死因贈與契約與遺囑有何不同——不動產的死因贈與與始期付所有權移轉假登記

結論（先講重點）：死因贈與是「因贈與人死亡而生效的贈與」，由贈與人與受贈人的合意（契約）成立（民法第549條、第554條）。遺囑則是遺囑人一人為之的單獨行為，不依法律所定方式即不能為之（第960條）。死因贈與在不違反其性質的範圍內，準用遺贈的規定（第554條）；關於撤回，因準用遺囑撤回規定第1022條（除方式部分外），贈與人於生前原則上可隨時撤回（最高法院第二小法庭 昭和47年（1972年）5月25日判決）。惟負擔付死因贈與中，受贈人已履行負擔的全部或與之相當的程度時，除有特別情事外不得撤回（最高法院第三小法庭 昭和57年（1982年）4月30日判決）。不動產的死因贈與，與遺贈不同，可於贈與人生前為受贈人辦理「始期付所有權移轉假登記」（不動產登記法第105條第2款）。稅金方面，會成為繼承稅的對象（死因贈與在繼承稅法上視為「遺贈」），而不動產取得稅會課稅，登錄免許稅原則為2.0%。本文為一般性資訊提供，不判斷或確定個別契約的有效無效或稅額。死因贈與契約書的製作支援，由四葉集團的行政書士作為獨立的事業體承擔；始期付所有權移轉假登記與死亡後的本登記由司法書士；繼承稅、不動產取得稅、登錄免許稅的試算由稅理士；如發生侵害特留分等紛爭則由律師，各自分別簽約進行。繼承的不動產之買賣、管理由別事業體四葉不動產株式會社負責。本所不收取介紹費。

死因贈與與遺囑，在成立方式與撤回的難易上有何不同？

最大的差異在於「一人決定，還是與對方合意」。遺囑是遺囑人單獨為之的行為，依民法第960條，不依本法所定方式（自書證書、公證等）即不能為之。死因贈與則是贈與人表示無償給與財產的意思、對方予以受諾而成立的契約（第549條、第554條）。須對方承諾這一點，與遺囑有根本不同。

項目	死因贈與	遺囑（遺贈）
性質	契約（須對方承諾）第549條、第554條	單獨行為（不需對方承諾）第960條
方式	法律上不需特別方式（口頭亦可成立；實務上會作成契約書）	須依法定方式（第960條）
撤回	生前原則可隨時撤回（除方式部分外準用第1022條／昭和47年判決）	可隨時依遺囑方式撤回（第1022條）
依據	民法第554條準用遺贈規定	民法第960條以下

關於撤回，最高法院第二小法庭 昭和47年5月25日判決認為，死因贈與的取消（撤回），準用遺囑撤回規定民法第1022條，惟除其方式部分外。換言之，即使以書面交換的死因贈與，贈與人於生前原則上也可隨時撤回。「因為是契約，一旦締結就無法變動」的理解，對死因贈與並不一定成立。惟如後述，負擔付的情形有例外。遺囑本身方式的差異，整理於自書遺囑與公證遺囑的差異。

以不動產為死因贈與時，生前能辦理「始期付所有權移轉假登記」嗎？

可以。這是死因贈與相較於遺贈的重大實務特徵。不動產登記法第105條第2款規定，於保全關於權利設定、移轉等的請求權（含始期付、停止條件付者）時可為假登記。由於死因贈與的所有權移轉請求權，是以「贈與人死亡」為始期的請求權，故可於生前辦理「始期付所有權移轉假登記」。

比較	死因贈與	遺贈
生前假登記	可以（始期付所有權移轉假登記・不動產登記法第105條第2款）	原則不可（遺囑人生存中受遺贈人尚未發生權利）
死亡後的登記	基於假登記的本登記（原則由贈與人的繼承人或執行人與受贈人共同申請）	由受遺贈人與遺囑執行人（無者為繼承人）辦理移轉登記

辦理假登記可保全順位，贈與人死亡後較易備齊本登記。惟假登記本身並不移轉所有權，生效在贈與人死亡後。本登記時原則上可能需要贈與人繼承人的協力，故於契約中約定死因贈與的執行人，手續較易推進。假登記、本登記的申請本身屬司法書士業務，並非行政書士代理。登記手續的要否與附件因案件而異，於作成契約的階段一併向司法書士確認，是實務的要點。

