死因赠与契约与遗嘱有何不同——不动产的死因赠与与始期付所有权移转假登记

结论（先讲重点）：死因赠与是「因赠与人死亡而生效的赠与」，由赠与人与受赠人的合意（契约）成立（民法第549条、第554条）。遗嘱则是遗嘱人一人为之的单独行为，不依法律所定方式即不能为之（第960条）。死因赠与在不违反其性质的范围内，准用遗赠的规定（第554条）；关于撤回，因准用遗嘱撤回规定第1022条（除方式部分外），赠与人于生前原则上可随时撤回（最高法院第二小法庭 昭和47年（1972年）5月25日判决）。惟负担付死因赠与中，受赠人已履行负担的全部或与之相当的程度时，除有特别情事外不得撤回（最高法院第三小法庭 昭和57年（1982年）4月30日判决）。不动产的死因赠与，与遗赠不同，可于赠与人生前为受赠人办理「始期付所有权移转假登记」（不动产登记法第105条第2款）。税金方面，会成为继承税的对象（死因赠与在继承税法上视为「遗赠」），而不动产取得税会课税，登录免许税原则为2.0%。本文为一般性资讯提供，不判断或确定个别契约的有效无效或税额。死因赠与契约书的制作支援，由四叶集团的行政书士作为独立的事业体承担；始期付所有权移转假登记与死亡后的本登记由司法书士；继承税、不动产取得税、登录免许税的试算由税理士；如发生侵害特留分等纠纷则由律师，各自分别签约进行。继承的不动产之买卖、管理由别事业体四叶不动产株式会社负责。本所不收取介绍费。

死因赠与与遗嘱，在成立方式与撤回的难易上有何不同？

最大的差异在于「一人决定，还是与对方合意」。遗嘱是遗嘱人单独为之的行为，依民法第960条，不依本法所定方式（自书证书、公证等）即不能为之。死因赠与则是赠与人表示无偿给与财产的意思、对方予以受诺而成立的契约（第549条、第554条）。须对方承诺这一点，与遗嘱有根本不同。

项目	死因赠与	遗嘱（遗赠）
性质	契约（须对方承诺）第549条、第554条	单独行为（不需对方承诺）第960条
方式	法律上不需特别方式（口头亦可成立；实务上会作成契约书）	须依法定方式（第960条）
撤回	生前原则可随时撤回（除方式部分外准用第1022条／昭和47年判决）	可随时依遗嘱方式撤回（第1022条）
依据	民法第554条准用遗赠规定	民法第960条以下

关于撤回，最高法院第二小法庭 昭和47年5月25日判决认为，死因赠与的取消（撤回），准用遗嘱撤回规定民法第1022条，惟除其方式部分外。换言之，即使以书面交换的死因赠与，赠与人于生前原则上也可随时撤回。「因为是契约，一旦缔结就无法变动」的理解，对死因赠与并不一定成立。惟如后述，负担付的情形有例外。遗嘱本身方式的差异，整理于自书遗嘱与公证遗嘱的差异。

以不动产为死因赠与时，生前能办理「始期付所有权移转假登记」吗？

可以。这是死因赠与相较于遗赠的重大实务特征。不动产登记法第105条第2款规定，于保全关于权利设定、移转等的请求权（含始期付、停止条件付者）时可为假登记。由于死因赠与的所有权移转请求权，是以「赠与人死亡」为始期的请求权，故可于生前办理「始期付所有权移转假登记」。

比较	死因赠与	遗赠
生前假登记	可以（始期付所有权移转假登记・不动产登记法第105条第2款）	原则不可（遗嘱人生存中受遗赠人尚未发生权利）
死亡后的登记	基于假登记的本登记（原则由赠与人的继承人或执行人与受赠人共同申请）	由受遗赠人与遗嘱执行人（无者为继承人）办理移转登记

办理假登记可保全顺位，赠与人死亡后较易备齐本登记。惟假登记本身并不移转所有权，生效在赠与人死亡后。本登记时原则上可能需要赠与人继承人的协力，故于契约中约定死因赠与的执行人，手续较易推进。假登记、本登记的申请本身属司法书士业务，并非行政书士代理。登记手续的要否与附件因案件而异，于作成契约的阶段一并向司法书士确认，是实务的要点。

