在日本開辦不動產交易業的免許申請——專任的宅地建物交易士、事務所要件與保證協會

結論（先講重點）：要在日本以營業方式從事不動產的買賣或租賃仲介等，依宅地建物交易業法第3條第1項，須取得國土交通大臣或都道府縣知事的免許。事務所只設在一個都道府縣區域內者為知事免許，橫跨二個以上都道府縣者為大臣免許。免許有效期間為5年，要繼續須辦理更新免許（同條第2項、第3項）。每個事務所須按「從事業務者每5人配置1人以上」的比例，配置成年的專任宅地建物交易士（第31條之3第1項，比例由施行規則第15條之5之3定為5分之1）；開始營業前還須備妥營業保證金（主事務所1,000萬日圓、其他事務所每處500萬日圓；加入宅地建物交易業保證協會可代替供託）（第25條、第64條之9）。本文為一般性資訊提供，不判斷或保證個別業者是否符合免許基準或專任要件。免許申請書類的製作與提出支援，由四葉集團的行政書士作為獨立的事業體承擔；作為事務所使用的物件之確保，由別事業體四葉不動產株式會社；法人設立、董監事變更的登記由司法書士；營業保證金的供託與加入保證協會的手續由本人與協會；稅務由稅理士，各自分別簽約進行。本所不收取介紹費。

不動產交易業的免許在什麼情形下需要？（知事免許與大臣免許的差異）

出發點是「以營業方式做什麼」。宅地建物交易業法第2條第2款將不動產交易業定義為：以營業方式（對不特定多數人反覆繼續地）從事土地或建物的買賣、交換，或土地建物買賣、交換、租賃的代理或仲介。要從事這些行為，依第3條第1項須取得免許。另外，將自己所有的物件自行出租的「自己當出租人」行為，原則上不屬於不動產交易業（因為不是代理或仲介）。這條界線會因個別情事而變動，於規劃階段向主管機關確認不可或缺。

免許的區分，取決於事務所所在。

項目	知事免許	大臣免許
依據	宅地建物交易業法第3條第1項	同項
區分基準	事務所只在一個都道府縣區域內	事務所橫跨二個以上都道府縣
申請對象	該都道府縣知事	國土交通大臣（經由主事務所所在地的都道府縣）
有效期間	5年（須更新免許・第3條第2項第3項）	5年（同）

免許有效期間自免許之日起5年，期滿後要繼續須取得更新免許（第3條第2項、第3項）。許多都道府縣要求在期滿前90日至30日之間提出更新申請。無法取得免許的消極要件規定於第5條第1項，過去的處分紀錄與董監事狀況等會被審查。

「專任的宅地建物交易士」須配置幾名、什麼樣的人符合？

宅地建物交易業法第31條之3第1項規定，於每個事務所及國土交通省令所定的其他場所，須配置成年的專任宅地建物交易士，其對從事業務者人數的比例須達國土交通省令所定之數以上。該比例由施行規則第15條之5之3定為5分之1，實務上說明為「從事業務者每5人配置專任的宅地建物交易士1人以上」。

項目	內容（依據）
配置場所	每個事務所（處理契約的案內所等另計）
必要人數	從事業務者每5人配置1人以上（第31條之3第1項、施行規則第15條之5之3）
資格	成年的專任宅地建物交易士（領有宅地建物交易士證者）
專任的意思	常勤於該事務所、專門從事不動產交易業；原則不允許兼任他公司職務或非常勤

「專任」指常勤於該事務所、專門從事該業務的狀態。若兼任他公司董監事、從事其他職業、住在無法通勤之處，原則上不被認定為專任。人數不足基準時，有義務於2週內採取必要措施（第31條之3第3項）。是否符合要件屬宅地建物交易業法上的判斷，並非行政書士作為獨占業務代為判定之事。

