租赁住宅管理业之登录与转租（sublease）劝诱规制──200户门槛与业务管理者要件

结论（先说要点）：受托管理租赁住宅之事业，于所管理之租赁住宅户数达200户以上时，须受国土交通大臣之登录（租赁住宅之管理业务等适正化相关法律第3条第1项但书・同法施行规则第3条）。登录之有效期间为5年，须于各营业所或事务所选任1名以上业务管理者（第12条），且不得属于欠缺财产基础等登录拒绝事由（第6条）。另一方面，以转租（master lease）方式转租租赁住宅时，不论户数或登录与否，皆以特定转租事业者・劝诱者身分受夸大广告等之禁止、不当劝诱等之禁止、缔约前重要事项说明、缔约时书面交付等规制（第28条至第31条）。本文为一般资讯提供，整理须登录之规模、登录要件及转租劝诱规制，不作个别登录可否或法律判断。

租赁住宅管理业之登录自管理户数几户起须办理？

所谓租赁住宅管理业，系指受租赁住宅之出租人（业主）委托，进行租金等之管理及租赁住宅维持保全之事业（租赁住宅之管理业务等适正化相关法律・令和2年法律第60号）。欲经营此事业者，须受国土交通大臣之登录（第3条第1项）。惟其事业规模未达省令所定规模者，免予登录（同项但书），施行规则第3条将该规模定为管理户数200户。亦即，受托管理之租赁住宅未达200户期间，登录为任意；达200户以上时，登录即为义务。

登录制度于令和3年（2021年）6月15日施行。管理200户以上而无登录经营者，处1年以下拘禁刑或100万日元以下罚金，或并科之（第41条）。业主仅自行管理自有物件之自主管理，并非受他人委托之管理业，故不在此登录对象之列。

受托管理之户数	登录之要否
未达200户	登录为任意（一经登录即受规制对象）
200户以上	登录为义务（无登录经营为罚则对象）
仅自有物件之自主管理	非管理受托，故不在对象之列

户数之计算方式，以及自社之管理型态是否属于「管理受托」，其最终判断依登录行政机关之运用。本事务所不保证登录之要否或可否。受任流程见受任流程；费用见报酬额表；取扱业务见取扱业务。

转租（特定转租事业者）之劝诱・夸大广告规制为何？

转租，系事业者自业主一括承租租赁住宅（master lease＝特定租赁契约），再转租予入居者之机制。依此特定租赁契约经营转租租赁住宅事业者，称为「特定转租事业者」，劝诱缔结该契约者称为「劝诱者」。转租相关规制，不论该事业者是否登录租赁住宅管理业或其规模如何，皆适用于所有特定转租事业者・劝诱者，并于令和2年（2020年）12月15日施行。

规制	条文	内容例
夸大广告等之禁止	第28条	就租金保证或解约条件等，不得为显与事实相违、或使人误认较实际显著优良・有利之表示
不当劝诱等之禁止	第29条	不得就影响判断之事项（如租金可能减额）故意不告知，或告知不实
缔约前之重要事项说明	第30条	缔约前须交付并说明载有租金・维持保全内容・契约期间・减额请求可能性等之书面
缔约时之书面交付	第31条	契约成立时，须迟滞地交付载有对象住宅・租金等条件・维持保全方法等之书面

尤其，使人误认租金将来持续获保证之表示，及隐匿租金得予减额之劝诱，恐触及第28条・第29条。于业主一方，重要之处在于，就所提示之租金保证，于缔约前之重要事项说明中确认「并不排除借地借家法上之减额请求」。个别广告・劝诱是否构成违反，依行政机关之监督，如生争议则依法院之判断。

登录之要件（业务管理者・财产基础）为何？

符合要件者，即登录于租赁住宅管理业者登录簿。主要要件与登录遭拒绝之事由（第6条）如下。

项目	内容
业务管理者之选任	于各营业所或事务所选任1名以上业务管理者（第12条）；不得与其他营业所・事务所兼任
业务管理者之要件	就管理业务有2年以上实务经验，且通过登录试验（租赁不动产经营管理士试验）者，或宅地建物交易士且修毕指定讲习者等（施行规则第14条）
财产基础	经认定不具足以适正遂行租赁住宅管理业之财产基础者，登录遭拒绝（第6条第1项第10号）
欠格事由	不属如身心故障、受破产程序开始裁定而未复权、受拘禁刑以上之刑或本法罚金刑而未满5年、与黑社会有关等情形（第6条）

登录之有效期间为5年；欲续受登录者，须于有效期间届满日之90日前起至30日前止，提出更新之申请（第3条第2项）。未更新者于期间届满时失其效力。新规登录时，须缴纳登录免许税90,000日元。

