仍登記於祖父名義的不動產，遺產分割協議書如何寫？──數次繼承實務

結論（先說要點）：登記長年放置、仍為祖父名義之不動產，以「數次繼承」處理。所謂數次繼承，係某人（祖父）死亡後，於其遺產分割完成前繼承人（父）亦死亡，致下一繼承重疊發生之狀態。與繼承人先於被繼承人死亡之代襲繼承相較，死亡順序相反，法律意義亦不同。遺產分割協議書原則上由現在之繼承人全體（含承繼父之地位者＝繼承人兼被繼承人）署名・蓋章。中間繼承歸於單獨繼承時，登記實務上得省略中間繼承登記，以1件直接登記予最終繼承人。本文為一般資訊提供，整理數次繼承協議書之作法與戶籍・登記・繼承稅之要點，不就中間省略之可否等作個別判斷。

數次繼承為何？與代襲繼承有何不同？

數次繼承與代襲繼承，均涉及數個世代，惟「繼承人死亡之時點」不同。

區分	何時死亡	由何人繼承
數次繼承	祖父死亡「後」、遺產分割完成前，父死亡	父之繼承人（母・子等）連同父之繼承人地位一併承繼
代襲繼承	父於祖父死亡「以前」即已死亡（含欠格・廢除）	父之子（孫）代父直接繼承（民法第887條第2項）

民法第896條規定，繼承人自繼承開始時，承繼被繼承人之一切權利義務。數次繼承中，父自祖父承繼之「繼承人地位」，因父之死亡而承繼予父之繼承人。相對地，代襲繼承係因父先於祖父死亡，故孫越過父直接繼承祖父之機制。仍登記於祖父名義且「父亦已死亡」之情形，多屬此數次繼承。確定繼承人為何人，係手續之出發點。作法見繼承從何開始？戶籍收集・繼承人調查與行政書士能承辦之事。

仍為祖父名義時，協議書由誰署名？

數次繼承中，祖父之遺產分割協議仍須有效成立，其當事人為「現在生存之繼承人全體」。身為祖父繼承人之父若已死亡，父之繼承人（母・子等）承繼父之地位而加入祖父之遺產分割協議。

民法第898條規定，繼承人有數人時，繼承財產屬其共有，遺產分割協議即解消該共有狀態之手續（民法第907條）。故就祖父之遺產得為協議者，為祖父之繼承人及承繼各該繼承人地位之人全體。

協議書上，將承繼父地位之人表示為「繼承人兼被繼承人 父之姓名」之繼承人，並正確書寫續柄與稱謂。缺少一名繼承人之協議即無效，故全體參與不可或缺。繼承人中若有失智者・行方不明者・未成年者，可能須成年後見人・不在者財產管理人・特別代理人等另行手續。協議書之基本作法見遺產分割協議書可自行製作嗎？必要文件・書寫要點與行政書士能承辦之事。

中間繼承可寫入1份協議書嗎？

若內容已定，實務上常將祖父之繼承與父之繼承記入1份遺產分割協議書整理。惟登記可否併為1件，屬另一問題，取決於「中間繼承是否為單獨繼承」。

• 中間繼承成為單獨繼承時：登記實務規定，僅於中間繼承為單獨繼承時，始得省略中間繼承登記，以1件申請直接登記予最終繼承人（昭和30年12月16日民事甲第2670號民事局長回答）。此處之單獨繼承，不僅指原本繼承人為一人之情形，亦含因遺產分割・拋棄繼承・繼承分讓與等結果，中間取得者成為一人之情形。
• 中間繼承仍為共同繼承時：不得省略中間繼承，原則上須依序申請自祖父至父等之繼承登記，及自父至現在繼承人之繼承登記。

如此，協議書之寫法與登記之件數相連動。中間省略可否直接影響登記可否，故登記申請之代理・登記諮詢由司法書士或律師承辦。就數次繼承之相續登記實務，先例（平成29年3月30日法務省民二第237號）亦可參考。四葉行政書士事務所於行政書士業務範圍內，支援繼承人之確定，及依已達成合意之內容製作遺產分割協議書・繼承關係說明圖。

戶籍應追溯至何處收集？

數次繼承中，因被繼承人有數名，收集戶籍之範圍亦隨之擴大。

收集對象	所需戶籍範圍
祖父（第1次被繼承人）	自出生至死亡連續之戶籍（含除籍・改製原戶籍）
父（第2次被繼承人）	自出生至死亡連續之戶籍
現在之繼承人	現在戶籍（確認生存）與住民票・戶籍之附票等

