借り上げ社宅の導入——物件・法人契約と社宅規程の完全ガイド

借り上げ社宅とは——導入の全体像

借り上げ社宅は、会社が賃貸物件を契約して従業員に住まわせる仕組みです。会社が物件を所有する社有社宅と違い、初期投資が小さく、撤退も柔軟に行えるため、中小企業では借り上げ型が主流です。導入の流れは、おおむね次のとおりです（順序の目安であり、各判断は資格者・提携専門家の確認を踏まえて進めます）。

• ① 制度の方針決定対象者・予算・エリアなど、社宅制度の大枠を決めます。
• ② 社宅規程の整備負担割合・上限家賃・入退去のルールなどを定めます（労務の論点）。
• ③ 物件の選定・法人契約規程に沿う物件を探し、法人契約・転貸承諾を確認します（宅建業）。
• ④ 入居重要事項説明・契約・入居手続き。外国人従業員は多言語で対応します。
• ⑤ 税務・社会保険の運用給与課税・現物給与の取り扱いを、税理士・社会保険労務士と確認しながら運用します。

社宅規程で「対象者・負担割合・上限家賃・対応エリア」を決めないと物件の条件が定まらず、逆に物件の家賃や負担割合は税務・社会保険の取り扱いに直結します。だからこそ、物件と規程は並行して検討するのが安全です。

物件選びの落とし穴——契約前の確認ポイント

借り上げ社宅に使う物件の契約前に確認しておきたい主なポイントです。いずれも契約後の変更が難しい項目です。

• 法人契約の可否貸主・管理会社・保証会社が法人名義の契約を受けるか。会社契約に対応していない物件もあります。
• 転貸（又貸し）の承諾会社が借りて従業員を住まわせる形は、民法第612条第1項にいう転貸に当たり得ます。無断転貸は契約解除の理由になり得るため、貸主の承諾（社宅利用可）を契約時に確認します。
• 入居者の変更（社員の入替）転勤・退職にともなう入居者の変更を、契約上どこまで認めてもらえるか。
• 契約の型（普通借家・定期借家）更新・中途解約・違約金の条件が変わります。運用に合う型かを確認します。
• 原状回復・保証原状回復義務の帰属、法人の連帯保証・保証会社の要否。
• 社宅規程との整合上限家賃・対応エリア・従業員の負担割合が、社宅規程で定めた範囲に収まるか。

四葉不動産株式会社（宅地建物取引業）が、社宅規程を見据えた物件探し・法人契約・転貸承諾の確認を担当します。文京区・茗荷谷を中心に、東京都内に対応します。外国人従業員の住まいの手配は社宅・法人賃貸のサポートもあわせてご覧ください。

社宅規程——制度の骨格をつくる

借り上げ社宅を制度として運用するには、社宅規程で「対象者・入居資格、社宅使用料（従業員の負担）の決め方、上限家賃、対応エリア、入退去・入替、原状回復や費用負担」などを定めます。とくに従業員の負担割合は、次に述べる税務・社会保険の取り扱いに直結します。

社宅規程の内容の作り込みは労務の判断にあたります。四葉社会保険労務士事務所（2026年9月開業予定・現時点では未開業）の開業後、または提携の社会保険労務士が別契約で対応します。

現物給与・社会保険と給与課税——負担割合で変わる論点

社宅を無償または低廉で提供すると、その利益が現物給与として社会保険（標準報酬月額）の算定に算入される場合があります。換算は「厚生労働大臣が定める現物給与の価額」（厚生労働省告示）に基づき、住宅の価額は都道府県ごとに定められ、従業員から徴収している額を差し引いて算定します。該当性・金額の算定は社会保険労務士の領域です。

税務では、借り上げ社宅を全額会社負担にすると、原則として従業員への給与として課税され得ます。従業員から「賃貸料相当額」（実際の賃料ではなく、建物・敷地の固定資産税の課税標準額をもとに計算する取り扱いが示されています）の一定割合以上を受け取っている場合に、給与課税されない取り扱いがあります。該当性・計算・徴収額の水準の判断は税務にあたり、税務代理・税務相談は税理士の独占業務です。提携税理士が別契約で対応します。

※本ページは一般的な情報提供です。具体的な価額・計算の当てはめや、個別の税務・社会保険の判断は、資格者・提携専門家の確認を要します。

担当・契約の分担

物件・労務・税務・在留資格・登記は、それぞれ独立した事業体・専門家が別契約で担当します。ご相談の入口（窓口）は共通です。

各事業体・専門家とは分離受任・個別契約であり、当社が紹介料を受け取ることはありません。