把不動產賣掉再分的「清算型遺言」是什麼？寫法與遺言執行的流程

結論（先講重點）：清算型遺言，是由遺言執行者出售不動產等，再把剩餘代金分配給繼承人或受遺人的遺言。適合難以就原物分割的情形。出售的登記由司法書士、售得款項的稅務由稅理士，分別委任。

本文更新與資料確認日：2026年10月12日。本文一般性整理出售不動產再分配金錢的清算型遺言與遺言執行者角色。已確認實際取得的國稅廳資料；民法現行整合条文、最終修正號與完整施行歷程、清算型遺贈特有的登記運用及課稅關係未驗證，須由司法書士、稅理士與律師確認。

清算型遺言是什麼樣的遺言？（與換價分割的關係）

清算型遺言，是定明將遺產（典型是不動產）出售換成現金，再把代金分配給繼承人或受遺人的遺言。相對於把遺產以原物分割，出售後以代金分配的方法稱為換價分割。清算型遺言即以遺言定明此換價分割，並把出售與分配委由遺言執行者。

遺言執行者的角色由民法訂定。民法第1012條第1項規定「遺言執行者，為實現遺言內容，有管理繼承財產及其他執行遺言所必要之一切行為的權利義務」。又民法第1015條規定，遺言執行者於權限內並表明其為遺言執行者所為之行為，對繼承人直接發生效力。這些修正規定於2019年（令和元年）7月1日施行。

什麼時候賣掉再分比就原物分割更好？

適合的情形	理由
繼承人多人，想以現金公平分配	避免持分共有，可按金額分
繼承人遠方・忙碌，共有難以管理	出售清算後不留管理
無繼承人等，想遺贈給第三人	可把代金交給特定人・團體

維持共有時，出售或管理的進行方式可能須在共有人間協調，意見分歧可能成為問題。管理、保存與處分的同意要件不同，具體行為的要件須由資格者確認（現行整合條文未驗證）。賣掉再以代金分，則可在遺言中先定好分配基準。惟出售需時間與費用，且不保證能以行情售出。若有想保留原物的繼承人，換價分割未必最佳。

遺言執行者在出售與分配中做什麼？（登記・清算的順序）

一般流程如下。依民法第1012條第2項，遺贈的履行僅能由遺言執行者為之；民法第1013條第1項則禁止在有遺言執行者時，繼承人為妨害遺言執行的處分。

順序	主要作業	負責
1	就任遺言執行者，確認繼承人與財產	遺言執行者
2	確認登記方法、所需書類，準備必要的繼承登記等	登記由司法書士處理
3	尋找買方、買賣契約及交割準備	遺言執行者與不動產公司
4	交割、交付與移轉給買方的所有權登記	買賣當事人，登記由司法書士處理
5	確認費用及稅務，分配餘額	遺言執行者，稅務由稅理士處理

上表為區分準備與交割階段的一般整理，並非在尋找買方或締結契約前先辦理移轉給買方的登記。清算型遺贈的具體名義、登記順序與申請人運用未驗證。請向司法書士出示遺言及財產狀況，確認必要的繼承登記等程序。遺言執行者權限的個別法律判斷由律師等資格者進行。

售得款項的稅（準確定申告）由誰負擔？

國稅廳No.2022說明，準確定申告対象為死亡當年1月1日至死亡日的所得，須於得知繼承開始翌日起4個月內申告、納稅（2026年10月12日取得）。僅此資料不能確認清算型遺言在繼承開始後出售不動產之讓渡所得歸屬、由誰申告（未驗證）。須向稅理士出示遺言、權利關係與出售時點，分別確認準確定申告及出售時申告。

把繼承的不動產於一定期間內出售，可能適用將相續稅額的一部分加入取得費的「取得費加算」特例。誰被課稅、課多少、是否適用特例，依取得經緯與持有期間而異。稅額計算與申告由稅理士負責。本文不示個別稅額。