能被認定為事務所的物件要件是什麼？（獨立性、繼續性）

事務所既是取得免許的前提，也是左右營業保證金與專任交易士人數的單位。國土交通省「宅地建物交易業法的解釋、運用的思路」及各都道府縣的手冊指出，事務所須是能繼續從事業務的設施，且與其他法人或個人的生活空間在物理上獨立。

受檢查之點	具體例
獨立性	以牆壁等與他公司或居住空間明確區隔，並有獨立出入口
繼續性	非臨時搭建，而是能繼續從事業務的形態
使用權源	以自有或租賃契約等，具備將該場所作為事務所使用的權源
專任交易士常勤	該事務所有專任的宅地建物交易士常勤

若以自宅一室作為事務所，會被檢查能否與生活空間明確區隔、出入口與動線是否獨立。租賃物件則須確認租賃契約的使用目的是否允許作事務所使用、是否牴觸區分所有的規約。物件細部的可否由主管窗口判斷，於簽約前先行諮詢，較易避免提出前被退件。事務所物件的選定、租賃仲介與重要事項說明，由別事業體四葉不動產株式會社作為獨立的事業體承擔。若也要做租賃管理，租賃住宅管理業的登錄與轉租又是另一個論點。

營業保證金與保證協會（弁濟業務保證金分擔金），該選哪一個？

取得免許後，光憑這點還不能開始營業。作為保護交易相對人的金錢措施，須供託營業保證金，或加入宅地建物交易業保證協會，兩者擇一。

項目	營業保證金（第25條）	加入保證協會（第64條之9）
主事務所	1,000萬日圓（施行令第2條之4）	弁濟業務保證金分擔金 60萬日圓
其他事務所（每處）	500萬日圓	30萬日圓
供託、繳納對象	供託於主事務所最近的供託所	以金錢繳納予保證協會
時點	供託並向免許權者申報後始可開始營業（第25條第4項第5項）	於擬加入之日前繳納（第64條之9第1項）

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營業保證金須於供託並向免許權者申報後，始得開始事業（第25條第4項、第5項）。自免許之日起3個月內未申報供託者，免許權者得催告，若仍無申報則得撤銷免許（第25條第6項、第7項）。另一方面，若加入宅地建物交易業保證協會，以金錢繳納弁濟業務保證金分擔金（主事務所60萬日圓、其他事務所每處30萬日圓），即可免除營業保證金的供託（第64條之9）。因較易壓低初期費用，新開業者多半選擇加入協會。何者適合取決於資金計畫與事業規模。營業保證金的供託或加入協會的手續，是本人與供託所、協會辦理的手續，並非行政書士代為供託、繳納。

法人設立、確保事務所、免許申請分別由誰負責？

由於相關專業人員各自分立，基本上請各自作為獨立的事業體分別簽約。四葉集團的行政書士，作為獨立的事業體，承擔免許申請書類的製作與提出代理，以及向主管都道府縣、地方整備局事前諮詢的引導。

委託對象	主要角色
行政書士（本所）	不動產交易業免許的申請書類製作、提出代理，更新、變更申報的支援
不動產業者（別事業體四葉不動產株式會社）	作為事務所使用的物件之選定、租賃仲介、重要事項說明
司法書士	法人設立、董監事變更等商業登記
本人、保證協會／供託所	營業保證金的供託、加入協會、繳納弁濟業務保證金分擔金
稅理士	開業後的稅務、會計

另請參閱本所的取扱業務、受任流程、報酬額表。本所與各專業人員各自作為獨立的事業體簽約，彼此不收取介紹費。免許僅是從事不動產交易業的入口，交易本身的判斷由取得免許的不動產交易業者及其宅地建物交易士為之。若也要承攬建設工程，建設業許可的要件又另涉其中。

