相続登記はどう進める？3年ルール・必要書類・自分で申請する場合と司法書士に頼む場合

結論（先に要点）：相続登記は、相続人本人が申請することもできます。一方、他人から依頼を受けて行う、権利に関する不動産登記の申請代理、登記申請書等の作成、登記に関する相談は、司法書士又は弁護士の業務です。相続登記の義務は2024年4月1日から始まっており、原則として、自己のために相続開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請します。遺産分割が成立した場合は、成立日から3年以内に、その内容を反映した追加的登記が必要です。必要書類は、法定相続分による相続、遺産分割協議による相続、遺言による相続のいずれかで異なります。四葉行政書士事務所では、相続登記申請の代理、登記申請書の作成、個別の登記申請に関する法律相談を行いません。

相続登記が「義務」になった理由と対象

相続登記とは、亡くなった方から相続人へ不動産の名義を移す登記です。2024年4月1日から、相続により不動産を取得したことを知った相続人には、原則として相続登記の申請義務が課されています。

これは、長期間登記が放置されることで所有者不明土地が増える問題に対応するための制度です。過去に開始した相続も対象になります。

基本的な相続登記と遺産分割後の登記の違い

相続登記の義務には、次の2つがあります。

• 基本的義務：自己のために相続開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請します。
• 遺産分割成立後の追加的義務：遺産分割成立の日から3年以内に、その分割内容を反映した登記を申請します。

例えば、法定相続分による登記を一度した後、遺産分割で取得者が変わった場合は、改めて遺産分割を反映する登記が必要になります。

3年の起算点と、2027年3月31日の経過措置

2024年4月1日より前の相続も相続登記義務の対象です。

• 施行時点ですでに相続による不動産の取得を知っていた未登記不動産は、原則として2027年3月31日までに申請します。
• 相続による不動産の取得を知ったのが2024年4月1日以後の場合は、その日から3年以内が原則です。

正当な理由なく義務に違反した場合には、10万円以下の過料の対象となり得ます。

相続登記に必要な書類は一律ではない

相続登記に必要な書類は、相続方法・登記内容によって異なります。主な類型は次のとおりです。

類型	おおまかな考え方
法定相続分による相続	法定相続人と相続分を戸籍等で証明する書類
遺産分割協議による相続	遺産分割協議書と、相続人全員の印鑑証明書等
遺言による相続	遺言書の内容を証明する書類等

したがって、「戸籍・協議書・印鑑証明書を全部そろえれば、どの相続登記でも足りる」とはいえません。法務局の「相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）」などを踏まえ、事案に応じて確認します。

相続人申告登記は「簡易な義務履行」の制度

相続人申告登記は、法定相続分による所有権移転登記ではありません。

登記名義人について相続が開始したことと、自らがその相続人であることを申し出ることで、基本的な相続登記義務を簡易に履行する制度です。法定相続人全員や法定相続分を確定する必要はなく、不動産の権利関係を公示する通常の相続登記でもありません。

そのため、相続人申告登記だけでは、売却や抵当権設定などの前提となる通常の相続登記の代わりになりません。遺産分割成立後の追加的登記義務も、相続人申告登記では履行できません。相続人の1人だけが申し出た場合、原則としてその申出人についてのみ義務履行の扱いとなります。

法定相続情報一覧図を相続登記で使う場合

相続登記で利用できるのは、自分で作成した家系図ではなく、登記官の認証文が付された法定相続情報一覧図の写しです。認証文付きの写しは、戸除籍謄本等に代えて利用できます。

また、2024年4月1日以後は、法定相続情報番号を申請書に記載することで、相続登記等では一覧図の写しの添付を省略できる場合があります。一覧図に相続人の住所が記載されている場合には、住所証明書を省略できる場合もあります。

ただし、住所変更、遺産分割、相続放棄、数次相続などでは、別途書類が必要になる場合があります。詳しくは法定相続情報一覧図とは？をご覧ください。

対象不動産を確認する

相続登記の対象となる不動産を確認するには、登記事項証明書などで不動産の表示・所有者を確認します。

2026年2月2日からは、相続人が被相続人名義の所有不動産を一覧的に調査できる所有不動産記録証明制度も始まっています。ただし、旧住所等との不一致や、所有権登記がされていない不動産などは抽出されない場合があり、この制度で全不動産が100％判明するわけではありません。詳しくは相続財産の調査と財産目録をご覧ください。

相続登記の申請の流れ

一般的な流れは、次のとおりです。

1. 対象不動産を確認する
2. 相続人を確認する
3. 遺言の有無・遺産分割等を確認する
4. 必要書類を収集する
5. 登記申請書等を準備する
6. 不動産所在地を管轄する法務局へ申請する
7. 登記完了

相続人本人が申請する場合と、司法書士等へ依頼する場合があります。オンライン申請も可能ですが、相続登記では紙の戸籍等を郵送・持参する必要があるケースもあるため、「すべてオンラインで完結する」とはいえません。

