相続した賃貸不動産の『遺産分割前の家賃』は誰のもの？帰属と清算

結論（先に要点）：相続した賃貸不動産の「遺産分割が確定する前に生じた家賃」は、各共同相続人が法定相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得し、後の遺産分割の影響を受けません（最高裁平成17年9月8日判決）。つまり分割前の家賃は相続分どおりに各人のもので、後からさかのぼって清算されないのが原則です。遺産分割協議書の作成は行政書士、相続登記は司法書士、不動産所得の申告は税理士、賃料配分や分割の紛争は弁護士、売却の媒介は当社へ分けます。

賃貸不動産を相続したものの遺産分割がまだ確定していない共同相続人に向けて、「分割前の家賃」の帰属を民法と最高裁判例、国税庁の資料から整理します。当社が担うのは、賃貸中の物件の査定・売却の段取り・売買の媒介です。遺産分割協議書の作成は行政書士、相続登記は司法書士、不動産所得・準確定申告の税務は税理士、賃料の配分や分割をめぐる紛争は弁護士が担い、これらは四葉不動産株式会社とは独立した事業体として、業務ごとに別々にご契約いただく分離受任で進めます。共有のまま売る・持分を売る論点は相続した共有不動産を売るときの同意、売って現金で分ける流れは換価分割で売る流れもあわせてご覧ください。

相続した賃貸不動産の「分割前の家賃」は誰が受け取りますか

分割前の家賃は、各共同相続人が法定相続分に応じて受け取ります。相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継します（民法第896条）。相続人が数人あるときは相続財産はその共有に属し（同法第898条）、各共同相続人はその相続分に応じて被相続人の権利義務を承継します（同法第899条）。賃貸不動産そのものは遺産分割の対象ですが、相続開始から遺産分割までの間に賃貸不動産から生じる賃料は、遺産とは別個の財産として、各相続人が相続分に応じて取得すると整理されています。

したがって、相続人の一人が代表して家賃を全額受け取って管理していても、法律上は各相続人が相続分に応じて取得しているため、受け取った相続人は他の相続人へ相続分に応じて精算して渡すのが原則です。誰が管理口座を持つか、家賃から固定資産税・修繕費などの経費をどう分担するかは、相続人間で早めに取り決めておくのが安全です。取り決めがまとまらないときは弁護士が関与します。

区分	帰属
賃貸不動産そのもの	遺産分割の対象（分割までは共有）
分割前に生じた賃料	各相続人が相続分に応じて確定的に取得
分割後に生じた賃料	不動産を取得した相続人に帰属

家賃の配分や経費の分担でもめた場合は弁護士、協議がまとまれば遺産分割協議書の作成は行政書士が担います。

最高裁はこの賃料の帰属をどう判断しましたか

最高裁平成17年9月8日判決（民集59巻7号1931頁）が判断しました。判旨は、遺産は相続人が数人あるときは相続開始から遺産分割までの間は共同相続人の共有に属するものであるから、この間に遺産である賃貸不動産を使用管理した結果生ずる金銭債権たる賃料債権は、遺産とは別個の財産というべきであって、各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得する、というものです。

ここで重要なのは「確定的に取得する」という点です。賃料債権は可分債権として各相続人に相続分どおりに分属し、後の遺産分割の対象にはならない、というのがこの判例の立場です。相続人の一人が賃料を全額回収してしまうと他の相続人が回収できなくなるといった不都合を避けるため、賃料債権を各相続人の分割単独債権として扱う、という理解がされています。個別の事案での当てはめや、相続人間で別段の合意ができるかは弁護士が判断します。

論点	最高裁の判断
分割前の賃料の性質	遺産とは別個の財産
帰属	各共同相続人が相続分に応じて分割単独債権として取得
取得の確定性	確定的に取得（後の遺産分割の影響を受けない）

判例の射程や個別事案への当てはめは弁護士が確認し、協議内容を書面化する遺産分割協議書の作成は行政書士が担います。

遺産分割が終わった後、賃料はさかのぼって清算されますか

原則として、さかのぼって清算されません。遺産の分割は相続開始の時にさかのぼってその効力を生ずるのが原則です（民法第909条本文。ただし第三者の権利を害することはできない〈同条ただし書〉）。もっとも、前記の最高裁平成17年9月8日判決は、各共同相続人が相続分に応じて確定的に取得した分割前の賃料債権の帰属は、後にされた遺産分割の影響を受けないとしています。つまり、遺産分割で「賃貸不動産は特定の相続人が取得する」と決めても、その効力が賃貸不動産そのものに遡及するのとは別に、分割前の家賃は相続分どおりに各相続人のものとして確定したままになる、という整理です。

