房地产中介的业务员，可以用提成薪与事业场外视为劳动时间制吗？

结论（先讲重点）：房地产中介的业务员不能只用提成薪。以计件（承揽）制使用的劳动者，须有对应劳动时间的一定额保障给（劳动基准法第27条）。外勤业务要用事业场外视为劳动时间制（第38条之2），仅限于**「难以计算劳动时间时」，若以智能手机随时指示、报告而公司能掌握行踪与时间，便难以适用（阪急Travel Support事件・最高裁平成26年1月24日判决）。提成薪要并入固定加班费时，须能区分通常工资部分与加班费部分，不足额另行支付（国际自动车事件・最高裁令和2年3月30日判决）。宅地建物取引士的专任**要件以常勤为前提，与劳动时间的设计并非无关。本文以社会保险劳务士的劳务管理视角，整理保障给、事业场外视为劳动时间、固定加班费的有效要件，以及专任宅建士与劳动时间，并将宅建业执照分予行政书士、个别的欠薪争议分予律师，以分离受任处理。

房地产中介的业务，因成交而大幅变动的提成薪、直接往返现场的外勤、忙闲落差大而交叠在一起，工资与劳动时间的设计常很困难。本页面是为想将业务员的提成薪・固定加班费・外勤劳动时间管理合法建置的房地产中介公司经营者・人事负责人而写。

可以只用提成薪吗？保障给（劳动基准法第27条）是必要的吗？

完全提成制（工资全部仅以成交出来高决定）不可行。因为对以计件制等承揽制使用的劳动者，使用者须保障对应劳动时间的一定额工资（劳动基准法第27条・计件制的保障给）。其旨在防止因客户情形或景气等非劳动者责任的事由使实收工资大幅下降。

保障给的具体金额，法律亦无规定。行政解释要求「以不太低于通常实收工资的程度保障收入」，但无确定的数值基准（本文不断定一律金额）。实务上，一般设固定工资部分以保障每月最低额。又，依工资结构固定工资占工资总额大半时，一般认为原本就不属于第27条的「以承揽制使用」。

工资的组法	与第27条的关系
完全提成制（固定工资为零）	无保障给，有违反之虞
固定工资＋提成薪	固定工资部分可发挥保障给的作用（金额须检讨）
固定工资为大半＋少额提成	可能被解为不属于「以承揽制使用」

无论何者，均须另行确认实际支付的工资不低于地域别最低工资。

外勤业务可以用事业场外视为劳动时间吗？（智能手机联络的处理）

事业场外视为劳动时间制（劳动基准法第38条之2第1项），是在劳动者的全部或一部分劳动时间于事业场外从事业务，且难以计算劳动时间时，视为劳动了所定劳动时间（或业务遂行通常所需时间）的制度。直接往返现场的外勤业务常加以检讨。

但「难以计算劳动时间时」的认定已趋严。虽是领队的案例，最高裁以业务内容事前已具体确定、行程中令其持手机可随时指示、并以领队日报详细报告遂行状况等情事，判断不属于「难以计算劳动时间时」（阪急Travel Support事件・最高裁平成26年1月24日判决）。业务亦同，若以智能手机随时联络・指示・报告，公司能掌握拜访地点与时间，便难以适用。

情事	视为制的可用性
公司指定拜访地点・时间并令其随时报告	难用（可计算）
本人裁量大、联络非随时	有检讨余地
即使直接往返也以出勤App等记录时刻	因可掌握而难用

无法适用视为制时，原则上以客观记录掌握劳动时间，对加班・深夜・假日劳动支付加班费（劳动基准法第37条）。是否难以计算劳动时间，于远程工作也有相同论点，远程工作的劳动时间管理中亦有说明。能否适用由具资格者依实态确认。

提成薪并入固定加班费时的有效要件是？

要将固定加班费（定额加班费）与提成薪组合，须满足判例所示的要件。要点有二。第一，工资中通常劳动时间的工资部分与加班费部分能区分（明确区分性）。第二，固定部分不足实际加班费额的月份，须有另行支付差额的合意与运用（日本Chemical事件・最高裁平成30年7月19日判决等）。

就提成薪特别成问题的，是在提成薪的计算中扣除加班费相当额的机制。最高裁认为，此种工资规则无法区分通常劳动时间的工资部分与加班费部分，不能认为已支付加班费（国际自动车事件・最高裁令和2年3月30日判决）。亦即，仅定「提成薪中已含加班费」，并不等于已支付加班费。

设计	有效性的目安
从提成扣除加班相当额加以抵销	可能因无法区分而被判无效
将固定加班费明示为独立津贴、不足另付差额	满足要件则有有效余地

固定加班费的金额・时数设定与落实到就业规则・工资规程，须综观整体工资体系来设计。

专任宅地建物取引士要件与劳动时间该如何整理？

宅地建物取引业者，须于每一事务所，按业务从事者5人置1人以上的比例，置专任的宅地建物取引士（宅地建物取引业法第31条之3第1项、同法施行规则第15条之5之3）。此处的「专任」，一般解为在该事务所常勤、并专从事宅地建物取引业的业务。

