清算型遺言で不動産を売って分ける｜書き方と遺言執行の流れ

結論（先に要点）：清算型遺言は、不動産などを遺言執行者が売却し、残った代金を相続人や受遺者に分ける遺言です。現物を分けにくいときに向きます。売却の登記は司法書士、売却益の税務は税理士へ分けて依頼します。

本文更新・資料確認日：2026年10月12日。不動産を売って金銭で分ける清算型遺言と遺言執行者の役割を一般的に整理します。国税庁資料の取得本文を確認しましたが、民法の現行統合条文、最終改正番号・全施行履歴、清算型遺贈に固有の登記運用と課税関係は未検証です。これらは司法書士・税理士・弁護士による確認を要します。

清算型遺言とはどんな遺言ですか？（換価分割との関係）

清算型遺言とは、遺産（典型は不動産）を売却して現金化し、その代金を相続人や受遺者に分配するよう定める遺言です。遺産を現物のまま分ける現物分割に対し、売却して代金で分ける方法を換価分割と呼びます。清算型遺言は、この換価分割を遺言で定め、売却と分配を遺言執行者に委ねる形です。

遺言執行者の役割は民法が定めます。民法第1012条第1項は「遺言執行者は、遺言の内容を実現するため、相続財産の管理その他遺言の執行に必要な一切の行為をする権利義務を有する」と規定します。また民法第1015条は、遺言執行者が権限内で遺言執行者であることを示してした行為は、相続人に対して直接にその効力を生ずると定めます。これらの改正規定は2019年（令和元年）7月1日に施行されています。

どんなときに現物を分けるより売って分ける方がよいですか？

向いている場面	理由
相続人が複数で現金で公平に分けたい	持分の共有を避け、金額で分けられる
相続人が遠方・多忙で共有の管理が難しい	売却して清算すれば管理が残らない
相続人がいないなどで第三者へ遺贈したい	代金を特定の人・団体へ渡せる

共有のまま残すと、売却や管理の進め方について共有者間の調整が必要になり、意見の相違が問題になることがあります。管理・保存・処分では同意の要件が異なるため、具体的な行為ごとの要件は資格者へ確認します（現行統合条文は未検証）。売って代金で分ければ、分配の基準を遺言で決めておけます。ただし売却には時間と費用がかかり、相場で売れる保証はありません。現物を残したい相続人がいる場合は、換価分割が最善とは限りません。

遺言執行者は売却と分配で何をしますか？（登記・精算の順）

一般的な流れは次のとおりです。民法第1012条第2項により遺贈の履行は遺言執行者のみが行え、民法第1013条第1項は、遺言執行者がある場合に相続人が遺言の執行を妨げる処分をすることを禁じます。

順序	主な作業	担当
1	遺言執行者への就任、相続人・財産の確認	遺言執行者
2	登記方法・必要書類の確認と必要な相続登記等の準備	登記は司法書士
3	買主探し・売買契約・決済準備	遺言執行者と不動産会社
4	決済・引渡しと買主への所有権移転登記	売買当事者、登記は司法書士
5	費用・税務の確認と残額の分配	遺言執行者、税務は税理士

上表は準備と決済の段階を分けた一般的な整理で、買主への移転登記を買主探しや契約より先に行う意味ではありません。清算型遺贈での登記名義・順序・申請人の具体的運用は今回未検証です。必要な相続登記等を含め、遺言の文言と財産の状況を司法書士へ示して確認します。遺言執行者の権限に関する個別の法的判断は弁護士等が行います。

売却益の税金（準確定申告）は誰が負担しますか？

国税庁No.2022は、準確定申告の対象を死亡した年の1月1日から死亡日までの所得とし、相続の開始を知った日の翌日から4か月以内の申告・納税を案内しています（2026年10月12日取得）。この資料だけでは、相続開始後に清算型遺言で売却した不動産の譲渡所得が誰に帰属するか、誰がどの申告をするかまでは確認できません（未検証）。遺言の文言・権利関係・売却時期を税理士へ示して、準確定申告と売却時の申告を分けて確認します。

相続した不動産を一定期間内に売ると、相続税額の一部を取得費に加える「取得費加算」の特例が使える場合があります。誰にどれだけ課税されるか、特例が使えるかは、取得の経緯や保有期間で変わります。税額計算と申告は税理士の担当です。本記事では個別の税額は示しません。

