バーチャルオフィスで会社設立｜できること・許認可で詰まること

結論（先に要点）：バーチャルオフィスでも会社設立（本店登記）自体はできる場合が多い一方、事務所・営業所の**「実体」や「独立性」が要件になる許認可**は、バーチャルオフィスでは原則として取得が難しいとされています。予定している業種の許認可要件を先に確認してから、バーチャルオフィスか実体のあるオフィスかを選ぶのが、結局いちばん安上がりです。なお、登記の可否・手続きそのものは司法書士の領域のため、提携司法書士をご紹介します。

コストを抑えて起業したい方が最初に検討するのがバーチャルオフィスです。「登記できるなら問題ないのでは？」と思われがちですが、登記と許認可は別の話です。会社は設立できたのに、予定していた業種の許可が取れない——このつまずきは、最初の物件選び（オフィス形態の選択）の段階で防げます。

バーチャルオフィスでできること（一般論）

バーチャルオフィスは、住所の利用（本店所在地としての登記）・郵便物の受取・会議室のスポット利用などを低コストで利用できるサービスです。登記自体はバーチャルオフィスの住所でもできる場合が多いとされていますが、登記の可否・手続きの説明は司法書士の領域のため、当方では行わず提携司法書士をご紹介します。また、会社設立の手続き全般は、国と東京都が共同運営する東京開業ワンストップセンター（TOSBEC）などの公的窓口で、定款認証・登記・税務・年金/社会保険・入国管理の相談・申請を無料で受け付けています。あわせて、金融機関の口座開設の審査で事務所の実体が確認される場合がある点にもご留意ください。

実体・独立性が要件になる代表的な許認可

次のような業種では、事務所・営業所の実体や独立性が審査の対象になります。いずれも、どのような形態なら認められるかは最終的には申請先（都・区・所管庁）の個別判断です。

• 宅地建物取引業：宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号）第3条の免許。事務所の実体・独立性と、事務所ごとの専任の宅地建物取引士の設置（同法第31条の3）が審査されます。詳しくは姉妹コラム「宅建業免許と事務所要件」へ。
• 建設業：建設業法（昭和24年法律第100号）第3条の許可。「常時建設工事の請負契約を締結する事務所」としての営業所の実体が確認されます。詳しくは姉妹コラム「建設業許可と営業所要件」へ。
• 古物営業（中古品の売買等）：古物営業法（昭和24年法律第108号）第3条の許可。営業所ごとの許可申請が必要で、営業所ごとに管理者を置くことなどが求められる、営業所の実体が前提の制度です。
• 有料職業紹介・労働者派遣：事業所に関する要件が定められています。有料職業紹介については、かつての事業所面積の基準（おおむね20㎡以上）が平成29年（2017年）の改正で廃止され、プライバシーの確保等を重視する要件に変わった経緯があります。これらの労働関係の許可申請の実務は社会保険労務士の領域のため、提携の社会保険労務士をご案内します。
• 士業事務所：行政書士など士業の登録にも事務所の設置が求められ、形態の要件は各士業の登録先への確認が必要です。

「あとから実体オフィス」への移転コスト

バーチャルオフィスで設立した後に、実体のある事務所が要件の許認可が必要になった場合、①実体のあるオフィスの確保、②本店移転（登記手続きは司法書士の業務）、③許認可側の申請・届出——と、費用と時間が二重にかかります。最初の段階で「この事業にはどの許認可が必要か」「その要件は物件に何を求めるか」を織り込んでおく方が、結果として安く早く進みます。既存の許認可を持ったまま移転する場合も、変更の届出等が必要になるのが一般的です。

物件と申請を、同じテーブルで

バーチャルオフィスにするか、実体のあるオフィスにするか——分かれ目は「予定業種の許認可要件」です。四葉では、要件を見据えた事業用物件の確認・紹介・仲介を四葉不動産株式会社（宅地建物取引業）が、許認可申請など官公署に提出する書類の作成を併設の四葉行政書士事務所が、それぞれ別契約で受任します（分離受任・紹介料等の授受はありません）。登記は提携司法書士、税務は提携税理士、労働・社会保険の手続きは提携の社会保険労務士をご案内します。

よくある質問

Q. バーチャルオフィスで登記した後に、宅建業免許を取りたくなったらどうなりますか？
A. 宅建業免許では事務所の実体・独立性が審査されるため、一般にバーチャルオフィスのままでは説明が難しく、実体のある事務所の確保と本店移転を検討することになります。移転の登記手続きは司法書士の業務のため、提携司法書士をご紹介します。免許要件を見据えた物件探しは、契約前からご相談いただけます。

Q. レンタルオフィス・シェアオフィスなら許認可は取れますか？
A. 形態によります。一般的には、壁で区切られた専用の個室で、独立性・実体を図面や写真で説明できるかがポイントになります。同じ建物でも区画・契約条件によって説明のしやすさが変わり、最終的には申請先の個別判断です。候補区画の図面を持って、契約前に確認することをお勧めします。

Q. どの業種なら、バーチャルオフィスでも支障が少ないですか？
A. 一概には言えませんが、一般論としては、事務所の実体を要件とする許認可が不要な業種では選択肢になり得ます。ただし、同じ業種でも扱う商材や取引形態によって許認可の要否が変わることがあり（中古品を扱えば古物営業の許可が論点になる等）、金融機関の審査で事務所の実体を確認される場合もあります。予定する事業内容から逆算して確認することをお勧めします。

Q. 物件選びから相談できますか？
A. できます。予定業種の許認可要件を整理したうえで、要件を満たしうる物件の確認・紹介・仲介は四葉不動産株式会社（宅地建物取引業）が、許認可申請など官公署に提出する書類の作成は併設の四葉行政書士事務所が、それぞれ別契約で受任します（紹介料等の授受はありません）。「バーチャルか実体か」で迷っている段階のご相談も歓迎です。

この記事の出典（一次情報）

• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（昭和27年法律第176号）
• e-Gov法令検索「建設業法」（昭和24年法律第100号）
• e-Gov法令検索「古物営業法」（昭和24年法律第108号）
• 東京都住宅政策本部「宅地建物取引業免許申請の手引（東京都知事免許・国土交通大臣免許）」
• 東京都都市整備局「建設業許可 手引、申請書類等」
• 東京開業ワンストップセンター（TOSBEC）＝国と東京都の共同運営

※要件の具体的な運用は改定されることがあります。着手前に必ず申請先（都・区・所管庁）の最新の手引き・窓口でご確認ください。本記事は一般的な情報提供であり、個別の許認可の可否判断を保証するものではありません。

この記事の執筆者

浦松 丈二（うらまつ・じょうじ）——行政書士（登録番号 第25087022号）・宅地建物取引士（東京都知事登録 第293544号）。四葉行政書士事務所 代表／四葉不動産株式会社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304号）。元毎日新聞記者・中国総局長。東京都文京区小日向・茗荷谷駅徒歩約5分。物件（不動産）と許認可の申請書類（行政手続）を同じテーブルで確認します。専門外の場面は連携する専門家をご案内します。

姉妹コラム「宅建業免許と事務所要件」・「建設業許可と営業所要件」もあわせてご覧ください。会社設立とオフィス選びの全体像は、会社設立とオフィス選びの完全ガイドにまとめています。