把農地變成建地要怎麼做？農地法第4條、第5條轉用許可的流程與必要文件

結論（先講重點）：把農地變成建地、停車場、資材放置場等「農地轉用」，需依農地法取得許可或提出申報。自己把自己的農地拿來轉用是第4條；伴隨買賣、贈與、租賃等權利移轉的轉用是第5條。位於市街化促進區域內的農地，只要事先向農業委員會申報即可，不需都道府縣知事等的許可（第4條第1項第7款、第5條第1項第6款）。市街化調整區域等區域外，則需都道府縣知事等（指定市町村為市町村長）的許可。本文整理第4條許可與第5條許可的差異、依區域區分的許可或申報、向農業委員會提出的文件、期間概估，以及登記、買賣、稅務該轉介給誰。是否核准由農業委員會與都道府縣判斷。

農地轉用的第4條許可與第5條許可有何不同？

農地轉用是指把農地變成農地以外之用途（建地、停車場、資材放置場、太陽能發電用地等）。農地法依「由誰來轉用」而區分條文。

條文	適用場合	申請人
農地法第4條（轉用之限制）	農地所有人把自己的農地自行轉為農地以外之用途，無權利移轉	進行轉用的所有人
農地法第5條（為轉用而移轉權利之限制）	為轉用之目的，伴隨買賣、贈與、租賃等權利移轉	讓與人（所有人）與受讓人（轉用者）共同

例如在自己的田地蓋自宅是第4條；買下（或租下）農地的人把它變成建地則是第5條。把繼承取得的農地直接變成建地出售時，因伴隨對買方的權利移轉，屬於第5條。

農地與否，以現況而非登記地目判斷（農地法第2條第1項的農地定義）。地目雖為「田」，若現況已非農地則處理不同；反之地目雖為「宅地」，若現況為農地仍可能成為轉用手續的對象。判斷由農業委員會為之。

市街化促進區域與市街化調整區域，手續有何差別？

即使是同樣的轉用，會依農地所在的區域而分為「申報」或「許可」。

區域	手續	依據
市街化促進區域內	向農業委員會申報（取得受理通知即可，不需知事許可）	第4條第1項第7款（自行轉用）／第5條第1項第6款（伴隨權利移轉的轉用）
市街化調整區域、未劃設區域等區域外	都道府縣知事等（指定市町村為市町村長）之許可	第4條第1項／第5條第1項

市街化促進區域是「有計畫地推進市街化的區域」，把農地變成建地等在政策上被預期，故申報即可。相對地，市街化調整區域是「抑制市街化的區域」，許可門檻高，且對建築物本身也另有都市計畫法上的限制。

此外，區域外的農地會被分為農用地區域內農地、第1種農地、甲種農地、第2種農地、第3種農地，各分類的核准機會不同。存在「農用地區域內農地與第1種農地原則不許可、靠近市街地的第3種農地較易許可」的立地基準。屬於哪一分類，請向農業委員會確認。

向農業委員會申請需要哪些文件？

文件因許可申請與申報而不同，格式由各市町村農業委員會備妥。代表性的如下。

區分	主要文件
共通	申請書（第4條）或當事人連署的申請書（第5條）、土地登記事項證明書、位置圖與公圖、地號圖、轉用計畫（設施配置圖、資金計畫）
許可（區域外）另需	危害防除計畫、對周邊農地影響之說明、法人另需登記事項證明書與章程、租賃需契約草案等
申報（市街化促進區域）另需	申報書、權利人之確認文件等（較許可簡便）

文件之名稱、份數、附件因農業委員會而異。四葉行政書士事務所在行政書士業務範圍內，協助製作許可申請書與申報書、整理附件、向農業委員會窗口確認。許可或申報之受理、農地與否及立地基準之判斷，由農業委員會與都道府縣為之。

許可核准要多久？

期間會因手續種類與自治體而有很大差異，以下僅為概估。

手續	期間概估
申報（市街化促進區域）	至受理通知交付約1至2週
許可（區域外）	農業委員會約每月1次於總會審議並轉呈都道府縣，故自申請至許可約數週至2個月為概估