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业务管理者之资格判定，以及自社财产基础是否符合基准，由登录行政机关审查。行政书士受业主或管理公司委任，于行政书士业务范围内，代为制作・提出登录申请书及附件、转租之重要事项说明书・契约书面等文件。本事务所不保证登录之可否。

宅建业免许・契约纠纷应委由何人？

租赁住宅管理业之登录，系与宅地建物交易业（宅建业）免许相异之制度。以买卖・交换之仲介或代理、租赁之仲介・代理为业者，须有宅建业免许，此非租赁住宅管理业之登录所能替代。四叶行政书士事务所与四叶不动产株式会社为别事业体。须宅建业免许之不动产交易本身，由四叶不动产株式会社以宅地建物交易业者身分处理；租赁住宅管理业或转租之登录申请文件之制作・提出代理，由四叶行政书士事务所处理，各以独立的事业体个别签约。本事务所不收取介绍费。

就租赁契约之原状回复・租金滞纳・迁让等个别纠纷，以及转租租金减额之争议之代理・和解交涉，属律师领域；租赁住宅之所有权・抵押权等不动产登记，属司法书士领域；管理业或转租之课税・确定申报，属税理士领域。此等与四叶行政书士事务所为独立的事业体，各须个别签约。本事务所不收取介绍费。受任流程见受任流程；费用见报酬额表；取扱业务见取扱业务。

常见问题

Q. 管理户数未达200户亦可登录吗？
A. 可。未达200户时登录为任意，惟一经登录，即以租赁住宅管理业者身分受法之规制对象（业务管理者之选任、管理受托契约之重要事项说明、财产之分别管理等）。于预期将来达200户以上，或欲提升对交易对象之信赖时，有时会选择任意登录。户数之计算与自社是否为登录对象，最终依登录行政机关之运用。

Q. 仅从事转租之情形亦须登录吗？
A. 转租（特定转租事业）本身，并无如租赁住宅管理业般具户数基准之登录制度。惟特定转租事业者・劝诱者，不论登录与否或规模如何，皆受夸大广告等之禁止（第28条）、不当劝诱等之禁止（第29条）、缔约前重要事项说明（第30条）、缔约时书面交付（第31条）之规制。此外，若维持保全等之管理受托达200户以上，则另须办理租赁住宅管理业之登录。

Q. 业务管理者任何人皆可担任吗？
A. 否。业务管理者限于就管理业务有2年以上实务经验，且通过登录试验（租赁不动产经营管理士试验）者，或宅地建物交易士且修毕指定讲习者等（第12条・施行规则第14条）。须于各营业所・事务所选任1名以上，且不得与其他营业所・事务所兼任。是否符合资格要件，最终由登录行政机关审查。

Q. 登录申请文件之制作可委由行政书士吗？
A. 登录申请书及附件、转租之重要事项说明书・契约书面等之制作・提出代理，得于行政书士业务范围内由行政书士处理。另一方面，须宅建业免许之不动产交易本身属宅地建物交易业者；租赁纠纷之代理属律师；登记属司法书士；课税属税理士之领域，各以独立的事业体个别签约。本事务所不收取介绍费。

本文出处（一次资讯）

• e-Gov法令检索「租赁住宅之管理业务等适正化相关法律」（令和2年法律第60号）第3条・第6条・第12条・第28条・第29条・第30条・第31条・第41条（租赁住宅管理业之登录制度于令和3年6月15日施行，特定转租事业者等之规制于令和2年12月15日施行）（参照日 2026-09-19）
• e-Gov法令检索「租赁住宅之管理业务等适正化相关法律施行规则」（令和2年国土交通省令第83号）第3条（免予登录之规模＝管理户数200户）・第14条（业务管理者之要件）（参照日 2026-09-19）
• 国土交通省「租赁住宅管理业法入口网站」（登录有效期间5年・更新为届满日之90日前起至30日前止・管理户数200户以上须登录）（参照日 2026-09-19）
• 国土交通省「租赁住宅管理业法相关登录申请方法等」（新规登录之登录免许税90,000日元）（参照日 2026-09-19）

本文为一般资讯提供，不保证个别情形之登录要否・可否、业务管理者资格要件之充足，或广告・劝诱是否构成违反之判断。登录申请文件与转租之重要事项说明书・契约书面之制作由行政书士；须宅建业免许之不动产交易本身由宅地建物交易业者；租赁纠纷之代理由律师；不动产登记由司法书士；课税由税理士，各以独立的事业体个别签约处理。四叶行政书士事务所与四叶不动产株式会社为别事业体。本事务所不收取介绍费。个别判断依与资格者之面谈及登录行政机关之审查。执笔者为浦松丈二（行政书士・宅地建物交易士）。