死因赠与会课哪些税（继承税、不动产取得税、登录免许税）？

死因赠与虽名为「赠与」，税金处理却非赠与税而是继承税。死因赠与在继承税法上被并入遗赠处理，受赠人须课继承税。另一方面，取得不动产所伴随的不动产取得税与登录免许税，与继承的情形处理不同，须特别注意。

税目	死因赠与的处理	参考：继承、对继承人的遗赠
继承税	课税对象（继承税法上并入「遗赠」）	课税对象
不动产取得税	会课税（不属地方税法第73条之7第1款的非课税）	非课税（继承、包括遗赠、对继承人的遗赠）
登录免许税（所有权移转）	原则2.0%（1,000分之20）	0.4%（1,000分之4・含对继承人的遗赠）

不动产取得税方面，继承（含包括遗赠及由被继承人对继承人所为的遗赠）的取得，依地方税法第73条之7第1款为非课税，但死因赠与不含于此「继承」，即使受领者为继承人也会课税。登录免许税方面，继承及对继承人的遗赠的移转为1,000分之4（0.4%），而死因赠与的移转原则为1,000分之20（2.0%）。继承人作为受赠人的死因赠与有无减轻余地属个别判断，故税额的试算与适用可否请向税理士、登记所需登录免许税的计算请向司法书士确认。税金的最终判断，并非像本文这样的一般性资讯提供，而是由税理士等有资格者为之。

受赠人先过世、或是附负担的话会如何？

首先是受赠人先于赠与人过世的情形。由于死因赠与准用遗赠的规定（民法第554条），受赠人于赠与人死亡以前死亡时，原则上该死因赠与被认为不生效力（准用遗赠的第994条第1项）。受赠人的继承人（例如其子女）并不当然承接地位。若想确保传给下一代，可考虑于契约中加入预备性的约定。

其次是负担付死因赠与的情形。例如「照顾我作为代价，我死后将这处不动产赠与你」这类对受赠人课以一定负担的死因赠与。最高法院第三小法庭 昭和57年4月30日判决认为，于负担的履行期定于赠与人生前的负担付死因赠与，受赠人已履行负担的全部或与之相当的程度时，除有特别情事外，不许准用第1022条、第1023条撤回。

场面	原则性的处理
受赠人先于赠与人死亡	原则上死因赠与不生效力（第554条→准用第994条第1项）
无负担的死因赠与	赠与人生前原则可随时撤回（昭和47年判决）
附负担，且受赠人已履行全部或与之相当的程度	除有特别情事外不得撤回（昭和57年判决）

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也就是说，负担付死因赠与中，受赠人是否实际履行了约定的负担，是能否撤回的分界点。何种程度的履行会限制撤回、是否有特别情事，须依契约的经纬与负担和财产价值的关系等个别判断，无法一律认定。类似机制的负担付遗赠见负担付遗赠与宠物信托，「由某人继承」的遗嘱与遗赠的差异见特定财产承继遗嘱与遗赠的差异。

契约书的制作、假登记、税务分别委托给谁？

由于相关专业人员各自分立，基本上请各自作为独立的事业体分别签约。四叶集团的行政书士，作为独立的事业体，承担听取您的意向、死因赠与契约书的草拟与附件整理。

工程	负责者（各自作为独立的事业体、分别签约）
死因赠与契约书的草拟、必要文件整理	行政书士（本所）
始期付所有权移转假登记与死亡后的本登记	司法书士
继承税、不动产取得税、登录免许税的试算与申报	税理士
特留分侵害额请求等纠纷时的协商、调解、诉讼	律师
受死因赠与的不动产之买卖、管理、估价	宅地建物交易业者（别事业体四叶不动产株式会社）

行政书士负责的是听取您的意向、草拟死因赠与契约书（必要时含执行人的约定或预备性条款）与整理附件。假登记、本登记由司法书士，税额试算、申报由税理士，受赠人与继承人间就特留分等发生争执时由律师。另请参阅本所的办理业务、受任流程、报酬额表。继承不动产的买卖与管理由别事业体四叶不动产株式会社负责；不动产继承窗口亦请参阅继承综合指南。以公证作成时的手续费与证人，可参考公证遗嘱的手续费与证人。本所与各专业人员各自作为独立的事业体签约，彼此不收取介绍费。

