繼承登記如何進行？3年規則、必要文件、自己申請與委託司法書士

繼承登記可由繼承人本人申請。另受他人委託進行不動產權利登記之申請代理、登記申請書等製作、登記相關諮詢，屬司法書士或律師業務。本文整理2024年義務化、3年規則、必要文件與申請流程。

結論（先說要點）：繼承登記可由繼承人本人申請。另受他人委託進行不動產權利登記之申請代理、登記申請書等製作、登記相關諮詢，屬司法書士或律師業務。繼承登記義務自2024年4月1日開始，原則上自為自己知悉繼承開始且知悉取得該不動產所有權之日起3年內申請。遺產分割成立時，應自成立日起3年內申請反映分割內容之追加登記。必要文件依法定應繼分、遺產分割協議、遺囑等繼承方式而異。四葉行政書士事務所不辦理繼承登記申請代理、登記申請書製作、個別登記申請之法律諮詢。

繼承登記為何成為義務及其對象

繼承登記是將不動產名義由亡者移轉予繼承人之登記。自2024年4月1日起，知悉因繼承取得不動產之繼承人，原則上負有繼承登記申請義務。

此制度係為因應登記長期擱置導致所有者不明土地增加之問題。此前開始之繼承亦為對象。

基本繼承登記與遺產分割後登記之差異

繼承登記義務有下列兩種。

基本義務：自為自己知悉繼承開始且知悉取得該不動產所有權之日起3年內申請。
遺產分割成立後之追加義務：自遺產分割成立日起3年內，申請反映分割內容之登記。

例如，先依法定應繼分登記後，因遺產分割變更取得人時，須再辦理反映遺產分割之登記。

3年起算點與2027年3月31日之過渡措施

2024年4月1日前之繼承亦為繼承登記義務對象。

施行時已知悉因繼承取得之未登記不動產，原則上應於2027年3月31日前申請。
於2024年4月1日以後知悉因繼承取得者，原則上自該日起3年內。

無正當理由違反義務者，可能處10萬日圓以下過料。

繼承登記所需文件並非一律相同

繼承登記所需文件依繼承方法・登記內容而異。主要類型如下。

類型	大致概念
依法定應繼分之繼承	以戶籍等證明法定繼承人與應繼分之文件
依遺產分割協議之繼承	遺產分割協議書與全體繼承人印鑑證明書等
依遺囑之繼承	證明遺囑內容之文件等

因此不能稱「備齊戶籍、協議書、印鑑證明書，任何繼承登記都足夠」。應依個案，參照法務局「申請繼承登記・遺贈登記之繼承人（登記手續手冊）」等確認。

繼承人申告登記為「簡易履行義務」之制度

繼承人申告登記並非依法定應繼分之所有權移轉登記。

其係申告登記名義人已發生繼承，且申告人為其繼承人，以簡易履行基本繼承登記義務之制度。無須確定全體法定繼承人或法定應繼分，亦非公示不動產權利關係之通常繼承登記。

因此僅有繼承人申告登記，不能取代作為出售或設定抵押權前提之通常繼承登記。遺產分割成立後之追加登記義務，亦不能以繼承人申告登記履行。僅一名繼承人申告時，原則上僅該申告人視為履行義務。

繼承登記使用法定繼承資訊一覽圖之情形

繼承登記可使用者，並非自行製作之家系圖，而是附登記官認證文之法定繼承資訊一覽圖影本。附認證文影本可代替戶除籍謄本等。

另自2024年4月1日起，於申請書記載法定繼承資訊編號，繼承登記等可能可省略一覽圖影本之檢附。一覽圖記載繼承人住所時，亦可能可省略住所證明書。

惟住所變更、遺產分割、拋棄繼承、數次繼承等，可能需另備文件。詳見何謂法定繼承資訊一覽圖？。

確認對象不動產

確認繼承登記對象不動產，應以登記事項證明書等確認不動產標示・所有人。

自2026年2月2日起，繼承人可一覽性調查被繼承人名義所有不動產之所有不動產記錄證明制度亦已開始。惟因舊住所不一致、未辦所有權登記等可能無法抽出，此制度並非可100%查明全部不動產。詳見繼承財產調查與財產目錄製作。