ただし、相続人全員の合意で、分割前の賃料も含めて配分を取り決めること自体は実務で行われることがあります。これは判例が示す原則的な帰属とは別に、相続人間の合意でどう分けるかの問題です。合意ができるか、どう書面に残すかは、紛争性があれば弁護士、合意内容を協議書にまとめる段階は行政書士が関与します。

場面	取扱い
遺産分割の遡及効（民法909条）	相続開始時にさかのぼって効力（ただし第三者の権利を害さない）
分割前の賃料の帰属	遺産分割の影響を受けず相続分どおりに確定（最判平成17年9月8日）
相続人全員の合意による配分	原則とは別に合意で取り決める余地（内容は弁護士・行政書士に相談）

遡及効と賃料帰属の関係の最終的な判断は弁護士が行い、当社は売却の段取りの面からお手伝いします。

家賃の所得税（不動産所得）は誰が申告しますか

未分割の間の家賃は、各相続人が相続分に応じて不動産所得として申告するのが原則です。国税庁の個人課税課情報（平成25年12月11日公表）は、遺産分割が確定するまでの間、未分割遺産である賃貸不動産から生ずる不動産所得は、各相続人にその法定相続分に応じて帰属するとし、後に遺産分割協議が整っても、その効果は未分割期間中の所得の帰属には影響しないとしています。賃料の私法上の帰属（最判平成17年9月8日）と税務上の取扱いが同じ方向に整理されているわけです。

実務では、相続人の一人が家賃を一括して受け取っていても、原則として各相続人が法定相続分で按分して申告します。また、被相続人が亡くなった年については、被相続人の1月1日から死亡日までの不動産所得を相続人が準確定申告します（相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内）。誰がどの範囲を申告するか、経費の配分、青色申告の取扱いなどは事案で変わるため税理士が確認します。

期間	申告する人
被相続人の死亡年の1月1日〜死亡日	相続人が準確定申告（4か月以内）
死亡日の翌日〜遺産分割確定まで	各相続人が法定相続分で按分して申告
遺産分割確定後	不動産を取得した相続人が申告

不動産所得・準確定申告の税務は税理士が担い、当社は売却に伴う収支の整理の面からお手伝いします。税額や申告の最終判断は税理士が行います。

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売却するなら賃料や敷金の清算はどの時点で区切りますか

売却では、賃料と敷金を引渡日で区切るのが一般的です。賃貸中の不動産（オーナーチェンジ）を売るときは、引渡日を基準に、その月の賃料を日割りで売主・買主に按分し、敷金（預り金）は買主が賃貸人たる地位とともに承継するため、売買代金から敷金相当額を差し引くか別途授受して清算します。相続の場面では、売る前提として相続登記を先に済ませ（相続登記は2024年4月1日から義務化）、共有のままなら共有者全員の合意で売るか、持分を売るかを決めます。

分割前にすでに生じていた賃料は前記のとおり各相続人が相続分に応じて取得しているため、売却時に区切るのは「引渡日以降の賃料・敷金」の売主買主間の清算であり、相続人間の分割前賃料の精算とは別の話として整理します。どの時点で何を区切るか、賃貸借契約の承継、敷金の扱いは、賃貸借契約の内容と売買契約で確認します。

清算項目	区切りの時点	担い手
賃料	引渡日で日割り按分	売買契約（当社が整理）
敷金（預り金）	引渡日に買主へ承継・清算	売買契約（当社が整理）
分割前賃料の相続人間精算	相続分に応じて（引渡しとは別）	弁護士・行政書士
相続登記	売却前に完了	司法書士

相続した賃貸不動産の売却に関する当社への相談は相続不動産のご相談をご覧ください。各専門家は四葉不動産株式会社、四葉行政書士事務所、四葉社会保険労務士事務所、および他の専門家（税理士・司法書士・弁護士）として、それぞれ独立した事業体として、業務ごとに別々にご契約いただきます。直接契約・直接請求・直接入金で進め、紹介料・送客手数料のやり取りはありません。当社が担うのは査定と媒介までで、賃料の帰属や分割の最終判断は弁護士、申告は税理士が行います。

よくある質問

Q. 相続人の一人が家賃を全部受け取っていますが、他の相続人はもらえますか？
A. もらえます。分割前の家賃は各共同相続人が相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得するとされているため（最高裁平成17年9月8日判決）、全額受け取った相続人は他の相続人へ相続分に応じて精算するのが原則です。配分や経費分担でもめる場合は弁護士、合意内容の書面化は行政書士が関与します。

