仍登记于祖父名义的不动产，遗产分割协议书如何写？──数次继承实务

结论（先说要点）：登记长年放置、仍为祖父名义之不动产，以「数次继承」处理。所谓数次继承，系某人（祖父）死亡后，于其遗产分割完成前继承人（父）亦死亡，致下一继承重叠发生之状态。与继承人先于被继承人死亡之代袭继承相较，死亡顺序相反，法律意义亦不同。遗产分割协议书原则上由现在之继承人全体（含承继父之地位者＝继承人兼被继承人）署名・盖章。中间继承归于单独继承时，登记实务上得省略中间继承登记，以1件直接登记予最终继承人。本文为一般资讯提供，整理数次继承协议书之作法与户籍・登记・继承税之要点，不就中间省略之可否等作个别判断。

数次继承为何？与代袭继承有何不同？

数次继承与代袭继承，均涉及数个世代，惟「继承人死亡之时点」不同。

区分	何时死亡	由何人继承
数次继承	祖父死亡「后」、遗产分割完成前，父死亡	父之继承人（母・子等）连同父之继承人地位一并承继
代袭继承	父于祖父死亡「以前」即已死亡（含欠格・废除）	父之子（孙）代父直接继承（民法第887条第2项）

民法第896条规定，继承人自继承开始时，承继被继承人之一切权利义务。数次继承中，父自祖父承继之「继承人地位」，因父之死亡而承继予父之继承人。相对地，代袭继承系因父先于祖父死亡，故孙越过父直接继承祖父之机制。仍登记于祖父名义且「父亦已死亡」之情形，多属此数次继承。确定继承人为何人，系手续之出发点。作法见继承从何开始？户籍收集・继承人调查与行政书士能承办之事。

仍为祖父名义时，协议书由谁署名？

数次继承中，祖父之遗产分割协议仍须有效成立，其当事人为「现在生存之继承人全体」。身为祖父继承人之父若已死亡，父之继承人（母・子等）承继父之地位而加入祖父之遗产分割协议。

民法第898条规定，继承人有数人时，继承财产属其共有，遗产分割协议即解消该共有状态之手续（民法第907条）。故就祖父之遗产得为协议者，为祖父之继承人及承继各该继承人地位之人全体。

协议书上，将承继父地位之人表示为「继承人兼被继承人 父之姓名」之继承人，并正确书写续柄与称谓。缺少一名继承人之协议即无效，故全体参与不可或缺。继承人中若有失智者・行方不明者・未成年者，可能须成年后见人・不在者财产管理人・特别代理人等另行手续。协议书之基本作法见遗产分割协议书可自行制作吗？必要文件・书写要点与行政书士能承办之事。

中间继承可写入1份协议书吗？

若内容已定，实务上常将祖父之继承与父之继承记入1份遗产分割协议书整理。惟登记可否并为1件，属另一问题，取决于「中间继承是否为单独继承」。

• 中间继承成为单独继承时：登记实务规定，仅于中间继承为单独继承时，始得省略中间继承登记，以1件申请直接登记予最终继承人（昭和30年12月16日民事甲第2670号民事局长回答）。此处之单独继承，不仅指原本继承人为一人之情形，亦含因遗产分割・抛弃继承・继承分让与等结果，中间取得者成为一人之情形。
• 中间继承仍为共同继承时：不得省略中间继承，原则上须依序申请自祖父至父等之继承登记，及自父至现在继承人之继承登记。

如此，协议书之写法与登记之件数相连动。中间省略可否直接影响登记可否，故登记申请之代理・登记咨询由司法书士或律师承办。就数次继承之相续登记实务，先例（平成29年3月30日法务省民二第237号）亦可参考。四叶行政书士事务所于行政书士业务范围内，支援继承人之确定，及依已达成合意之内容制作遗产分割协议书・继承关系说明图。

户籍应追溯至何处收集？

数次继承中，因被继承人有数名，收集户籍之范围亦随之扩大。

收集对象	所需户籍范围
祖父（第1次被继承人）	自出生至死亡连续之户籍（含除籍・改制原户籍）
父（第2次被继承人）	自出生至死亡连续之户籍
现在之继承人	现在户籍（确认生存）与住民票・户籍之附票等

世代愈重叠，愈可能追溯至明治・大正期之改制原户籍，请求之市区町村亦增多。2024年3月开始之户籍广域交付，于本籍地以外之市区町村亦可能一并请求直系相连之户籍，惟其对象与可取得范围有限制。户籍收集与继承人调查、继承关系说明图之制作，得委托行政书士。详见继承从何开始？。

