在日本开办不动产交易业的免许申请——专任的宅地建物交易士、事务所要件与保证协会

结论（先讲重点）：要在日本以营业方式从事不动产的买卖或租赁中介等，依宅地建物交易业法第3条第1项，须取得国土交通大臣或都道府县知事的免许。事务所只设在一个都道府县区域内者为知事免许，横跨两个以上都道府县者为大臣免许。免许有效期间为5年，要继续须办理更新免许（同条第2项、第3项）。每个事务所须按「从事业务者每5人配置1人以上」的比例，配置成年的专任宅地建物交易士（第31条之3第1项，比例由施行规则第15条之5之3定为5分之1）；开始营业前还须备妥营业保证金（主事务所1,000万日元、其他事务所每处500万日元；加入宅地建物交易业保证协会可代替供托）（第25条、第64条之9）。本文为一般性资讯提供，不判断或保证个别业者是否符合免许基准或专任要件。免许申请书类的制作与提出支援，由四叶集团的行政书士作为独立的事业体承担；作为事务所使用的物件之确保，由别事业体四叶不动产株式会社；法人设立、董监事变更的登记由司法书士；营业保证金的供托与加入保证协会的手续由本人与协会；税务由税理士，各自分别签约进行。本所不收取介绍费。

不动产交易业的免许在什么情形下需要？（知事免许与大臣免许的差异）

出发点是「以营业方式做什么」。宅地建物交易业法第2条第2款将不动产交易业定义为：以营业方式（对不特定多数人反复持续地）从事土地或建物的买卖、交换，或土地建物买卖、交换、租赁的代理或中介。要从事这些行为，依第3条第1项须取得免许。另外，将自己所有的物件自行出租的「自己当出租人」行为，原则上不属于不动产交易业（因为不是代理或中介）。这条界线会因个别情事而变动，于规划阶段向主管机关确认不可或缺。

免许的区分，取决于事务所所在。

项目	知事免许	大臣免许
依据	宅地建物交易业法第3条第1项	同项
区分基准	事务所只在一个都道府县区域内	事务所横跨两个以上都道府县
申请对象	该都道府县知事	国土交通大臣（经由主事务所所在地的都道府县）
有效期间	5年（须更新免许・第3条第2项第3项）	5年（同）

免许有效期间自免许之日起5年，期满后要继续须取得更新免许（第3条第2项、第3项）。许多都道府县要求在期满前90日至30日之间提出更新申请。无法取得免许的消极要件规定于第5条第1项，过去的处分纪录与董监事状况等会被审查。

「专任的宅地建物交易士」须配置几名、什么样的人符合？

宅地建物交易业法第31条之3第1项规定，于每个事务所及国土交通省令所定的其他场所，须配置成年的专任宅地建物交易士，其对从事业务者人数的比例须达国土交通省令所定之数以上。该比例由施行规则第15条之5之3定为5分之1，实务上说明为「从事业务者每5人配置专任的宅地建物交易士1人以上」。

项目	内容（依据）
配置场所	每个事务所（处理契约的案内所等另计）
必要人数	从事业务者每5人配置1人以上（第31条之3第1项、施行规则第15条之5之3）
资格	成年的专任宅地建物交易士（领有宅地建物交易士证者）
专任的意思	常勤于该事务所、专门从事不动产交易业；原则不允许兼任他公司职务或非常勤

「专任」指常勤于该事务所、专门从事该业务的状态。若兼任他公司董监事、从事其他职业、住在无法通勤之处，原则上不被认定为专任。人数不足基准时，有义务于2周内采取必要措施（第31条之3第3项）。是否符合要件属宅地建物交易业法上的判断，并非行政书士作为独占业务代为判定之事。

能被认定为事务所的物件要件是什么？（独立性、持续性）

事务所既是取得免许的前提，也是左右营业保证金与专任交易士人数的单位。国土交通省「宅地建物交易业法的解释、运用的思路」及各都道府县的手册指出，事务所须是能持续从事业务的设施，且与其他法人或个人的生活空间在物理上独立。

受检查之点	具体例
独立性	以墙壁等与他公司或居住空间明确区隔，并有独立出入口
持续性	非临时搭建，而是能持续从事业务的形态
使用权源	以自有或租赁契约等，具备将该场所作为事务所使用的权源
专任交易士常勤	该事务所有专任的宅地建物交易士常勤

若以自宅一室作为事务所，会被检查能否与生活空间明确区隔、出入口与动线是否独立。租赁物件则须确认租赁契约的使用目的是否允许作事务所使用、是否抵触区分所有的规约。物件细部的可否由主管窗口判断，于签约前先行咨询，较易避免提出前被退件。事务所物件的选定、租赁中介与重要事项说明，由别事业体四叶不动产株式会社作为独立的事业体承担。若也要做租赁管理，租赁住宅管理业的登录与转租又是另一个论点。

营业保证金与保证协会（弁济业务保证金分担金），该选哪一个？

取得免许后，光凭这点还不能开始营业。作为保护交易相对人的金钱措施，须供托营业保证金，或加入宅地建物交易业保证协会，两者择一。

项目	营业保证金（第25条）	加入保证协会（第64条之9）
主事务所	1,000万日元（施行令第2条之4）	弁济业务保证金分担金 60万日元
其他事务所（每处）	500万日元	30万日元
供托、缴纳对象	供托于主事务所最近的供托所	以金钱缴纳予保证协会
时点	供托并向免许权者申报后始可开始营业（第25条第4项第5项）	于拟加入之日前缴纳（第64条之9第1项）

