租賃住宅管理業之登錄與轉租（sublease）勸誘規制──200戶門檻與業務管理者要件

結論（先說要點）：受託管理租賃住宅之事業，於所管理之租賃住宅戶數達200戶以上時，須受國土交通大臣之登錄（租賃住宅之管理業務等適正化相關法律第3條第1項但書・同法施行規則第3條）。登錄之有效期間為5年，須於各營業所或事務所選任1名以上業務管理者（第12條），且不得屬於欠缺財產基礎等登錄拒絕事由（第6條）。另一方面，以轉租（master lease）方式轉租租賃住宅時，不論戶數或登錄與否，皆以特定轉租事業者・勸誘者身分受誇大廣告等之禁止、不當勸誘等之禁止、締約前重要事項說明、締約時書面交付等規制（第28條至第31條）。本文為一般資訊提供，整理須登錄之規模、登錄要件及轉租勸誘規制，不作個別登錄可否或法律判斷。

租賃住宅管理業之登錄自管理戶數幾戶起須辦理？

所謂租賃住宅管理業，係指受租賃住宅之出租人（屋主）委託，進行租金等之管理及租賃住宅維持保全之事業（租賃住宅之管理業務等適正化相關法律・令和2年法律第60號）。欲經營此事業者，須受國土交通大臣之登錄（第3條第1項）。惟其事業規模未達省令所定規模者，免予登錄（同項但書），施行規則第3條將該規模定為管理戶數200戶。亦即，受託管理之租賃住宅未達200戶期間，登錄為任意；達200戶以上時，登錄即為義務。

登錄制度於令和3年（2021年）6月15日施行。管理200戶以上而無登錄經營者，處1年以下拘禁刑或100萬日圓以下罰金，或併科之（第41條）。屋主僅自行管理自有物件之自主管理，並非受他人委託之管理業，故不在此登錄對象之列。

受託管理之戶數	登錄之要否
未達200戶	登錄為任意（一經登錄即受規制對象）
200戶以上	登錄為義務（無登錄經營為罰則對象）
僅自有物件之自主管理	非管理受託，故不在對象之列

戶數之計算方式，以及自社之管理型態是否屬於「管理受託」，其最終判斷依登錄行政機關之運用。本事務所不保證登錄之要否或可否。受任流程見受任流程；費用見報酬額表；取扱業務見取扱業務。

轉租（特定轉租事業者）之勸誘・誇大廣告規制為何？

轉租，係事業者自屋主一括承租租賃住宅（master lease＝特定租賃契約），再轉租予入居者之機制。依此特定租賃契約經營轉租租賃住宅事業者，稱為「特定轉租事業者」，勸誘締結該契約者稱為「勸誘者」。轉租相關規制，不論該事業者是否登錄租賃住宅管理業或其規模如何，皆適用於所有特定轉租事業者・勸誘者，並於令和2年（2020年）12月15日施行。

規制	條文	內容例
誇大廣告等之禁止	第28條	就租金保證或解約條件等，不得為顯與事實相違、或使人誤認較實際顯著優良・有利之表示
不當勸誘等之禁止	第29條	不得就影響判斷之事項（如租金可能減額）故意不告知，或告知不實
締約前之重要事項說明	第30條	締約前須交付並說明載有租金・維持保全內容・契約期間・減額請求可能性等之書面
締約時之書面交付	第31條	契約成立時，須遲滯地交付載有對象住宅・租金等條件・維持保全方法等之書面

尤其，使人誤認租金將來持續獲保證之表示，及隱匿租金得予減額之勸誘，恐觸及第28條・第29條。於屋主一方，重要之處在於，就所提示之租金保證，於締約前之重要事項說明中確認「並不排除借地借家法上之減額請求」。個別廣告・勸誘是否構成違反，依行政機關之監督，如生爭議則依法院之判斷。

登錄之要件（業務管理者・財產基礎）為何？

符合要件者，即登錄於租賃住宅管理業者登錄簿。主要要件與登錄遭拒絕之事由（第6條）如下。

項目	內容
業務管理者之選任	於各營業所或事務所選任1名以上業務管理者（第12條）；不得與其他營業所・事務所兼任
業務管理者之要件	就管理業務有2年以上實務經驗，且通過登錄試驗（租賃不動產經營管理士試驗）者，或宅地建物交易士且修畢指定講習者等（施行規則第14條）
財產基礎	經認定不具足以適正遂行租賃住宅管理業之財產基礎者，登錄遭拒絕（第6條第1項第10號）
欠格事由	不屬如身心故障、受破產程序開始裁定而未復權、受拘禁刑以上之刑或本法罰金刑而未滿5年、與黑道有關等情形（第6條）

登錄之有效期間為5年；欲續受登錄者，須於有效期間屆滿日之90日前起至30日前止，提出更新之申請（第3條第2項）。未更新者於期間屆滿時失其效力。新規登錄時，須繳納登錄免許稅90,000日圓。