トラブルを避けるため遺言にどう書けばよいですか？

• 売却して代金を分ける趣旨（換価分割）と、分配の割合・順位を明確に書く
• 遺言執行者を指定し、売却・登記申請・解約・精算の権限を具体的に記す（民法第1014条の特定財産承継遺言との違いも意識する）
• 売却の最低価格や時期の方針、売れ残った場合の扱いを定めておく
• 費用（登記・仲介・税）を代金から差し引く順序を書く

ご自身のケースについて相談したい方へ

在留資格・許認可など、行政手続について状況をお聞かせください。

LINEで相談お問い合わせ

公正証書にするかは公証人と相談します。遺留分（兄弟姉妹以外の相続人が持つ最低限の取り分）を侵害すると後日争いになり得るため、配分は慎重に設計します。争いが見込まれる場合や、遺留分・遺言の効力に関わる判断は弁護士に相談してください。

書類・登記・税務・紛争・売却をどう分けて依頼しますか？

依頼先	担当する範囲
四葉行政書士事務所	遺言の起案支援・遺言執行者就任・財産目録の作成
公証人	公正証書遺言の作成
司法書士	相続登記・所有権移転登記
税理士	譲渡所得・取得費加算・申告
弁護士	遺留分・遺言の効力・相続人間の紛争
四葉不動産株式会社	不動産の査定・売却の仲介

四葉行政書士事務所、四葉社会保険労務士事務所、四葉不動産株式会社はそれぞれ別事業体で、独立した事業体として受任します。各分野の担当者と別々にご契約いただき、各受任者が直接請求・入金を受けます。当事務所は紹介料を受け取りません。

相続手続サポート、受任の流れ、報酬額表をご確認ください。不動産の売却は別契約の相続不動産相談で扱います。遺言の基本は自筆・公正証書遺言の比較、執行者の職務は遺言執行者の職務と選任も参考になります。

よくある質問

Q. 清算型遺言と換価分割はどう違いますか？
A. 換価分割は遺産を売って代金で分ける分割方法の呼び名で、清算型遺言はそれを遺言で定め、売却と分配を遺言執行者に委ねる形です。遺産分割協議でも換価分割はできます。

Q. 遺言執行者は相続人の一人でもなれますか？
A. なれます。ただし売却・登記・精算・分配と負担が大きく、相続人間で利害が対立する場面もあります。中立性や手間を考え、専門家を指定する選択もあります。登記は司法書士が担います。

Q. 売却益の税金は遺言執行者が払うのですか？
A. 国税庁No.2022は、準確定申告の対象を死亡した年の1月1日から死亡日までの所得とし、相続の開始を知った日の翌日から4か月以内の申告・納税を案内しています（2026年10月12日取得）。この資料だけでは、相続開始後に清算型遺言で売却した不動産の譲渡所得が誰に帰属するか、誰がどの申告をするかまでは確認できません（未検証）。遺言の文言・権利関係・売却時期を税理士へ示して、準確定申告と売却時の申告を分けて確認します。

Q. 遺留分を侵害する清算型遺言は無効ですか？
A. 直ちに無効ではありませんが、遺留分を侵害された相続人から金銭の請求を受けることがあります。配分の設計と、争いが見込まれる場合の対応は弁護士に相談してください。

この記事の出典（一次情報）

• e-Gov・民法：第1012条（遺言執行者の権利義務。第1項の一切の行為、第2項の遺贈の履行）、第1013条第1項（妨害行為の禁止）、第1014条（特定財産に関する遺言の執行）、第1015条（相続人に対し直接効力）、第907条（遺産の分割）。
• 民法第1012条・第1015条等の改正施行履歴：今回の原資料取得・現行統合規定との照合は未了（未検証）。
• 国税庁・No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（参照日2026-10-12）。
• 国税庁・No.2022 納税者が死亡したときの確定申告（準確定申告）（参照日2026-10-12）。

本文更新・資料取得日2026-10-12。国税庁No.2022・No.3267は取得本文の説明範囲を確認しました。民法のe-Gov統合条文・改正施行履歴、清算型遺贈の具体的登記運用・譲渡所得の帰属は未検証で、取得済みとは扱いません。公開は資格者確認待ちとして保留し、登記・税務・権限は司法書士・税理士・弁護士が確認します。

本記事は一般的な情報提供であり、遺言の効力、遺留分、登記や税の結果を保証しません。個別の判断は人間の資格者と所管機関が資料を確認して行います。執筆は浦松 丈二（行政書士・宅地建物取引士）です。