死因贈與會課哪些稅（繼承稅、不動產取得稅、登錄免許稅）？

死因贈與雖名為「贈與」，稅金處理卻非贈與稅而是繼承稅。死因贈與在繼承稅法上被併入遺贈處理，受贈人須課繼承稅。另一方面，取得不動產所伴隨的不動產取得稅與登錄免許稅，與繼承的情形處理不同，須特別注意。

稅目	死因贈與的處理	參考：繼承、對繼承人的遺贈
繼承稅	課稅對象（繼承稅法上併入「遺贈」）	課稅對象
不動產取得稅	會課稅（不屬地方稅法第73條之7第1款的非課稅）	非課稅（繼承、包括遺贈、對繼承人的遺贈）
登錄免許稅（所有權移轉）	原則2.0%（1,000分之20）	0.4%（1,000分之4・含對繼承人的遺贈）

不動產取得稅方面，繼承（含包括遺贈及由被繼承人對繼承人所為的遺贈）的取得，依地方稅法第73條之7第1款為非課稅，但死因贈與不含於此「繼承」，即使受領者為繼承人也會課稅。登錄免許稅方面，繼承及對繼承人的遺贈的移轉為1,000分之4（0.4%），而死因贈與的移轉原則為1,000分之20（2.0%）。繼承人作為受贈人的死因贈與有無減輕餘地屬個別判斷，故稅額的試算與適用可否請向稅理士、登記所需登錄免許稅的計算請向司法書士確認。稅金的最終判斷，並非像本文這樣的一般性資訊提供，而是由稅理士等有資格者為之。

受贈人先過世、或是附負擔的話會如何？

首先是受贈人先於贈與人過世的情形。由於死因贈與準用遺贈的規定（民法第554條），受贈人於贈與人死亡以前死亡時，原則上該死因贈與被認為不生效力（準用遺贈的第994條第1項）。受贈人的繼承人（例如其子女）並不當然承接地位。若想確保傳給下一代，可考慮於契約中加入預備性的約定。

其次是負擔付死因贈與的情形。例如「照顧我作為代價，我死後將這處不動產贈與你」這類對受贈人課以一定負擔的死因贈與。最高法院第三小法庭 昭和57年4月30日判決認為，於負擔的履行期定於贈與人生前的負擔付死因贈與，受贈人已履行負擔的全部或與之相當的程度時，除有特別情事外，不許準用第1022條、第1023條撤回。

場面	原則性的處理
受贈人先於贈與人死亡	原則上死因贈與不生效力（第554條→準用第994條第1項）
無負擔的死因贈與	贈與人生前原則可隨時撤回（昭和47年判決）
附負擔，且受贈人已履行全部或與之相當的程度	除有特別情事外不得撤回（昭和57年判決）

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也就是說，負擔付死因贈與中，受贈人是否實際履行了約定的負擔，是能否撤回的分界點。何種程度的履行會限制撤回、是否有特別情事，須依契約的經緯與負擔和財產價值的關係等個別判斷，無法一律認定。類似機制的負擔付遺贈見負擔付遺贈與寵物信託，「由某人繼承」的遺囑與遺贈的差異見特定財產承繼遺囑與遺贈的差異。

契約書的製作、假登記、稅務分別委託給誰？

由於相關專業人員各自分立，基本上請各自作為獨立的事業體分別簽約。四葉集團的行政書士，作為獨立的事業體，承擔聽取您的意向、死因贈與契約書的草擬與附件整理。

工程	負責者（各自作為獨立的事業體、分別簽約）
死因贈與契約書的草擬、必要文件整理	行政書士（本所）
始期付所有權移轉假登記與死亡後的本登記	司法書士
繼承稅、不動產取得稅、登錄免許稅的試算與申報	稅理士
特留分侵害額請求等紛爭時的協商、調解、訴訟	律師
受死因贈與的不動產之買賣、管理、估價	宅地建物交易業者（別事業體四葉不動產株式會社）

行政書士負責的是聽取您的意向、草擬死因贈與契約書（必要時含執行人的約定或預備性條款）與整理附件。假登記、本登記由司法書士，稅額試算、申報由稅理士，受贈人與繼承人間就特留分等發生爭執時由律師。另請參閱本所的取扱業務、受任流程、報酬額表。繼承不動產的買賣與管理由別事業體四葉不動產株式會社負責；不動產繼承窗口亦請參閱繼承綜合指南。以公證作成時的手續費與證人，可參考公證遺囑的手續費與證人。本所與各專業人員各自作為獨立的事業體簽約，彼此不收取介紹費。