想針對您的情況進一步諮詢？

關於在留資格、許可申請等行政手續，歡迎告訴我們您的情況。

LINE諮詢聯絡我們

業務管理者之資格判定，以及自社財產基礎是否符合基準，由登錄行政機關審查。行政書士受屋主或管理公司委任，於行政書士業務範圍內，代為製作・提出登錄申請書及附件、轉租之重要事項說明書・契約書面等文件。本事務所不保證登錄之可否。

宅建業免許・契約糾紛應委由何人？

租賃住宅管理業之登錄，係與宅地建物交易業（宅建業）免許相異之制度。以買賣・交換之仲介或代理、租賃之仲介・代理為業者，須有宅建業免許，此非租賃住宅管理業之登錄所能替代。四葉行政書士事務所與四葉不動產株式會社為別事業體。須宅建業免許之不動產交易本身，由四葉不動產株式會社以宅地建物交易業者身分處理；租賃住宅管理業或轉租之登錄申請文件之製作・提出代理，由四葉行政書士事務所處理，各以獨立的事業體個別簽約。本事務所不收取介紹費。

就租賃契約之原狀回復・租金滯納・遷讓等個別糾紛，以及轉租租金減額之爭議之代理・和解交涉，屬律師領域；租賃住宅之所有權・抵押權等不動產登記，屬司法書士領域；管理業或轉租之課稅・確定申報，屬稅理士領域。此等與四葉行政書士事務所為獨立的事業體，各須個別簽約。本事務所不收取介紹費。受任流程見受任流程；費用見報酬額表；取扱業務見取扱業務。

常見問題

Q. 管理戶數未達200戶亦可登錄嗎？
A. 可。未達200戶時登錄為任意，惟一經登錄，即以租賃住宅管理業者身分受法之規制對象（業務管理者之選任、管理受託契約之重要事項說明、財產之分別管理等）。於預期將來達200戶以上，或欲提升對交易對象之信賴時，有時會選擇任意登錄。戶數之計算與自社是否為登錄對象，最終依登錄行政機關之運用。

Q. 僅從事轉租之情形亦須登錄嗎？
A. 轉租（特定轉租事業）本身，並無如租賃住宅管理業般具戶數基準之登錄制度。惟特定轉租事業者・勸誘者，不論登錄與否或規模如何，皆受誇大廣告等之禁止（第28條）、不當勸誘等之禁止（第29條）、締約前重要事項說明（第30條）、締約時書面交付（第31條）之規制。此外，若維持保全等之管理受託達200戶以上，則另須辦理租賃住宅管理業之登錄。

Q. 業務管理者任何人皆可擔任嗎？
A. 否。業務管理者限於就管理業務有2年以上實務經驗，且通過登錄試驗（租賃不動產經營管理士試驗）者，或宅地建物交易士且修畢指定講習者等（第12條・施行規則第14條）。須於各營業所・事務所選任1名以上，且不得與其他營業所・事務所兼任。是否符合資格要件，最終由登錄行政機關審查。

Q. 登錄申請文件之製作可委由行政書士嗎？
A. 登錄申請書及附件、轉租之重要事項說明書・契約書面等之製作・提出代理，得於行政書士業務範圍內由行政書士處理。另一方面，須宅建業免許之不動產交易本身屬宅地建物交易業者；租賃糾紛之代理屬律師；登記屬司法書士；課稅屬稅理士之領域，各以獨立的事業體個別簽約。本事務所不收取介紹費。

本文出處（一次資訊）

• e-Gov法令檢索「租賃住宅之管理業務等適正化相關法律」（令和2年法律第60號）第3條・第6條・第12條・第28條・第29條・第30條・第31條・第41條（租賃住宅管理業之登錄制度於令和3年6月15日施行，特定轉租事業者等之規制於令和2年12月15日施行）（參照日 2026-09-19）
• e-Gov法令檢索「租賃住宅之管理業務等適正化相關法律施行規則」（令和2年國土交通省令第83號）第3條（免予登錄之規模＝管理戶數200戶）・第14條（業務管理者之要件）（參照日 2026-09-19）
• 國土交通省「租賃住宅管理業法入口網站」（登錄有效期間5年・更新為屆滿日之90日前起至30日前止・管理戶數200戶以上須登錄）（參照日 2026-09-19）
• 國土交通省「租賃住宅管理業法相關登錄申請方法等」（新規登錄之登錄免許稅90,000日圓）（參照日 2026-09-19）

本文為一般資訊提供，不保證個別情形之登錄要否・可否、業務管理者資格要件之充足，或廣告・勸誘是否構成違反之判斷。登錄申請文件與轉租之重要事項說明書・契約書面之製作由行政書士；須宅建業免許之不動產交易本身由宅地建物交易業者；租賃糾紛之代理由律師；不動產登記由司法書士；課稅由稅理士，各以獨立的事業體個別簽約處理。四葉行政書士事務所與四葉不動產株式會社為別事業體。本事務所不收取介紹費。個別判斷依與資格者之面談及登錄行政機關之審查。執筆者為浦松丈二（行政書士・宅地建物交易士）。