Q. 遺産分割で賃貸物件を私が取得したら、分割前の家賃も全部私のものになりますか？
A. 原則としてなりません。最高裁は、各相続人が相続分に応じて確定的に取得した分割前の賃料債権の帰属は、後の遺産分割の影響を受けないとしています。賃貸物件そのものは遺産分割で取得できますが、分割前の家賃は相続分どおりに各相続人のものとして確定したままです。相続人全員の合意で別の配分を取り決める余地はあり、内容は弁護士・行政書士に相談してください。

Q. 未分割の間の家賃は、誰がどう確定申告しますか？
A. 国税庁の情報では、遺産分割が確定するまでの不動産所得は各相続人に法定相続分に応じて帰属し、後の遺産分割の影響を受けないとされています。実務では各相続人が法定相続分で按分して申告します。被相続人の死亡年分は相続人が準確定申告します。範囲や経費配分は事案で変わるため税理士に確認してください。

Q. 賃貸中の物件を売るとき、家賃や敷金はいつで区切りますか？
A. 一般に引渡日で区切ります。その月の賃料を日割りで売主・買主に按分し、敷金は買主が賃貸人たる地位とともに承継するため売買代金から差し引くか別途清算します。これは引渡し以降の売主買主間の清算で、相続人間の分割前賃料の精算とは別の話です。売る前提として相続登記（2024年4月から義務）を司法書士が済ませます。

この記事の出典（一次情報）

• 民法（明治29年法律第89号）（第896条＝相続人は相続開始の時から被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する、第898条＝相続人が数人あるときは相続財産はその共有に属する、第899条＝各共同相続人はその相続分に応じて被相続人の権利義務を承継する、第909条＝遺産の分割は相続開始の時にさかのぼって効力を生ずる〈ただし第三者の権利を害することはできない〉。2026年10月15日参照）
• 最高裁判所平成17年9月8日第一小法廷判決（民集59巻7号1931頁）：遺産である賃貸不動産から相続開始から遺産分割までの間に生ずる賃料債権は遺産とは別個の財産であり、各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得し、後にされた遺産分割の影響を受けない（2026年10月15日参照）。
• 国税庁 個人課税課情報 第7号（平成25年12月11日）（遺産が未分割である場合の不動産所得は各相続人に法定相続分に応じて帰属し、後の遺産分割協議の効果は未分割期間中の所得の帰属に影響しない。2026年10月15日参照）
• 国税庁タックスアンサー No.2020 確定申告（準確定申告を含む所得税の申告の概要）（年の中途で死亡した人の所得は相続人が準確定申告する。相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内。2026年10月15日参照）

本文更新・追加資料確認日：2026年10月15日。民法の条文はe-Gov法令検索で、分割前賃料の帰属は最高裁平成17年9月8日判決で、未分割期間の不動産所得の帰属は国税庁の個人課税課情報（平成25年12月11日）で確認しました。相続人間で別段の合意ができるか、その合意と判例の原則との関係、個別事案での経費配分・青色申告の取扱い、準確定申告の具体的な範囲は事案で変わるため本記事では断定せず【未検証】とし、賃料帰属・分割は弁護士、申告は税理士が原資料で確認します。判例集の頁・国税庁ページのURL・掲載内容は参照日時点のもので、改正・構成変更があり得ます。公開は資格者確認待ちとして保留します。

本記事は一般的な情報提供であり、個別の法的判断・税務判断・賃料の帰属の確定を示すものではありません。所管行政庁と各資格者による確認が必要です。四葉不動産株式会社、四葉行政書士事務所、四葉社会保険労務士事務所と他の専門家（税理士・司法書士・弁護士）は、それぞれ独立した事業体として、業務ごとに別々にご契約いただきます。直接契約・直接請求・直接入金で進め、紹介料・送客手数料のやり取りはありません。遺産分割協議書の作成は行政書士、相続登記は司法書士、不動産所得の申告は税理士、賃料配分や分割の紛争は弁護士が担います。物件の初回相談は無料、各専門家の受任範囲・費用は各契約先に確認します。

この記事の執筆者

浦松 丈二（うらまつ・じょうじ）——宅地建物取引士（東京都知事登録 第293544号）・行政書士（登録番号 第25087022号）。四葉不動産株式会社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304号）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京区小日向・茗荷谷駅徒歩約5分。相続した賃貸不動産では、賃貸中物件の査定と媒介、引渡日での賃料・敷金の清算の段取りを担当し、分割前賃料の帰属や分割の判断は弁護士、不動産所得の申告は税理士、相続登記は司法書士へ分けます。詳しい経歴は著者ページをご覧ください。