常見問題

Q. 作成死因贈與契約書後，就不能撤回了嗎？
A. 原則上，贈與人於生前可隨時撤回。最高法院第二小法庭 昭和47年5月25日判決認為，死因贈與的撤回準用遺囑撤回規定民法第1022條（除方式部分外），故即使是以書面交換的死因贈與，原則上也可撤回。惟附負擔且受贈人已履行全部或與之相當的程度時，除有特別情事外不得撤回（昭和57年4月30日判決）。

Q. 聽說遺囑與死因贈與，在生前能否假登記上有差異。
A. 是的。死因贈與可於贈與人生前為受贈人辦理「始期付所有權移轉假登記」（不動產登記法第105條第2款）。遺贈則因遺囑人生存中受遺贈人尚未發生權利，原則上不能於生前登記。假登記有助於保全順位，但所有權的移轉在贈與人死亡後，申請本身屬司法書士業務。

Q. 以死因贈與取得的不動產會課哪些稅？
A. 會成為繼承稅的對象（死因贈與在繼承稅法上視為「遺贈」）。此外，不動產取得稅會課稅（不像繼承那樣非課稅・地方稅法第73條之7第1款），所有權移轉的登錄免許稅原則為2.0%（1,000分之20）。與繼承、對繼承人遺贈的0.4%相比可能較重。稅額的試算、申報請向稅理士，登記所需稅的計算請向司法書士確認。

Q. 死因贈與契約書可以委託行政書士嗎？有效無效也能請你們判斷嗎？
A. 死因贈與契約書的草擬與必要文件整理可由行政書士支援。但個別契約是否有效無效、是否侵害特留分、能否撤回的最終判斷，並非像本文這樣的一般性資訊提供所能為，而是由有資格者斟酌個別情事後為之。假登記、本登記由司法書士、稅務由稅理士、紛爭由律師，各自作為獨立的事業體、分別簽約後分開進行。

這篇文章的出處（一手資訊）

• e-Gov法令檢索「民法」（明治29年法律第89號）第549條（贈與的成立＝當事人的意思表示與受諾的契約）、第554條（死因贈與。於不違反性質的範圍準用遺贈的規定）、第960條（遺囑不依法律所定方式即不能為之）、第994條第1項（受遺贈人於遺囑人死亡以前死亡者遺贈不生效力）、第1022條（遺囑的撤回）、第1023條（前遺囑與後遺囑的抵觸等）（參照日 2026-11-02）
• 最高法院第二小法庭 昭和47年5月25日判決。死因贈與的取消（撤回）準用遺囑撤回規定民法第1022條，惟除其方式部分外（參照日 2026-11-02）
• 最高法院第三小法庭 昭和57年4月30日判決。於負擔履行期定於贈與人生前的負擔付死因贈與，受贈人已履行負擔全部或與之相當程度時，除有特別情事外不許準用第1022條、第1023條撤回（參照日 2026-11-02）
• e-Gov法令檢索「不動產登記法」（平成16年法律第123號）第105條第2款（為保全始期付、停止條件付等請求權的假登記）（參照日 2026-11-02）
• e-Gov法令檢索「繼承稅法」（死因贈與併入遺贈作為繼承稅課稅對象）、「地方稅法」第73條之7第1款（繼承＝含包括遺贈及對繼承人的遺贈，的不動產取得不課不動產取得稅）、「登錄免許稅法」別表第一・一・(二)（所有權移轉登記的稅率。繼承、對繼承人的遺贈為1,000分之4，其他原因的移轉為1,000分之20）（參照日 2026-11-02）

本文為一般性資訊提供，不判斷或確定個別死因贈與契約的有效無效、撤回的可否、假登記的要否，或所課的稅額。死因贈與契約書的草擬與必要文件整理由行政書士、始期付所有權移轉假登記與死亡後的本登記由司法書士、繼承稅、不動產取得稅、登錄免許稅的試算與申報由稅理士、特留分侵害額請求等紛爭時的協商、調解、訴訟由律師，各自作為獨立的事業體、分別簽約後對應。繼承不動產的買賣與管理由別事業體四葉不動產株式會社負責，本所不收取介紹費。個別契約的效力與稅的取扱，於確認契約內容與情事後，必要時由有資格者判斷。撰文者為浦松 丈二（行政書士、宅地建物交易士）。