登録免許税と司法書士報酬は別

相続による所有権移転登記の登録免許税は、原則として**不動産価額の0.4％**です。

ただし、一定の相続登記については、2027年3月31日までの免税措置があります。代表例は、相続登記をしないまま相続人が死亡した一定の土地や、価額100万円以下の一定の土地です。

価額100万円以下であっても、すべての不動産が免税になるわけではありません。対象は土地です。適用要件は法務局の一次資料で確認します。登録免許税と司法書士報酬は別の費用です。

文京区の不動産登記の管轄

文京区に所在する不動産の登記の管轄は、一般に東京法務局（本局）になります。

ただし、不動産登記の管轄は対象不動産の所在地で決まります。相続人の住所が文京区だから東京法務局本局になる、という説明ではありません。

行政書士に頼めること・頼めないこと

四葉行政書士事務所では、行政書士業務として適法な範囲で、戸籍収集、相続人調査、相続関係整理、法定相続情報一覧図関係、合意済み内容に基づく遺産分割協議書等を扱います。

一方、登記申請代理・登記申請書作成は司法書士等、相続税・税務評価は税理士、相続人間の紛争・遺留分等は弁護士、不動産の査定・媒介は四葉不動産株式会社の領域です。四葉不動産株式会社は四葉行政書士事務所とは別事業体・別契約で対応し、当事務所は紹介料を受け取りません。

文京区で相続登記へつなぐ流れ

四葉行政書士事務所（文京区小日向・茗荷谷駅徒歩約5分）では、戸籍収集・相続人調査、財産調査・財産目録、遺産分割協議書、遺言の起案までを段階的に案内します。受任の流れは受任の流れ、料金は報酬額表、相続業務の全体像は相続・遺言・信託サービスをご覧ください。

相続人の確定・戸籍収集は相続は何から始める？、遺産分割協議書は遺産分割協議書は自分で作れる？、法定相続人・相続分は法定相続人と相続分の基本、相続登記を含む期限は相続手続きの期限まとめ、相続税は相続税の申告は必要？をご覧ください。

相続した不動産の売却・管理は相続不動産の完全ガイド（四葉不動産）をご覧ください。四葉不動産株式会社は四葉行政書士事務所とは別事業体・別契約で対応します。

よくある質問

Q. 相続登記は自分でできますか？
A. 相続人本人による申請は可能です。一方、他人から依頼を受けて行う申請代理、登記申請書等の作成、登記に関する相談は司法書士又は弁護士の業務です。四葉行政書士事務所では相続登記申請の代理、登記申請書の作成、個別の登記申請に関する法律相談を行いません。

Q. 相続登記にはどんな書類が必要ですか？
A. 相続方法・登記内容によって異なります。法定相続分による相続、遺産分割協議による相続、遺言による相続で必要書類が変わるため、一律には列挙できません。事案に応じて法務局の手続ハンドブック等で確認します。

Q. 相続人申告登記をすれば相続登記は終わりますか？
A. 相続人申告登記は基本的な相続登記義務を簡易に履行する制度であり、法定相続分による所有権移転登記ではありません。売却や抵当権設定の前提となる通常の相続登記の代わりにはならず、遺産分割成立後の追加的登記義務も履行できません。

Q. 遺産分割が3年以内に終わらない場合は？
A. 遺産分割が成立していない場合、まず基本的義務への対応を検討します。相続人申告登記が選択肢となる場合があります。遺産分割成立後は、成立日から3年以内に追加的登記が必要です。個別の手続は司法書士等へご確認ください。

Q. 古い相続も2027年3月31日までに登記が必要ですか？
A. 2024年4月1日より前の相続も対象です。施行時点ですでに相続による不動産の取得を知っていた未登記不動産は、原則として2027年3月31日までに申請します。取得を知ったのが2024年4月1日以後の場合は、その日から3年以内が原則です。

Q. 法定相続情報一覧図があれば戸籍は不要ですか？
A. 登記官の認証文付きの法定相続情報一覧図の写しは、戸除籍謄本等に代えて利用できる場合があります。また、法定相続情報番号の提供により一覧図の写しの添付を省略できる場合もあります。ただし、住所変更や数次相続などでは別途書類が必要になる場合があります。

この記事の出典（一次情報）

• 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 法務省「相続人申告登記について」
• 法務局「相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）」
• 法務局「法定相続情報証明制度」
• 法務局「法定相続情報番号の提供による相続登記等における一覧図の写しの添付省略」
• 法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」
• 東京法務局「不動産登記管轄区域」

本記事は一般的な情報提供であり、個別の相続登記の要否、申請方法、必要書類、登録免許税、過料の該当性を保証するものではありません。相続登記の申請代理・登記申請書の作成・登記に関する法律相談は司法書士等、相続税・税務評価は税理士、相続人間の紛争・遺留分等は弁護士、不動産の査定・媒介は四葉不動産株式会社が、それぞれ独立した事業体として別契約で対応します。当事務所は紹介料を受け取りません。個別の判断は、面談のうえ資格者が行います。執筆は浦松 丈二（行政書士・宅地建物取引士）です。