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此常勤性与劳动时间的设计并非无关。例如对专任宅建士广泛适用极端短工时或事业场外视为制，使实态难称常勤，便可能在宅建业的设置要件一侧成问题。宜组成**同时满足劳务的设计（劳动时间・勤务形态）与宅建业的人员要件（专任・常勤）**较安全。惟是否满足专任要件的最终判断与宅建业执照手续，属房地产交易的许认可问题，是行政书士的业务。

提成薪员工连续逾5年继续有期契约时的无期转换等契约期间论点，于无期转换规则中说明。

四葉社会保険労務士事務所能为您做什么？

位于文京区小日向的四葉社会保険労務士事務所，就房地产中介的业务员提供含保障给的工资规程设计、固定加班费有效要件的确认与条项整备、事业场外视为制适用可否的检讨、劳动时间掌握方法的设计、就业规则・36协定的整备。咨询免费。 依内容与人数估价，收费的思考方式请参阅报酬额表，常被询问的问题请参阅常见问答。

宅地建物取引业的执照与专任宅建士的要件判断属行政书士，围绕提成薪或固定加班费的个别欠薪争议属律师的业务，将为您安排与各自独立的事业体另行签约的方式。本事务所不收取转介费。

常见问题

Q. 房地产业务的薪水可以采完全提成制（固定工资为零）吗？
A. 不可以。对以计件制等承揽制使用的劳动者，须有对应劳动时间的一定额保障给（劳动基准法第27条）。其旨在防止因客户情形或景气等非本人责任的事由使收入大幅下降。保障给的具体金额基准法律中没有，有要求以不太低于通常实收工资的程度保障的行政解释。亦须确认实际支付的工资不低于最低工资。

Q. 只要是直接往返现场的外勤，就能用事业场外视为劳动时间吗？
A. 仅限于「难以计算劳动时间时」。若以智能手机随时指示・报告，公司能掌握拜访地点与时间，便非难以计算，而难以适用（阪急Travel Support事件・最高裁平成26年1月24日判决的思路）。无法适用时，以客观记录掌握劳动时间，对加班・深夜・假日支付加班费（劳动基准法第37条）。能否适用须依实态确认。

Q. 只要定「提成薪中已含加班费」，就算支付了加班费吗？
A. 仅此不足。须能区分通常工资部分与加班费部分，不足额另行支付。在提成薪的计算中扣除加班费相当额的机制，已被判断为无法区分、不能认为已支付加班费（国际自动车事件・最高裁令和2年3月30日判决）。宜将固定加班费明示为独立津贴、不足月份另付差额较安全。

Q. 宅建业的专任宅建士与劳动时间有何关系？
A. 专任的宅地建物取引士以常勤・专从为前提（宅地建物取引业法第31条之3第1项、施行规则第15条之5之3）。若在劳务上适用短工时或广泛的事业场外视为制，使实态难称常勤，便可能在宅建业的设置要件一侧成问题。宜同时满足劳务设计与宅建业的人员要件较安全，专任要件的最终判断与执照手续属行政书士的业务。

这篇文章的根据

• 劳动基准法（昭和22年法律第49号）第27条（对以计件制等承揽制使用的劳动者，保障对应劳动时间的一定额工资）、第37条（加班・假日・深夜的加班费）、第38条之2第1项（事业场外视为劳动时间制＝「难以计算劳动时间时」的要件）（以e-Gov法令检索于2026年10月18日确认条文）
• 最高裁判所平成26年1月24日第二小法廷判决（阪急Travel Support事件）。以业务内容事前具体确定、以手机可随时指示・报告、以领队日报详细报告等情事，判断不属于「难以计算劳动时间时」（2026年10月18日参照）
• 最高裁判所令和2年3月30日第一小法廷判决（国际自动车事件・第2次上告审）。在提成薪的计算中扣除加班费相当额的工资规则，无法区分通常劳动时间的工资部分与加班费部分，不能认为已支付加班费（2026年10月18日参照）
• 最高裁判所平成30年7月19日第一小法廷判决（日本Chemical事件）。固定加班费要有效，以能区分通常工资部分与加班费部分为前提（2026年10月18日参照）
• 宅地建物取引业法（昭和27年法律第176号）第31条之3第1项、同法施行规则第15条之5之3（每一事务所按业务从事者5人置1人以上的比例置专任的宅地建物取引士）。「专任」解为常勤且专从（以e-Gov法令检索于2026年10月18日确认条文。专任的解释依国土交通省的宅地建物取引业法解释・运用的思路）
• 保障给的具体金额基准法令中没有，仅止于要求以不太低于通常实收工资的程度保障收入的行政解释。不作为确定值呈现一律数值（2026年10月18日参照）

本文并未决定该向谁咨询。含保障给的工资规程・固定加班费条项整备、事业场外视为制的适用检讨、劳动时间的掌握方法、就业规则・36协定的整备，是社会保险劳务士的业务。宅地建物取引业的执照与专任宅建士的要件判断是行政书士，围绕提成薪或固定加班费的个别欠薪争议是律师的业务，各自由独立的事业体、须分别承接（另行签约）。本事务所不收取转介费。向四葉社会保険労務士事務所咨询的费用整理于报酬额表，常被询问的问题整理于常见问答。

本文为一般性资讯提供。因应个别情况的判断，由具资格者于面谈后进行。撰文者为浦松丈二（社会保险劳务士・行政书士・宅地建物取引士）。