常见问题

Q. 作成死因赠与契约书后，就不能撤回了吗？
A. 原则上，赠与人于生前可随时撤回。最高法院第二小法庭 昭和47年5月25日判决认为，死因赠与的撤回准用遗嘱撤回规定民法第1022条（除方式部分外），故即使是以书面交换的死因赠与，原则上也可撤回。惟附负担且受赠人已履行全部或与之相当的程度时，除有特别情事外不得撤回（昭和57年4月30日判决）。

Q. 听说遗嘱与死因赠与，在生前能否假登记上有差异。
A. 是的。死因赠与可于赠与人生前为受赠人办理「始期付所有权移转假登记」（不动产登记法第105条第2款）。遗赠则因遗嘱人生存中受遗赠人尚未发生权利，原则上不能于生前登记。假登记有助于保全顺位，但所有权的移转在赠与人死亡后，申请本身属司法书士业务。

Q. 以死因赠与取得的不动产会课哪些税？
A. 会成为继承税的对象（死因赠与在继承税法上视为「遗赠」）。此外，不动产取得税会课税（不像继承那样非课税・地方税法第73条之7第1款），所有权移转的登录免许税原则为2.0%（1,000分之20）。与继承、对继承人遗赠的0.4%相比可能较重。税额的试算、申报请向税理士，登记所需税的计算请向司法书士确认。

Q. 死因赠与契约书可以委托行政书士吗？有效无效也能请你们判断吗？
A. 死因赠与契约书的草拟与必要文件整理可由行政书士支援。但个别契约是否有效无效、是否侵害特留分、能否撤回的最终判断，并非像本文这样的一般性资讯提供所能为，而是由有资格者斟酌个别情事后为之。假登记、本登记由司法书士、税务由税理士、纠纷由律师，各自作为独立的事业体、分别签约后分开进行。

这篇文章的出处（一手资讯）

• e-Gov法令检索「民法」（明治29年法律第89号）第549条（赠与的成立＝当事人的意思表示与受诺的契约）、第554条（死因赠与。于不违反性质的范围准用遗赠的规定）、第960条（遗嘱不依法律所定方式即不能为之）、第994条第1项（受遗赠人于遗嘱人死亡以前死亡者遗赠不生效力）、第1022条（遗嘱的撤回）、第1023条（前遗嘱与后遗嘱的抵触等）（参照日 2026-11-02）
• 最高法院第二小法庭 昭和47年5月25日判决。死因赠与的取消（撤回）准用遗嘱撤回规定民法第1022条，惟除其方式部分外（参照日 2026-11-02）
• 最高法院第三小法庭 昭和57年4月30日判决。于负担履行期定于赠与人生前的负担付死因赠与，受赠人已履行负担全部或与之相当程度时，除有特别情事外不许准用第1022条、第1023条撤回（参照日 2026-11-02）
• e-Gov法令检索「不动产登记法」（平成16年法律第123号）第105条第2款（为保全始期付、停止条件付等请求权的假登记）（参照日 2026-11-02）
• e-Gov法令检索「继承税法」（死因赠与并入遗赠作为继承税课税对象）、「地方税法」第73条之7第1款（继承＝含包括遗赠及对继承人的遗赠，的不动产取得不课不动产取得税）、「登录免许税法」别表第一・一・(二)（所有权移转登记的税率。继承、对继承人的遗赠为1,000分之4，其他原因的移转为1,000分之20）（参照日 2026-11-02）

本文为一般性资讯提供，不判断或确定个别死因赠与契约的有效无效、撤回的可否、假登记的要否，或所课的税额。死因赠与契约书的草拟与必要文件整理由行政书士、始期付所有权移转假登记与死亡后的本登记由司法书士、继承税、不动产取得税、登录免许税的试算与申报由税理士、特留分侵害额请求等纠纷时的协商、调解、诉讼由律师，各自作为独立的事业体、分别签约后对应。继承不动产的买卖与管理由别事业体四叶不动产株式会社负责，本所不收取介绍费。个别契约的效力与税的取扱，于确认契约内容与情事后，必要时由有资格者判断。撰文者为浦松 丈二（行政书士、宅地建物交易士）。