繼承登記申請流程

一般流程如下。

確認對象不動產
確認繼承人
確認遺囑有無・遺產分割等
收集必要文件
準備登記申請書等
向管轄不動產所在地之法務局申請
登記完成

有繼承人本人申請與委託司法書士等兩種情形。雖可線上申請，惟繼承登記有時須郵寄或攜帶紙本戶籍等，不能稱「全部可線上完成」。

登錄免許稅與司法書士報酬不同

因繼承之所有權移轉登記登錄免許稅，原則上為不動產價額之0.4%。

惟一定繼承登記有至2027年3月31日之免稅措施。代表例為未辦繼承登記即由繼承人死亡之一定土地、價額100萬日圓以下之一定土地。

並非「所有100萬日圓以下不動產均免稅」，應注意對象為土地。適用要件應以法務局一次資料確認。登錄免許稅與司法書士報酬為不同費用。

文京區不動產登記之管轄

位於文京區之不動產登記，一般屬東京法務局（本局）管轄。

惟不動產登記管轄係依對象不動產所在地決定。並非因繼承人住所在文京區即屬東京法務局本局。

行政書士可協助與不可協助之事項

四葉行政書士事務所於行政書士業務合法範圍內，辦理戶籍蒐集、繼承人調查、繼承關係整理、法定繼承資訊一覽圖相關、基於合意內容之遺產分割協議書等。

另，登記申請代理・登記申請書製作屬司法書士等，遺產稅・稅務估價屬稅理士，繼承人間紛爭・遺留分等屬律師，不動產估價・仲介屬四葉不動產株式會社。四葉不動產株式會社與四葉行政書士事務所為別事業體・別契約，分別處理，本事務所不收取介紹費。

在文京區進行繼承登記之流程

四葉行政書士事務所（文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘）自戶籍蒐集・繼承人調查起，階段式引導財產調查・財產目錄、遺產分割協議書、遺囑起案。受任流程見受任流程；費用見報酬額表；繼承業務全貌見繼承・遺囑・信託服務。

繼承不動產之出售・管理見繼承不動產完全指南（四葉不動產）。四葉不動產株式會社與四葉行政書士事務所為別事業體・別契約，分別處理。

常見問題

Q. 繼承登記可以自己辦理嗎？
A. 繼承人本人可申請。另受他人委託進行之申請代理、登記申請書等製作、登記相關諮詢，屬司法書士或律師業務。四葉行政書士事務所不辦理繼承登記申請代理、登記申請書製作、個別登記申請之法律諮詢。

Q. 繼承登記需要哪些文件？
A. 依繼承方法・登記內容而異。法定應繼分、遺產分割協議、遺囑等所需文件不同，無法一律列舉。應依個案參照法務局手續手冊等確認。

Q. 辦理繼承人申告登記，繼承登記就結束了嗎？
A. 繼承人申告登記為簡易履行基本繼承登記義務之制度，並非依法定應繼分之所有權移轉登記。不能取代作為出售或設定抵押權前提之通常繼承登記，亦不能履行遺產分割成立後之追加登記義務。

Q. 遺產分割未能在3年內完成時怎麼辦？
A. 遺產分割未成立時，先考慮對應基本義務。繼承人申告登記可能為選項。遺產分割成立後，應自成立日起3年內辦理追加登記。個別手續請洽司法書士等。

Q. 較早之繼承也須於2027年3月31日前登記嗎？
A. 2024年4月1日前之繼承亦為對象。施行時已知悉因繼承取得之未登記不動產，原則上應於2027年3月31日前申請。於2024年4月1日以後知悉取得者，原則上自該日起3年內。

Q. 有法定繼承資訊一覽圖就不用戶籍嗎？
A. 附登記官認證文之法定繼承資訊一覽圖影本，可能可代替戶除籍謄本等。提供法定繼承資訊編號，亦可能可省略一覽圖影本之檢附。惟住所變更、數次繼承等，可能需另備文件。

本文出處（一次資訊）

法務省「繼承登記申請義務化」
法務省「繼承人申告登記」
法務局「申請繼承登記・遺贈登記之繼承人（登記手續手冊）」
法務局「法定繼承資訊證明制度」
法務局「提供法定繼承資訊編號於繼承登記等省略一覽圖影本」
法務局「繼承登記登錄免許稅之免稅措施」
東京法務局「不動產登記管轄區域」

本文為一般資訊提供，不保證個別繼承登記要否、申請方法、必要文件、登錄免許稅、過料該當性。繼承登記申請代理・登記申請書製作・登記法律諮詢屬司法書士等；遺產稅・稅務估價屬稅理士；繼承人間紛爭・遺留分等屬律師；不動產估價・仲介屬四葉不動產株式會社，均為獨立的事業體，以個別契約處理。本事務所不收取介紹費。個別判斷由資格者面談後進行。執筆者為浦松丈二（行政書士・宅地建物交易士）。