売りにくい土地・建物の出口相談。狭小地・再建築不可・共有・借地
文京区で売りにくい土地・建物（再建築不可・共有・借地・狭小地）の出口は、①媒介で売る、②提携する買取業者を買主とする媒介、③貸す・活用して持つ、の3つに整理できます。四葉不動産は役所調査と比較表の作成、売却の媒介を行います。
可否や価格の判断は、現地と役所の調査を経て、資格者（建築士・特定行政庁・司法書士・税理士・弁護士）が確認します。共有物分割請求や地主との紛争など、紛争性のある手続は弁護士へご案内します。
「再建築不可と言われた」「名義が兄弟の共有のまま」「土地は借地」「15坪しかない」——買い手が限られる土地・建物には、売る前に整理することと、売る以外の出口があります。このページは、相続した方にかぎらず、買った・親から生前にもらった・長く住んだ借地など、所有者の方全般の入口です。
相続で引き継いだ不動産の全体像は文京区で不動産を相続したら（完全ガイド）に、種類ごとの詳しい話は下の4つのページにまとめています。対象は文京区を中心に東京23区です。
最終更新：2026年9月23日
うちの土地は、どの種類にあたりますか？
売りにくさの原因は建物の古さより権利と接道にあることがほとんどです。まず、どの種類にあたるかを書類で確かめます。複数にまたがることも珍しくありません。
| 種類 | こんなとき | 確認する書類 | 確認先 |
|---|---|---|---|
| 再建築不可 | 接道が2m未満／道路に接していない／接している道が建築基準法上の道路でない／私道の持分がない | 登記事項証明書・公図・地積測量図・（あれば）確認済証 | 文京区建築指導課（道路の種別・幅員）・建築士 |
| 共有名義 | 名義人が2人以上／亡くなった方の名義のまま／連絡の取れない共有者がいる | 登記事項証明書（共有者と持分）・戸籍・遺言書 | 司法書士（登記）・四葉行政書士事務所（遺産分割協議書・別契約）・弁護士（紛争） |
| 借地権・底地 | 土地が地主のもの／人に土地を貸している／契約書が見当たらない | 借地契約書・建物の登記事項証明書・地代の記録 | 地主（承諾）・弁護士（承諾に代わる許可の申立て） |
| 狭小地・旗竿地 | 15坪前後／路地状部分で道路につながる／セットバックが要る | 公図・地積測量図・用途地域と建蔽率・容積率の資料 | 文京区建築指導課・建築士 |
| がけ・擁壁 | 高さ2mを超えるがけ・擁壁が敷地の中や隣にある | 擁壁の検査済証の有無・造成時の図面 | 建築士（安全性）・文京区建築指導課（東京都建築安全条例第6条の該当） |
未登記の建物、境界が未確定の土地、長屋・連棟の切り離しが重なる場合は、売る前に登記・測量の手続が必要になることがあります（表題登記は土地家屋調査士、所有権の登記は司法書士の業務です）。
媒介で売る・買取・貸して持つは、何が違いますか？
3つの出口を、同じ物差しで並べます。相場・割合・日数は案件ごとに違うため、ここには書きません。個別の見込みは、調査のあとに書面でお示しします。
| 媒介で売る | 提携する買取業者を買主とする媒介 | 貸す・活用して持つ | |
|---|---|---|---|
| 価格の考え方 | 市場の買い手が付ける価格。買い手の種類（隣地所有者・実需・投資家）で幅が出る | 買取業者が再販の見込みと改修費を差し引いた価格になるのが一般的 | 売らずに、賃料・使用料で時間をかけて回収する |
| 期間の考え方 | 買い手が決まるまで。権利の整理が要る土地は長くなる | 提示から決済までは比較的短い | 準備（工事・募集）のあとは継続 |
| 契約不適合責任 | 個人の買主には原則負う。特約で限定できるが、知りながら告げなかった事実には及ばない（民法第572条） | 免責の特約が一般的。同じく民法第572条の限界がある | 貸主としての修繕義務が続く |
| 報酬の根拠 | 成約時に、宅地建物取引業法第46条に基づく告示の上限の範囲内の媒介報酬 | 同じ媒介報酬（当社は売主様との媒介契約に基づく） | 媒介報酬はなし。工事費・管理費・固定資産税等がかかる |