為避免糾紛，遺言該怎麼寫？

• 明確寫出賣掉分代金的旨趣（換價分割），以及分配的比例・順位
• 指定遺言執行者，具體載明出售・登記申請・解約・清算的權限（並意識到與民法第1014條特定財產承繼遺言的不同）
• 先定好出售的最低價格・時期方針，以及賣不掉時的處理
• 寫明費用（登記・仲介・稅）自代金扣除的順序

是否作成公正證書，與公證人商量。侵害遺留分（兄弟姊妹以外的繼承人所持最低限度的取分）日後可能起爭執，故分配應慎重設計。有爭執之虞時，或涉及遺留分・遺言效力之判斷，請向律師諮詢。

想針對您的情況進一步諮詢？

關於在留資格、許可申請等行政手續，歡迎告訴我們您的情況。

LINE諮詢聯絡我們

書類・登記・稅務・紛爭・出售如何分別委任？

委任對象	負責範圍
四葉行政書士事務所	遺言起案支援・遺言執行者就任・財產目錄的製作
公證人	公正證書遺言的作成
司法書士	繼承登記・所有權移轉登記
稅理士	讓渡所得・取得費加算・申告
律師	遺留分・遺言效力・繼承人間的紛爭
四葉不動産株式会社	不動產的估價・出售仲介

四葉行政書士事務所、四葉社会保険労務士事務所、四葉不動産株式会社各為不同事業體，以獨立的事業體承接。請與各領域的承辦分別簽約，各受任者直接請款・收款。本事務所不收取介紹費。

請參閱繼承手續支援、受任流程、報酬額表。不動產的出售以另一契約於繼承不動產諮詢處理。遺言的基本可參考自筆・公正證書遺言的比較，執行者的職務可參考遺言執行者的職務與選任。

常見問題

Q. 清算型遺言與換價分割有何不同？
A. 換價分割是把遺產賣掉以代金分配的分割方法之稱呼；清算型遺言則以遺言定明此事，並把出售與分配委由遺言執行者。遺產分割協議也可以換價分割。

Q. 遺言執行者可以由繼承人之一擔任嗎？
A. 可以。惟出售・登記・清算・分配負擔重，繼承人間也可能利害對立。考量中立性與工夫，指定專家亦為選項。登記由司法書士承擔。

Q. 售得款項的稅由遺言執行者繳嗎？
A. 國稅廳No.2022說明，準確定申告対象為死亡當年1月1日至死亡日的所得，須於得知繼承開始翌日起4個月內申告、納稅（2026年10月12日取得）。僅此資料不能確認清算型遺言在繼承開始後出售不動產之讓渡所得歸屬、由誰申告（未驗證）。須向稅理士出示遺言、權利關係與出售時點，分別確認準確定申告及出售時申告。

Q. 侵害遺留分的清算型遺言是否無效？
A. 並非立即無效，但遺留分被侵害的繼承人可能提出金錢請求。分配的設計與有爭執之虞時的因應，請向律師諮詢。

這篇文章的出處（第一手資訊）

• e-Gov・民法：第1012條（遺言執行者的權利義務。第1項之一切行為、第2項之遺贈履行）、第1013條第1項（妨害行為的禁止）、第1014條（特定財產相關遺言的執行）、第1015條（對繼承人直接發生效力）、第907條（遺產的分割）。
• 民法第1012條、第1015條等修正施行歷程：本次原資料取得與現行整合規定核對未完（未驗證）。
• 國稅廳・No.3267 轉讓繼承財產時的取得費特例（參照日2026-10-12）。
• 國稅廳・No.2022 納稅者死亡時的確定申告（準確定申告）（參照日2026-10-12）。

本文更新與資料取得日2026-10-12。國稅廳No.2022、No.3267已確認實際取得本文的說明範圍。民法e-Gov整合條文與修正施行歷程、清算型遺贈的具体登記運用及讓渡所得歸屬未驗證，不當作已取得。公開保留待資格者確認；登記、稅務及權限由司法書士、稅理士與律師確認。

本文為一般性資訊提供，不保證遺言的效力、遺留分，或登記與稅的結果。個別判斷由人類有資格者與主管機關確認資料後為之。撰文者為浦松丈二（行政書士・宅地建物交易士）。