田端３丁目｜ミサワホームでつくる注文マンション計画（売地・参考プラン）

田端で、土地から考える一棟の賃貸経営

JR山手線・京浜東北線「田端」駅徒歩10分（提供資料の表示）。北区田端３丁目の角地を一体で活用し、ミサワホームと投資用の注文賃貸住宅を計画するご提案です。全戸を貸す一棟運営のほか、ご自身の住まいを組み込む賃貸併用住宅も検討できます。

販売対象は土地です。表示価格２億3,940万円に建物代は含まれません。建築条件なし。掲載の建物はミサワホームによる参考プランで、建物を建てる場合は別途建築請負契約が必要です。参考プランを採用するかどうかは土地購入者が選べます。建築確認申請前の計画であり、建物の形状・仕様・戸数・面積を確約するものではありません。

土地の概要

私道負担：不明。セットバック：あり（面積不明）。

• 所在地：東京都北区田端３丁目
• 土地価格：２億3,940万円（３区画一体の合計）
• 有効敷地面積：140.75㎡（値付図による・隅切り部分を含む）
• 参考建築計画の敷地面積：135.75㎡。土地資料との差5.00㎡はすみ切りです。
• 現況：更地（提供資料による。従前建物は2025年11月解体）
• 用途地域：近隣商業地域
• 建ぺい率：80％
• 指定容積率：300％。前面道路による制限後は240％の見込みで、最終確認が必要です。
• 接道：北側・東側の二方。道路中心線図では、北側は42条２項道路（私道）、東側は42条２項道路（区道）。東側に幅員2.728mの寸法があり、両道路とも中心線から両側２m・合計４mの道路境界線が示されています。セットバックを要します。北側の現況幅員と後退面積は確認中です。
• その他：第三種高度地区・準防火地域。私道負担面積・持分、セットバック面積、確定地積・境界、引渡時期は確認が必要です。
• 告知事項あり。詳細は個別にご説明します。

ミサワホームの参考建築プラン

木造３階建、全９戸を想定した一棟プランです。各階に1LDKを１戸、1Kを２戸配置し、住戸タイプを組み合わせています。

• 1LDK：36.02㎡ × ３戸
• 1K：26.08㎡ × ６戸
• 建築面積：98.54㎡
• 各階床面積：87.77㎡／延床面積：263.31㎡
• 工事施工面積：295.62㎡（延床面積とは集計範囲が異なります）

参考図面には、浴室とトイレを分けた水回り、洗面脱衣室、玄関収納、住戸内収納を計画しています。外観は石調の仕上げとバルコニーを組み合わせたデザイン例です。仕様・設備・仕上げは見積内容と設計打合せで確定します。

注文建築だから検討できること

運用方針、ご予算、自己使用の有無を整理したうえで、間取りや住戸構成、設備、内外装を相談できます。建築法規・敷地条件・構造計画・予算による制約があり、変更に伴って建築費や工期、想定賃料が変わります。

• 全９戸を賃貸：一棟全体を賃貸運営する参考案です。
• ３階を自己使用：約88㎡のフロアを住まい等に使い、下層階の６戸を貸す構想です。
• ３階＋２階の一部を自己使用：約150㎡を自己使用し、４戸を貸す構想です。
• ２～３階を自己使用：約176㎡を自己使用し、１階の３戸を貸す構想です。

自己使用案の面積は階床面積を基にした概算で、専有面積や完成間取りではありません。住戸統合・用途変更の可否や新たな図面、見積は別途検討します。

土地代と参考建築費

2026年９月９日付の提案資料に基づく概算です。

• 土地：２億3,940万円
• 通常条件の参考建築費：１億4,664万円（税込）
• 上記の単純合計：３億8,604万円
• 2026年９月中の請負契約を前提とする参考建築費：１億4,114万円（税込）
• ９月条件での単純合計：３億8,054万円

ミサワホームからは、９月中の契約が特別条件の適用要件で、契約後のプラン変更にも対応可能、資材単価は９月度を適用する旨の回答があります。ただし、変更後の工事代金まで固定する意味ではありません。正式見積・適用条件の確認が必要です。

上記合計は最終的な総事業費ではありません。地盤補強、条件により必要となる追加工事、登記・税金・融資・取引に伴う諸費用等は別途確認が必要です。補助金は差し引いていません。 東京ゼロエミ住宅等の制度利用は、仕様、申請時期、予算、審査や併用条件の確認が必要で、受給額・採択を保証できません。

満室時の収入試算と前提

９戸すべてを参考プランどおり貸す場合の提案資料上の想定です。現在の入居実績ではありません。

• 賃料：月額97万5,000円／年額1,170万円
• 共益費：月額４万5,000円／年額54万円（１戸当たり月額5,000円）
• 賃料・共益費合計：月額102万円／年額1,224万円

年額1,224万円を土地・参考建築費の単純合計で割った概算表面利回りは、通常条件で約3.17％、９月条件で約3.22％です。共益費を除いた年額賃料1,170万円では、それぞれ約3.03％、約3.07％となります。いずれも購入諸費用等を分母に含めない参考値です。

空室・滞納・募集経費・管理費・修繕費・保険料・公租公課・借入返済などを控除する前の数字で、手取り収益や運用利回りではありません。賃料、稼働率、将来の売却価格、融資条件は保証されません。自己使用する住戸がある場合は、その分の収入が減り、別途試算が必要です。

ご相談から計画まで

まず現地と土地資料をご確認いただき、ご予算・賃貸運営の方針・自己使用の希望を伺います。ミサワホームと参考プランや設計変更、正式見積、工程を検討し、土地売買契約と建築請負契約の内容をそれぞれ確認します。融資・調査・設計・建築確認等の手続きと工事を経て引渡しに進みます。

提案段階の工期目安は請負契約から７～９か月ですが、設計・申請・敷地条件等により変動します。完成日や土地の引渡日は未確定です。自己使用を含む場合も、住宅ローン等の利用可否は金融機関の審査によります。

写真について

掲載画像は、ミサワホーム作成の完成予想CG・参考配置図・参考平面図です。現況写真ではありません。図面・パースの建物、植栽、色調、周辺表現等は計画段階のイメージで、実際の完成状態を保証しません。

現地案内・ミサワホームとのプラン相談をご希望の方は、現地見学のご希望日をお知らせください。 日本語・英語・繁体字中国語・簡体字中国語でご相談いただけます。