| 近所に知られるか | 広告の範囲による。限られた相手にだけ打診する進め方もある | 知られにくい | 用途による |
| 向いている場合 | 時間をかけられる。隣地所有者や実需の買い手が見込める | 早く手放したい。手続の負担を減らしたい | 手放す時期を決めていない。次の判断まで負担を軽くしたい |
買取の建て付けについて。買取をご希望の場合、買主は提携する買取業者です。当社は売主様との媒介契約に基づいて複数の買取業者に打診し、提示を並べてお示しします。報酬は、宅地建物取引業法第46条に基づく告示の上限の範囲内の媒介報酬で、買主が誰かは媒介契約と重要事項説明の書面で明示します（同法第34条の取引態様の明示）。日数や金額を競う買取はしません。当社が出す差は、調べた結果を報告書にして、選択肢を並べることです。
売却した場合の税金（譲渡所得）や、相続がからむ場合の相続税・特例の適用可否は税理士の業務です。当社は、税理士が判断に使う不動産側の数字（売却見込み・賃料見込み・維持費）を揃えてお渡しします。
四葉不動産に相談すると、何をしてもらえますか？
- 1. 役所調査と現地確認登記事項証明書・公図・契約書を確認したうえで、道路の種別と幅員、用途地域と建蔽率・容積率、建築の制限、東京都建築安全条例の該当、区の制度を役所で確認し、現地を見ます。
- 2. 調査報告書確認した事実と、判断を要する専門家（建築士・特定行政庁・税理士・司法書士・弁護士）の一覧を書面にしてお渡しします。
- 3. 出口の比較表媒介で売る・提携する買取業者を買主とする媒介・貸して持つを、同じ物差し（価格の考え方・期間の考え方・責任・報酬の根拠）で並べます。売らない選択肢も含めます。
- 4. 媒介契約書面で、価額の根拠と報酬（宅地建物取引業法第46条の上限の範囲内）を明示します（同法第34条の2）。
- 5. 買い手探し・提携する買取業者への打診買い手の候補ごとに条件を並べ、買取をご希望なら複数の買取業者に打診して提示を並べます。買主が誰かは書面で明示します。
- 6. 契約・決済重要事項説明、契約不適合責任の取り決め、引渡しまでを進めます。登記の申請は司法書士におつなぎします。
ご相談と査定は無料です。建築の可否、認定・許可の見込み、擁壁の安全性は建築士と特定行政庁（文京区）が、登記は司法書士が、税は税理士が、紛争は弁護士が判断します。当社はそれぞれの専門家に、役所で確認した事実を整理してつなぎます。
まず、何から確認すればよいですか？
6つの質問に答えると、考えられる出口と、先に確認する書類を一般論として表示します。結果は診断ではなく、ご相談のときに話を早く進めるための整理です。
6問に答えると、考えられる出口と先に確認する書類を一般論として表示します。回答は送信・保存されません。
結果（0／6問に回答）
上の質問に答えると、ここに表示されます。
この診断は一般的な情報の整理であり、個別の判断ではありません。可否や価格は、現地と役所の調査を経て、資格者が確認します。
種類ごとの詳しいページ
誰に相談すればよいですか？
四葉不動産株式会社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304号）は、文京区小日向を拠点に、再建築不可・共有・借地・狭小地の土地・建物について、役所調査と出口の比較、売却の媒介を行っています。買取をご希望の場合は、提携する買取業者を買主とする媒介の形で、複数の提示を並べてお示しします。
ご相談は一つの窓口でお受けしますが、業務は資格ごとに分かれます。どの作業を誰が担うかを先に示します。
| すること | 誰が | 備考 |
|---|---|---|
| 売却の媒介、買い手探し、価格の根拠の説明 | 四葉不動産株式会社 | 宅建業法第34条の2の媒介契約に基づく |
| 買取 | 提携する買取業者（当社は媒介） | 買主は買取業者。当社は売主様との媒介契約に基づき、宅建業法第46条の範囲の報酬を受領する |
| 遺産分割協議書、相続関係説明図などの書類作成 | 四葉行政書士事務所 | 独立した事業体として受任し、別々にご契約いただく |