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营业保证金须于供托并向免许权者申报后，始得开始事业（第25条第4项、第5项）。自免许之日起3个月内未申报供托者，免许权者得催告，若仍无申报则得撤销免许（第25条第6项、第7项）。另一方面，若加入宅地建物交易业保证协会，以金钱缴纳弁济业务保证金分担金（主事务所60万日元、其他事务所每处30万日元），即可免除营业保证金的供托（第64条之9）。因较易压低初期费用，新开业者多半选择加入协会。何者适合取决于资金计画与事业规模。营业保证金的供托或加入协会的手续，是本人与供托所、协会办理的手续，并非行政书士代为供托、缴纳。

法人设立、确保事务所、免许申请分别由谁负责？

由于相关专业人员各自分立，基本上请各自作为独立的事业体分别签约。四叶集团的行政书士，作为独立的事业体，承担免许申请书类的制作与提出代理，以及向主管都道府县、地方整备局事前咨询的引导。

委托对象	主要角色
行政书士（本所）	不动产交易业免许的申请书类制作、提出代理，更新、变更申报的支援
不动产业者（别事业体四叶不动产株式会社）	作为事务所使用的物件之选定、租赁中介、重要事项说明
司法书士	法人设立、董监事变更等商业登记
本人、保证协会／供托所	营业保证金的供托、加入协会、缴纳弁济业务保证金分担金
税理士	开业后的税务、会计

另请参阅本所的办理业务、受任流程、报酬额表。本所与各专业人员各自作为独立的事业体签约，彼此不收取介绍费。免许仅是从事不动产交易业的入口，交易本身的判断由取得免许的不动产交易业者及其宅地建物交易士为之。若也要承揽建设工程，建设业许可的要件又另涉其中。

常见问题

Q. 只是把自己拥有的公寓自行出租，也需要不动产交易业的免许吗？
A. 原则上不需要。不动产交易业（本法第2条第2款）指以营业方式从事买卖、交换，或买卖、交换、租赁的「代理、中介」；将自己的物件自行出租的「自己当出租人」并非代理或中介，故原则上不属于该业。不过，反复持续进行买卖等情形可能需要免许，界线会因个别情事而变动。请于规划阶段向主管机关确认。

Q. 知事免许与大臣免许，哪个比较「高阶」？可营业的范围不同吗？
A. 这不是阶级高低，而是依事务所所在的区分。事务所只在一个都道府县区域内者为知事免许，横跨两个以上都道府县者为大臣免许（第3条第1项）。即使是知事免许，可处理物件的所在地也不限于本县，他县物件亦可处理。有效期间两者皆为5年。

Q. 专任的宅地建物交易士可以同时兼任别家公司的董监事吗？
A. 原则上不行。专任指常勤于该事务所、专门从事不动产交易业的状态。兼任他公司常勤董监事、从事其他职业、住在无法通勤之处，均可能否定专任性。当「每5人配置1人以上」的比例（第31条之3第1项、施行规则第15条之5之3）不足时，有义务于2周内采取必要措施。

Q. 我拿不出1,000万日元的营业保证金，只能放弃开业吗？
A. 有加入宅地建物交易业保证协会的方法。加入后，缴纳主事务所60万日元、其他事务所每处30万日元的弁济业务保证金分担金，即可免除营业保证金的供托（第64条之9）。因较易压低初期费用，新开业者多半选择此法。何者适合取决于资金计画与事业规模，加入手续请向保证协会确认。

这篇文章的出处（一手资讯）

• e-Gov法令检索、国土交通省「宅地建物交易业法」（昭和27年法律第176号）第2条第2款（不动产交易业的定义）、第3条第1项（免许。大臣免许与知事免许的区分）、第3条第2项第3项（免许有效期间5年、更新）、第5条第1项（免许基准＝消极要件）、第25条（营业保证金的供托。第4项第5项＝未申报供托前不得开始事业，第6项第7项＝自免许起3个月内未申报时的催告、撤销）、第31条之3第1项第3项（每个事务所配置专任的宅地建物交易士、不足时2周内的措施）、第64条之9（弁济业务保证金分担金的缴纳）（参照日 2026-11-02）
• e-Gov法令检索、国土交通省「宅地建物交易业法施行令」第2条之4（营业保证金额＝主事务所1,000万日元、其他事务所每处500万日元）（参照日 2026-11-02）
• e-Gov法令检索、国土交通省「宅地建物交易业法施行规则」第15条之5之3（专任的宅地建物交易士的比例＝5分之1）（参照日 2026-11-02）
• 国土交通省「宅地建物交易业法的解释、运用的思路」及各都道府县、地方整备局的不动产交易业免许申请手册（事务所的独立性、持续性，专任性的判断，提出书类、手续费；具体样式、附件、提出对象依主管机关而异）（参照日 2026-11-02）

本文为一般性资讯提供，不判断或保证个别业者是否符合不动产交易业免许基准、专任的宅地建物交易士要件、事务所要件，或更新、变更申报的要否与时点。免许的审查、赋予由国土交通大臣或都道府县知事为之，具体样式、手续费、附件由主管机关所定。免许申请书类的制作、提出代理与事前咨询引导，由四叶集团的行政书士作为独立的事业体承担；作为事务所使用的物件之选定、租赁中介、重要事项说明由别事业体四叶不动产株式会社；法人设立、董监事变更的商业登记由司法书士；营业保证金的供托与加入协会、缴纳弁济业务保证金分担金由本人与供托所、协会；开业后的税务由税理士，各自分别签约后对应。本所不收取介绍费。个别判断由资格者于面谈后为之。撰文者为浦松 丈二（行政书士、宅地建物交易士）。