常見問題

Q. 只是把自己擁有的公寓自行出租，也需要不動產交易業的免許嗎？
A. 原則上不需要。不動產交易業（本法第2條第2款）指以營業方式從事買賣、交換，或買賣、交換、租賃的「代理、仲介」；將自己的物件自行出租的「自己當出租人」並非代理或仲介，故原則上不屬於該業。不過，反覆繼續進行買賣等情形可能需要免許，界線會因個別情事而變動。請於規劃階段向主管機關確認。

Q. 知事免許與大臣免許，哪個比較「高階」？可營業的範圍不同嗎？
A. 這不是階級高低，而是依事務所所在的區分。事務所只在一個都道府縣區域內者為知事免許，橫跨二個以上都道府縣者為大臣免許（第3條第1項）。即使是知事免許，可處理物件的所在地也不限於本縣，他縣物件亦可處理。有效期間兩者皆為5年。

Q. 專任的宅地建物交易士可以同時兼任別家公司的董監事嗎？
A. 原則上不行。專任指常勤於該事務所、專門從事不動產交易業的狀態。兼任他公司常勤董監事、從事其他職業、住在無法通勤之處，均可能否定專任性。當「每5人配置1人以上」的比例（第31條之3第1項、施行規則第15條之5之3）不足時，有義務於2週內採取必要措施。

Q. 我拿不出1,000萬日圓的營業保證金，只能放棄開業嗎？
A. 有加入宅地建物交易業保證協會的方法。加入後，繳納主事務所60萬日圓、其他事務所每處30萬日圓的弁濟業務保證金分擔金，即可免除營業保證金的供託（第64條之9）。因較易壓低初期費用，新開業者多半選擇此法。何者適合取決於資金計畫與事業規模，加入手續請向保證協會確認。

這篇文章的出處（一手資訊）

• e-Gov法令檢索、國土交通省「宅地建物交易業法」（昭和27年法律第176號）第2條第2款（不動產交易業的定義）、第3條第1項（免許。大臣免許與知事免許的區分）、第3條第2項第3項（免許有效期間5年、更新）、第5條第1項（免許基準＝消極要件）、第25條（營業保證金的供託。第4項第5項＝未申報供託前不得開始事業，第6項第7項＝自免許起3個月內未申報時的催告、撤銷）、第31條之3第1項第3項（每個事務所配置專任的宅地建物交易士、不足時2週內的措施）、第64條之9（弁濟業務保證金分擔金的繳納）（參照日 2026-11-02）
• e-Gov法令檢索、國土交通省「宅地建物交易業法施行令」第2條之4（營業保證金額＝主事務所1,000萬日圓、其他事務所每處500萬日圓）（參照日 2026-11-02）
• e-Gov法令檢索、國土交通省「宅地建物交易業法施行規則」第15條之5之3（專任的宅地建物交易士的比例＝5分之1）（參照日 2026-11-02）
• 國土交通省「宅地建物交易業法的解釋、運用的思路」及各都道府縣、地方整備局的不動產交易業免許申請手冊（事務所的獨立性、繼續性，專任性的判斷，提出書類、手續費；具體樣式、附件、提出對象依主管機關而異）（參照日 2026-11-02）

本文為一般性資訊提供，不判斷或保證個別業者是否符合不動產交易業免許基準、專任的宅地建物交易士要件、事務所要件，或更新、變更申報的要否與時點。免許的審查、賦予由國土交通大臣或都道府縣知事為之，具體樣式、手續費、附件由主管機關所定。免許申請書類的製作、提出代理與事前諮詢引導，由四葉集團的行政書士作為獨立的事業體承擔；作為事務所使用的物件之選定、租賃仲介、重要事項說明由別事業體四葉不動產株式會社；法人設立、董監事變更的商業登記由司法書士；營業保證金的供託與加入協會、繳納弁濟業務保證金分擔金由本人與供託所、協會；開業後的稅務由稅理士，各自分別簽約後對應。本所不收取介紹費。個別判斷由資格者於面談後為之。撰文者為浦松 丈二（行政書士、宅地建物交易士）。