| 相続登記、持分移転登記、表題登記 | 司法書士・土地家屋調査士 | 直接ご依頼いただく形をご案内 |
| 譲渡所得、相続税 | 税理士・税務署 | 当社は関与しない |
| 共有物分割請求、借地非訟、地主・共有者との紛争 | 弁護士 | 直接ご依頼いただく形をご案内 |
| 43条2項の認定・許可、建築の可否、擁壁の安全性 | 建築士、特定行政庁（文京区）、建築審査会 | 当社は可否の判断をしない |
四葉不動産株式会社と四葉行政書士事務所は、それぞれ独立した事業体として業務を受任し、別々にご契約いただきます。登記は司法書士、税務は税理士、紛争は弁護士へ、それぞれ直接ご依頼いただく形をご案内します。当社は紹介料を受け取りません。
よくある質問
「売りにくい土地・建物」とは、具体的にどんな物件ですか。
接道が2m未満・道路に接していないなどで建て替えの確認が受けられない再建築不可、名義人が2人以上の共有、土地が地主のものである借地や人に貸している底地、15坪前後の狭小地・旗竿地など、買い手が限られたり、売る前に権利の整理が要ったりする土地・建物です。がけ・擁壁、未登記の建物、私道の持分の問題が重なることもあります。
再建築不可や共有の物件でも、媒介で売れますか。
売れる可能性はありますが、いくらで・いつ・誰に売れるかは物件ごとに違います。再建築不可は隣地所有者やリフォームして使う買い手、共有は全員の同意を整えたうえでの買い手が候補になります。当社は役所調査と現地確認のあとに候補を並べます。可否や価格を事前に断定することはできません。
買取と媒介は、どう違いますか。
媒介は、当社が売主と買主の間に立って買い手を探し、契約まで進める方法です。市場の買い手が付ける価格で売れる可能性がある反面、時間がかかります。買取は買取業者が買主になる方法で、手続が早い反面、再販の見込みと改修費を差し引いた価格になるのが一般的です。契約不適合責任の扱いも異なるため、両方の条件を表にして比べます。
買取を希望する場合、買主は誰になりますか。
提携する買取業者が買主になります。当社は売主様との媒介契約に基づき、複数の買取業者に打診して提示を並べ、契約から決済までを媒介します。報酬は宅地建物取引業法第46条に基づく告示の上限の範囲内の媒介報酬で、買主が誰かは媒介契約と重要事項説明の書面で明示します。
相談は無料ですか。費用はいつ発生しますか。
ご相談と売却の査定は無料です。役所調査の結果も報告書にしてお渡しします。費用が発生するのは、媒介で売却の契約が成立したときの媒介報酬（宅地建物取引業法第46条に基づく告示の上限の範囲内）で、媒介契約の前に書面でご説明します。測量・登記・税務など他の専門家の費用は、それぞれに直接お支払いいただきます。
相続した物件ではなく、自分で買った土地でも相談できますか。
できます。このページは相続にかぎらず、自分で買った土地、親から生前にもらった持分、長く住んだ借地など、所有者の方全般を対象にしています。相続がからむ場合は、相続登記（2024年4月1日から申請が義務）や遺産分割協議書の作成が先に必要になることがあり、登記は司法書士、協議書の作成は四葉行政書士事務所が、別々の契約でお受けします。
文京区以外の物件でも相談できますか。
文京区を中心に東京23区の物件をお受けしています。23区外は、役所調査と現地確認に通える範囲かどうかで個別にご相談ください。所有者の方が遠方や海外にお住まいでも、現地の確認は当社が行い、打ち合わせはオンラインで進められます。
相談すると、近所に売却のことが知られますか。
ご相談と調査の段階で近所に知られることはありません。売却活動では、広告を出さずに隣地所有者や買取業者など限られた相手にだけ打診する進め方を選べます。ただし、買い手が限られる分、価格や期間に影響します。どこまで公開するかは媒介契約のときに決めます。
遺産分割協議書や登記、税金の相談もできますか。
窓口は一つですが、業務は資格ごとに分かれます。遺産分割協議書など書類の作成は四葉行政書士事務所が独立した事業体として別契約でお受けし、登記は司法書士、税務は税理士へ直接ご依頼いただく形をご案内します。当社は不動産側の数字（売却見込み・賃料見込み・維持費）を揃えて、それぞれの判断に使えるようにします。
