不動產仲介的業務員，可以用抽成薪與事業場外視為勞動時間制嗎？

結論（先講重點）：不動產仲介的業務員不能只用抽成薪。以計件（承攬）制使用的勞動者，須有對應勞動時間的一定額保障給（勞動基準法第27條）。外勤業務要用事業場外視為勞動時間制（第38條之2），僅限於**「難以計算勞動時間時」，若以智慧型手機隨時指示、報告而公司能掌握行蹤與時間，便難以適用（阪急Travel Support事件・最高裁平成26年1月24日判決）。抽成薪要併入固定加班費時，須能區分通常工資部分與加班費部分，不足額另行支付（國際自動車事件・最高裁令和2年3月30日判決）。宅地建物取引士的專任**要件以常勤為前提，與勞動時間的設計並非無關。本文以社會保險勞務士的勞務管理視角，整理保障給、事業場外視為勞動時間、固定加班費的有效要件，以及專任宅建士與勞動時間，並將宅建業執照分予行政書士、個別的欠薪爭議分予律師，以分離受任處理。

不動產仲介的業務，因成交而大幅變動的抽成薪、直接往返現場的外勤、忙閒落差大而交疊在一起，工資與勞動時間的設計常很困難。本頁面是為想將業務員的抽成薪・固定加班費・外勤勞動時間管理合法建置的不動產仲介公司經營者・人事負責人而寫。

可以只用抽成薪嗎？保障給（勞動基準法第27條）是必要的嗎？

完全抽成制（工資全部僅以成交出來高決定）不可行。因為對以計件制等承攬制使用的勞動者，使用者須保障對應勞動時間的一定額工資（勞動基準法第27條・計件制的保障給）。其旨在防止因客戶情形或景氣等非勞動者責任的事由使實收工資大幅下降。

保障給的具體金額，法律亦無規定。行政解釋要求「以不太低於通常實收工資的程度保障收入」，但無確定的數值基準（本文不斷定一律金額）。實務上，一般設固定工資部分以保障每月最低額。又，依工資結構固定工資佔工資總額大半時，一般認為原本就不屬於第27條的「以承攬制使用」。

工資的組法	與第27條的關係
完全抽成制（固定工資為零）	無保障給，有違反之虞
固定工資＋抽成薪	固定工資部分可發揮保障給的作用（金額須檢討）
固定工資為大半＋少額抽成	可能被解為不屬於「以承攬制使用」

無論何者，均須另行確認實際支付的工資不低於地域別最低工資。

外勤業務可以用事業場外視為勞動時間嗎？（智慧型手機聯絡的處理）

事業場外視為勞動時間制（勞動基準法第38條之2第1項），是在勞動者的全部或一部分勞動時間於事業場外從事業務，且難以計算勞動時間時，視為勞動了所定勞動時間（或業務遂行通常所需時間）的制度。直接往返現場的外勤業務常加以檢討。

但「難以計算勞動時間時」的認定已趨嚴。雖是領隊的案例，最高裁以業務內容事前已具體確定、行程中令其持手機可隨時指示、並以領隊日報詳細報告遂行狀況等情事，判斷不屬於「難以計算勞動時間時」（阪急Travel Support事件・最高裁平成26年1月24日判決）。業務亦同，若以智慧型手機隨時聯絡・指示・報告，公司能掌握拜訪地點與時間，便難以適用。

情事	視為制的可用性
公司指定拜訪地點・時間並令其隨時報告	難用（可計算）
本人裁量大、聯絡非隨時	有檢討餘地
即使直接往返也以出勤App等記錄時刻	因可掌握而難用

無法適用視為制時，原則上以客觀記錄掌握勞動時間，對加班・深夜・假日勞動支付加班費（勞動基準法第37條）。是否難以計算勞動時間，於遠距工作也有相同論點，遠距工作的勞動時間管理中亦有說明。能否適用由具資格者依實態確認。

抽成薪併入固定加班費時的有效要件是？

要將固定加班費（定額加班費）與抽成薪組合，須滿足判例所示的要件。要點有二。第一，工資中通常勞動時間的工資部分與加班費部分能區分（明確區分性）。第二，固定部分不足實際加班費額的月份，須有另行支付差額的合意與運用（日本Chemical事件・最高裁平成30年7月19日判決等）。

就抽成薪特別成問題的，是在抽成薪的計算中扣除加班費相當額的機制。最高裁認為，此種工資規則無法區分通常勞動時間的工資部分與加班費部分，不能認為已支付加班費（國際自動車事件・最高裁令和2年3月30日判決）。亦即，僅定「抽成薪中已含加班費」，並不等於已支付加班費。

設計	有效性的目安
從抽成扣除加班相當額加以抵銷	可能因無法區分而被判無效
將固定加班費明示為獨立津貼、不足另付差額	滿足要件則有有效餘地

固定加班費的金額・時數設定與落實到就業規則・工資規程，須綜觀整體工資體系來設計。

專任宅地建物取引士要件與勞動時間該如何整理？

宅地建物取引業者，須於每一事務所，按業務從事者5人置1人以上的比例，置專任的宅地建物取引士（宅地建物取引業法第31條之3第1項、同法施行規則第15條之5之3）。此處的「專任」，一般解為在該事務所常勤、並專從事宅地建物取引業的業務。