總會日期、截止日與標準處理期間由各自治體訂定。在排定買賣或建築時程前，請直接於該農業委員會與都道府縣的官方網頁確認受理日程與標準處理期間。

又，未取得許可或未申報而擅自轉用農地，依農地法第64條可能處3年以下拘禁刑或300萬日圓以下罰金（法人依第67條可處1億日圓以下罰金），並可能被命令停工或回復原狀。無法「先填土再申報」。

登記、買賣、稅務該轉介給誰？

農地轉用交會多個專業領域。分工如下。

• 農地轉用（第4條、第5條）之許可、申報文件製作 → 四葉行政書士事務所（行政書士）
• 轉用後的所有權移轉登記 → 司法書士；地目變更登記（表示相關登記） → 土地家屋調查士
• 農地、建地之買賣或租賃的媒合 → 四葉不動產股份有限公司
• 讓渡所得稅、不動產取得稅等稅額之計算與申報 → 稅理士
• 權利關係有爭執時之交涉、調解、訴訟 → 律師

四葉行政書士事務所與四葉不動產股份有限公司為不同事業體。本所僅以獨立的事業體承接轉用之許可、申報文件的製作協助，登記、買賣、稅務、糾紛則與各有資格者分別簽約。本所不收取介紹費。若為繼承取得的農地，請先以繼承農地應向農業委員會申報（農地法第3條之3）確定權利人；期限全貌請見繼承手續期限整理，名義變更請見繼承登記如何進行？。許可認證業務全貌請見行政書士服務、受任流程請見受任流程、費用請見報酬表、繼承不動產全貌請見繼承不動產完整指南。

常見問題

Q. 把市街化促進區域的農地變成建地，需要許可嗎？
A. 市街化促進區域內的農地，只要事先向農業委員會申報，即不需都道府縣知事等的許可。自行轉用是第4條第1項第7款，為轉用而伴隨買賣、租賃等權利移轉則是第5條第1項第6款的申報。市街化調整區域等區域外則需許可，處理不同。

Q. 我想把繼承的農地變成建地出售，是第4條還是第5條？
A. 若賣給買方由買方變成建地（伴隨權利移轉的轉用），是第5條，由賣方與買方共同申請。此外，繼承取得的農地另需農地法第3條之3的申報。詳見繼承農地應向農業委員會申報。

Q. 我未經許可就把農地拿來當停車場，會怎樣？
A. 未取得許可或未申報的擅自轉用，依農地法第64條可能處3年以下拘禁刑或300萬日圓以下罰金（法人依第67條可處1億日圓以下罰金），並可能被命令停工或回復原狀。請儘早向農業委員會諮詢，備妥必要手續。

Q. 許可大約多久核准？
A. 市街化促進區域的申報約1至2週取得受理通知；區域外的許可需經農業委員會總會與轉呈都道府縣，自申請起約數週至2個月為概估。總會日程與標準處理期間各自治體不同，請於該農業委員會與都道府縣的官方網頁確認。

這篇文章的資料來源（第一手資訊）

• e-Gov法令檢索「農地法」（昭和27年法律第229號）第2條、第4條、第5條、第64條、第67條（參照日 2026-08-28）
• e-Gov法令檢索「都市計畫法」（昭和43年法律第100號）市街化促進區域與市街化調整區域（第7條等）（參照日 2026-08-28）
• 農林水產省「農地轉用許可制度」（立地基準、一般基準之說明）（參照日 2026-08-28）
• 各市町村農業委員會（相模原市等）「依農地法第4條第1項第7款、第5條第1項第6款之農地轉用申報」說明與格式（參照日 2026-08-28）

本文為一般性資訊提供，不保證個別許可、申報之要否、農地與否、立地基準之適否、是否核准、期間或罰則之適用。許可或申報之受理與農地與否之判斷，由農業委員會與都道府縣為之。各市町村之區域區分、格式、附件、受理日程，請於該農業委員會與都道府縣的官方網頁確認。轉用後的所有權移轉登記由司法書士、地目變更登記由土地家屋調查士、農地與建地之買賣或租賃媒合由四葉不動產股份有限公司、讓渡所得稅與不動產取得稅等稅務由稅理士、權利關係有爭執時之交涉調解訴訟由律師，各以獨立的事業體分別簽約後對應。本所不收取介紹費。個別判斷由有資格者於面談後為之。撰文為浦松 丈二（行政書士・宅地建物取引士）。