想针对您的情况进一步咨询？

关于在留资格、许可申请等行政手续，欢迎告诉我们您的情况。

LINE咨询联系我们

登记与继承税，数次继承有何不同？

数次继承中，登记・税务各有其固有注意点。承办之专家亦有别。

• 继承登记之义务：依不动产登记法第76条之2，因继承取得不动产之继承人，负有自知悉取得之日起3年内申请继承登记之义务（2024年4月1日施行，过去开始之继承亦为对象）。数次继承中，各继承均课予义务，放置之祖父名义不动产亦为对象。无正当理由而怠于为之，可能成为10万日圆以下过料之对象。若一时无法达成遗产分割，亦可利用继承人申告登记，暂先履行义务。登记之全貌见继承登记如何进行？。
• 继承税：就祖父之继承与父之继承，分别判断继承税之申报要否与期限。数次继承有相次继承扣除等固有论点，税额计算与是否须申报之最终判断属税理士领域。期限之全貌见继承手续期限整理。
• 分工：继承人之确定・遗产分割协议书・继承关系说明图之制作属四叶行政书士事务所（行政书士）；登记申请之代理属司法书士或律师；继承税属税理士；继承人间无法达成合意而生争执时之交涉・调停・审判属律师。

四叶行政书士事务所与四叶不动产株式会社为别事业体。各领域均以与各资格者作为独立的事业体个别签约为前提，本事务所不收取介绍费。继承之不动产出售・活用，由别事业体之四叶不动产株式会社以个别契约处理（继承不动产完全指南）。受任流程见受任流程；费用见报酬额表；继承业务之全貌见继承・遗嘱・信托服务。

常见问题

Q. 数次继承与代袭继承有何不同？
A. 死亡顺序不同。数次继承系祖父死亡后、遗产分割完成前父亦死亡，父之继承人承继其地位。代袭继承系父先于祖父（继承开始以前）死亡，孙代父直接继承（民法第887条第2项）。仍为祖父名义且父亦已死亡之情形，多属数次继承。

Q. 遗产分割协议书由谁署名？
A. 为现在之继承人全体。身为祖父继承人之父若已死亡，父之继承人（母・子等）承继父之地位而加入祖父之遗产分割协议。协议书上表示为「继承人兼被继承人 父之姓名」之继承人。缺少一名即协议无效。

Q. 可将祖父之继承与父之继承并为1份协议书吗？
A. 若内容已定，实务上常记入1份协议书整理。惟登记可否并为1件属另一问题：仅于中间继承归于单独继承时，始得省略中间登记，直接登记予最终继承人（昭和30年12月16日民事甲第2670号）。中间仍为共同继承时，登记原则上须依序为之。

Q. 户籍应追溯至何处收集？
A. 就祖父・父各自，须自出生至死亡连续之户籍（含除籍・改制原户籍），及现在继承人之户籍。世代愈重叠，愈追溯至古老之改制原户籍，请求之市区町村亦增多。户籍收集与继承人调查、继承关系说明图之制作，得委托行政书士。

本文出处（一次资讯）

• e-Gov法令检索「民法」（明治29年法律第89号）第887条第2项（代袭继承）、第896条（继承之一般效力）、第898条（共同继承之效力）、第907条（遗产分割之协议）（参照日 2026-08-25）
• e-Gov法令检索「不动产登记法」（平成16年法律第123号）第76条之2（因继承等之所有权移转登记之申请，2024年4月1日施行）（参照日 2026-08-25）
• 昭和30年12月16日民事甲第2670号民事局长回答（中间继承为单独继承时，中间省略之相续登记处理）
• 平成29年3月30日法务省民二第237号（发生数次继承时之相续登记处理先例）
• 法务省「继承登记之申请已义务化」（继承登记申请义务・继承人申告登记之解说，参照日 2026-08-25）

本文为一般资讯提供，不保证个别继承之可否・手续・效果，及中间省略登记之可否。中间省略之可否与登记件数，由登记官依登记申请之内容判断。个别判断由资格者面谈后进行。登记申请之代理属司法书士或律师；继承税属税理士；继承人间无法达成合意而生争执时之交涉・调停・审判属律师；继承不动产之出售・活用属四叶不动产株式会社，均为独立的事业体，以个别契约处理。本事务所不收取介绍费。执笔者为浦松丈二（行政书士・宅地建物交易士）。