相談から売却までは、どんな順番で進みますか。
①ヒアリングと書類の確認、②役所調査と現地確認、③調査報告書、④出口の比較表、⑤媒介契約（書面・価額の根拠・報酬の明示）、⑥買い手探しまたは提携する買取業者への打診、⑦契約・決済、の順です。相続登記・地主の承諾・境界の確定など権利の整理が要る場合は、⑤の前にその手続を挟みます。
この記事の根拠
| 内容 | 根拠 |
|---|---|
| 建築物の敷地は道路に2m以上接すること（接道義務） | 建築基準法（昭和25年法律第201号）第43条第1項 |
| 接道義務の例外（特定行政庁の認定・建築審査会の同意を得た許可） | 建築基準法第43条第2項第1号・第2号 |
| 共有物の売却（変更）には共有者全員の同意が要ること | 民法（明治29年法律第89号）第251条第1項 |
| 借地権の譲渡に地主の承諾が要ること／承諾に代わる裁判所の許可 | 民法第612条第1項・第2項／借地借家法（平成3年法律第90号）第19条第1項 |
| 契約不適合責任を負わない特約をしても、知りながら告げなかった事実には責任が及ぶこと | 民法第572条 |
| 取引態様（当事者・代理・媒介の別）の明示 | 宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号）第34条第1項・第2項 |
| 媒介契約の書面交付と、価額について意見を述べるときの根拠の明示 | 宅地建物取引業法第34条の2第1項・第2項 |
| 媒介報酬の上限 | 宅地建物取引業法第46条第1項・第2項／昭和45年建設省告示第1552号（最終改正 令和6年国土交通省告示第949号・2024年7月1日施行。売買価格800万円以下の低廉な空家等の特例を含む） |
| 誇大広告等の禁止／利益が確実と誤解させる断定的判断の提供の禁止 | 宅地建物取引業法第32条・第47条の2第1項 |
| 相続登記の申請義務（相続を知り、かつ所有権の取得を知った日から3年以内） | 不動産登記法（平成16年法律第123号）第76条の2第1項（令和3年法律第24号・2024年4月1日施行） |
| がけに近接する建築物の制限 | 東京都建築安全条例（昭和25年東京都条例第89号・最終改正 令和7年3月31日条例第53号）第6条 |
条文は2026年9月23日に e-Gov 法令検索（法令API）で、東京都建築安全条例は東京都例規集で取得しました。各法令の現行版の施行日（同日・法令API v2）：建築基準法（昭和25年法律第201号）＝2026年5月27日（令和8年法律第23号による改正）／建築基準法施行令（昭和25年政令第338号）＝2025年12月1日（令和7年政令第377号による改正）／民法（明治29年法律第89号）＝2026年6月24日（令和8年法律第45号による改正）／不動産登記法（平成16年法律第123号）＝2026年6月24日（令和8年法律第46号による改正）／借地借家法（平成3年法律第90号）＝2026年5月21日（令和4年法律第48号による改正）／宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号）＝2026年4月1日（令和7年法律第68号による改正）。条ごとの最終改正日は個別に裏取りしていません（未検証）。
本ページは一般的な情報提供です。可否や価格の判断は、現地と役所の調査を経て、資格者（建築士・特定行政庁・司法書士・税理士・弁護士）が確認します。共有物分割請求や地主との紛争など、紛争性のある手続は弁護士へご案内します。
最終更新：2026年9月23日｜執筆：浦松丈二（四葉不動産株式会社 代表取締役・宅地建物取引士・行政書士）
当社が対応できないこと：紛争性のある相続案件の代理交渉（弁護士におつなぎします）、不動産登記の申請代理（司法書士におつなぎします）、相続税申告（税理士におつなぎします）。社会保険労務士業務は、併設の社会保険労務士事務所が別契約で承ります。各専門家とは分離受任・個別契約であり、当社が紹介料を受け取ることはありません。