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此常勤性與勞動時間的設計並非無關。例如對專任宅建士廣泛適用極端短工時或事業場外視為制，使實態難稱常勤，便可能在宅建業的設置要件一側成問題。宜組成**同時滿足勞務的設計（勞動時間・勤務形態）與宅建業的人員要件（專任・常勤）**較安全。惟是否滿足專任要件的最終判斷與宅建業執照手續，屬不動產交易的許認可問題，是行政書士的業務。

抽成薪員工連續逾5年繼續有期契約時的無期轉換等契約期間論點，於無期轉換規則中說明。

四葉社会保険労務士事務所能為您做什麼？

位於文京區小日向的四葉社会保険労務士事務所，就不動產仲介的業務員提供含保障給的工資規程設計、固定加班費有效要件的確認與條項整備、事業場外視為制適用可否的檢討、勞動時間掌握方法的設計、就業規則・36協定的整備。諮詢免費。 依內容與人數估價，收費的思考方式請參閱報酬額表，常被詢問的問題請參閱常見問答。

宅地建物取引業的執照與專任宅建士的要件判斷屬行政書士，圍繞抽成薪或固定加班費的個別欠薪爭議屬律師的業務，將為您安排與各自獨立的事業體另行簽約的方式。本事務所不收取轉介費。

常見問題

Q. 不動產業務的薪水可以採完全抽成制（固定工資為零）嗎？
A. 不可以。對以計件制等承攬制使用的勞動者，須有對應勞動時間的一定額保障給（勞動基準法第27條）。其旨在防止因客戶情形或景氣等非本人責任的事由使收入大幅下降。保障給的具體金額基準法律中沒有，有要求以不太低於通常實收工資的程度保障的行政解釋。亦須確認實際支付的工資不低於最低工資。

Q. 只要是直接往返現場的外勤，就能用事業場外視為勞動時間嗎？
A. 僅限於「難以計算勞動時間時」。若以智慧型手機隨時指示・報告，公司能掌握拜訪地點與時間，便非難以計算，而難以適用（阪急Travel Support事件・最高裁平成26年1月24日判決的思路）。無法適用時，以客觀記錄掌握勞動時間，對加班・深夜・假日支付加班費（勞動基準法第37條）。能否適用須依實態確認。

Q. 只要定「抽成薪中已含加班費」，就算支付了加班費嗎？
A. 僅此不足。須能區分通常工資部分與加班費部分，不足額另行支付。在抽成薪的計算中扣除加班費相當額的機制，已被判斷為無法區分、不能認為已支付加班費（國際自動車事件・最高裁令和2年3月30日判決）。宜將固定加班費明示為獨立津貼、不足月份另付差額較安全。

Q. 宅建業的專任宅建士與勞動時間有何關係？
A. 專任的宅地建物取引士以常勤・專從為前提（宅地建物取引業法第31條之3第1項、施行規則第15條之5之3）。若在勞務上適用短工時或廣泛的事業場外視為制，使實態難稱常勤，便可能在宅建業的設置要件一側成問題。宜同時滿足勞務設計與宅建業的人員要件較安全，專任要件的最終判斷與執照手續屬行政書士的業務。

這篇文章的根據

• 勞動基準法（昭和22年法律第49號）第27條（對以計件制等承攬制使用的勞動者，保障對應勞動時間的一定額工資）、第37條（加班・假日・深夜的加班費）、第38條之2第1項（事業場外視為勞動時間制＝「難以計算勞動時間時」的要件）（以e-Gov法令檢索於2026年10月18日確認條文）
• 最高裁判所平成26年1月24日第二小法廷判決（阪急Travel Support事件）。以業務內容事前具體確定、以手機可隨時指示・報告、以領隊日報詳細報告等情事，判斷不屬於「難以計算勞動時間時」（2026年10月18日參照）
• 最高裁判所令和2年3月30日第一小法廷判決（國際自動車事件・第2次上告審）。在抽成薪的計算中扣除加班費相當額的工資規則，無法區分通常勞動時間的工資部分與加班費部分，不能認為已支付加班費（2026年10月18日參照）
• 最高裁判所平成30年7月19日第一小法廷判決（日本Chemical事件）。固定加班費要有效，以能區分通常工資部分與加班費部分為前提（2026年10月18日參照）
• 宅地建物取引業法（昭和27年法律第176號）第31條之3第1項、同法施行規則第15條之5之3（每一事務所按業務從事者5人置1人以上的比例置專任的宅地建物取引士）。「專任」解為常勤且專從（以e-Gov法令檢索於2026年10月18日確認條文。專任的解釋依國土交通省的宅地建物取引業法解釋・運用的思路）
• 保障給的具體金額基準法令中沒有，僅止於要求以不太低於通常實收工資的程度保障收入的行政解釋。不作為確定值呈現一律數值（2026年10月18日參照）

本文並未決定該向誰諮詢。含保障給的工資規程・固定加班費條項整備、事業場外視為制的適用檢討、勞動時間的掌握方法、就業規則・36協定的整備，是社會保險勞務士的業務。宅地建物取引業的執照與專任宅建士的要件判斷是行政書士，圍繞抽成薪或固定加班費的個別欠薪爭議是律師的業務，各自由獨立的事業體、須分別承接（另行簽約）。本事務所不收取轉介費。向四葉社会保険労務士事務所諮詢的費用整理於報酬額表，常被詢問的問題整理於常見問答。

本文為一般性資訊提供。因應個別情況的判斷，由具資格者於面談後進行。撰文者為浦松丈二（社會保險勞務士・行政書士・宅地建物取引士）。