世代愈重疊，愈可能追溯至明治・大正期之改製原戶籍，請求之市區町村亦增多。2024年3月開始之戶籍廣域交付，於本籍地以外之市區町村亦可能一併請求直系相連之戶籍，惟其對象與可取得範圍有限制。戶籍收集與繼承人調查、繼承關係說明圖之製作，得委託行政書士。詳見繼承從何開始？。

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登記與繼承稅，數次繼承有何不同？

數次繼承中，登記・稅務各有其固有注意點。承辦之專家亦有別。

• 繼承登記之義務：依不動產登記法第76條之2，因繼承取得不動產之繼承人，負有自知悉取得之日起3年內申請繼承登記之義務（2024年4月1日施行，過去開始之繼承亦為對象）。數次繼承中，各繼承均課予義務，放置之祖父名義不動產亦為對象。無正當理由而怠於為之，可能成為10萬日圓以下過料之對象。若一時無法達成遺產分割，亦可利用繼承人申告登記，暫先履行義務。登記之全貌見繼承登記如何進行？。
• 繼承稅：就祖父之繼承與父之繼承，分別判斷繼承稅之申報要否與期限。數次繼承有相次繼承扣除等固有論點，稅額計算與是否須申報之最終判斷屬稅理士領域。期限之全貌見繼承手續期限整理。
• 分工：繼承人之確定・遺產分割協議書・繼承關係說明圖之製作屬四葉行政書士事務所（行政書士）；登記申請之代理屬司法書士或律師；繼承稅屬稅理士；繼承人間無法達成合意而生爭執時之交涉・調停・審判屬律師。

四葉行政書士事務所與四葉不動產株式會社為別事業體。各領域均以與各資格者作為獨立的事業體個別簽約為前提，本事務所不收取介紹費。繼承之不動產出售・活用，由別事業體之四葉不動產株式會社以個別契約處理（繼承不動產完全指南）。受任流程見受任流程；費用見報酬額表；繼承業務之全貌見繼承・遺囑・信託服務。

常見問題

Q. 數次繼承與代襲繼承有何不同？
A. 死亡順序不同。數次繼承係祖父死亡後、遺產分割完成前父亦死亡，父之繼承人承繼其地位。代襲繼承係父先於祖父（繼承開始以前）死亡，孫代父直接繼承（民法第887條第2項）。仍為祖父名義且父亦已死亡之情形，多屬數次繼承。

Q. 遺產分割協議書由誰署名？
A. 為現在之繼承人全體。身為祖父繼承人之父若已死亡，父之繼承人（母・子等）承繼父之地位而加入祖父之遺產分割協議。協議書上表示為「繼承人兼被繼承人 父之姓名」之繼承人。缺少一名即協議無效。

Q. 可將祖父之繼承與父之繼承併為1份協議書嗎？
A. 若內容已定，實務上常記入1份協議書整理。惟登記可否併為1件屬另一問題：僅於中間繼承歸於單獨繼承時，始得省略中間登記，直接登記予最終繼承人（昭和30年12月16日民事甲第2670號）。中間仍為共同繼承時，登記原則上須依序為之。

Q. 戶籍應追溯至何處收集？
A. 就祖父・父各自，須自出生至死亡連續之戶籍（含除籍・改製原戶籍），及現在繼承人之戶籍。世代愈重疊，愈追溯至古老之改製原戶籍，請求之市區町村亦增多。戶籍收集與繼承人調查、繼承關係說明圖之製作，得委託行政書士。

本文出處（一次資訊）

• e-Gov法令檢索「民法」（明治29年法律第89號）第887條第2項（代襲繼承）、第896條（繼承之一般效力）、第898條（共同繼承之效力）、第907條（遺產分割之協議）（參照日 2026-08-25）
• e-Gov法令檢索「不動產登記法」（平成16年法律第123號）第76條之2（因繼承等之所有權移轉登記之申請，2024年4月1日施行）（參照日 2026-08-25）
• 昭和30年12月16日民事甲第2670號民事局長回答（中間繼承為單獨繼承時，中間省略之相續登記處理）
• 平成29年3月30日法務省民二第237號（發生數次繼承時之相續登記處理先例）
• 法務省「繼承登記之申請已義務化」（繼承登記申請義務・繼承人申告登記之解說，參照日 2026-08-25）

本文為一般資訊提供，不保證個別繼承之可否・手續・效果，及中間省略登記之可否。中間省略之可否與登記件數，由登記官依登記申請之內容判斷。個別判斷由資格者面談後進行。登記申請之代理屬司法書士或律師；繼承稅屬稅理士；繼承人間無法達成合意而生爭執時之交涉・調停・審判屬律師；繼承不動產之出售・活用屬四葉不動產株式會社，均為獨立的事業體，以個別契約處理。本事務所不收取介紹費。執筆者為浦松丈二（行政書士・宅地建物交易士）。