告知书要写的事项	理由
出租人已经换人，以及那一天的日期	因为租金的支付对象改变
新的租金汇款账户	为了避免汇进旧账户
押金已经由新出租人承接	为了指明返还请求的对象
设备故障等的联系窗口	为了不让承租人为难

承租人万一把租金付给旧出租人时要怎么处理，我们尚未确认判例（未查证）。

当月的租金是谁的？

按日分算，这是民法的想法。这一点常常被说错，所以把条文列出来。

争点	条文	内容
租金是不是法定孳息	民法第88条第2项	作为物之使用对价而应受领之金钱及其他物，为法定孳息
怎么分	民法第89条第2项	法定孳息依收取权利之存续期间，按日计算取得之
什么时候支付	民法第614条	建物及宅地于每月月底支付

也就是说，租金的按日计算，民法里有规定。「因为法律没有规定，所以照习惯决定」这种说明，在租金上并不成立。

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不过这是可以用当事人合意变更的规定。实际的合同多半是预付，这种情况下，是把卖方已经收取的租金当中相当于交房后期间的部分交给买方来结算。要在买卖合同和结算书上写清楚以哪一天为界。

退租时的恢复原状，是谁的责任？

承租人要负担的，是扣掉一般使用所产生的损伤之后的部分。

民法第621条把「因通常使用收益所生租赁物之损耗及租赁物之经年变化」，从承租人负恢复原状义务的「损伤」里排除。不可归责于承租人之事由所造成的，也一样排除。

区分	是否包含在恢复原状义务中
因通常使用收益所生之损耗	不包含
经年变化	不包含
不可归责于承租人之损伤	不包含
上述以外之损伤	包含

做这个区分、判断要不要从押金里扣的，是当时的出租人，也就是买方。正因为如此，把记录入住时状态的资料（检查表、照片、现场验收记录）交接给买方才有意义。没有资料，买方就无法确认那个损伤是不是入住前就有的。

已经确定要出国的话，要从哪里着手？

从收集文件开始。人到了海外之后再调取日本国内的文件，会很花时间。

要收集的东西	要看的地方
租赁合同正本	租金、公共管理费、押金金额、期间、特约
续约合同、备忘录	条件有没有改变
租金的到账记录	有没有欠缴、最近一次到账日
担保公司、连带保证人的文件	买卖之后怎么处理
入住时的状态记录	判断恢复原状的材料
管理委托合同	解约的预告期间
管理规约、业主大会资料（区分所有）	管理费、维修基金，维修的计划

在这之上，再决定要带租约出售还是等承租人搬走、希望的交房日、相当于押金的金额要用价款扣除还是汇款、出国后的手续要委托给谁。

交房日之所以成为基准，理由在非居住者的判定以交房日为准；出国后的安排在出国后出售・现在要做的事；整体流程汇总在海外所有人售房指南。

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本文是一般性的信息提供。结论会因为合同的特约和房产的情况而改变。个别的判断，由有资格者在确认文件之后进行。

本文的依据

法令	条・款	内容	施行日・最终修改
民法	第88条第2项	法定孳息的定义	2026年6月24日施行（最终修改 令和8年法律第45号）
民法	第89条第2项	法定孳息的按日计算	2026年6月24日施行（最终修改 令和8年法律第45号）
民法	第605条	以租赁权登记对抗	2026年6月24日施行（最终修改 令和8年法律第45号）
民法	第605条之2第1项	出租人地位的转移	2026年6月24日施行（最终修改 令和8年法律第45号）
民法	第605条之2第2项	地位保留于让与人	2026年6月24日施行（最终修改 令和8年法律第45号）
民法	第605条之2第3项	对抗要件是所有权转移登记	2026年6月24日施行（最终修改 令和8年法律第45号）
民法	第605条之2第4项	押金返还、费用偿还债务的承接	2026年6月24日施行（最终修改 令和8年法律第45号）
民法	第605条之3	不需要承诺的地位转移	2026年6月24日施行（最终修改 令和8年法律第45号）
民法	第608条	承租人的费用偿还请求	2026年6月24日施行（最终修改 令和8年法律第45号）
民法	第614条	租金的支付时期	2026年6月24日施行（最终修改 令和8年法律第45号）
民法	第621条	恢复原状义务（不含一般损耗等）	2026年6月24日施行（最终修改 令和8年法律第45号）
民法	第622条之2第1项	押金的定义与返还义务	2026年6月24日施行（最终修改 令和8年法律第45号）
借地借家法	第31条	因交付而生的建物租赁对抗力	2026年5月21日施行（最终修改 令和4年法律第48号）

各条文的施行日和最终修改，会在公开前确认后填入。出租人地位的转移是否及于债权让与通知的规定、已经付给旧出租人的租金要怎么处理，我们尚未确认判例。

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本文由四叶不动产股份有限公司代表取缔役、宅地建物交易士、行政书士浦松丈二撰写。曾在每日新闻担任记者34年，以中国总局长身份常驻中国、台湾、泰国。文京区小日向，从茗荷谷站步行5分钟。