自動車整備工場（特定整備の認証工場）に使える物件の要件は？──面積・天井高・用途地域

結論（先に要点）：特定整備の認証工場（道路運送車両法第78条）に使える物件は、①用途地域で自動車修理工場を建てられる区域か②認証基準（第80条）の作業場・点検作業場が取れる広さと天井高か③リフト作業に耐える床と前面道路か、の3点で決まります。いずれも賃貸借契約の前に確かめられます。

自動車の分解整備・電子制御装置整備を行う「認証工場」は、地方運輸局長の認証がなければ開けません。そして認証は、作業場の広さ・設備・人が要件を満たしてはじめて下ります。「物件を借りてから認証を申請したら作業場が足りなかった」——介護事業所やクリニックで起きる手戻りが、整備工場でも同じ形で起きます。本記事は、東京で自動車特定整備事業（認証工場）を新しく始めようとする事業者の方と、整備工場向けの物件を扱う不動産の担当者に向けて、契約前に確認できることを順に並べたものです。可否の最終確認は、営業所を管轄する地方運輸局・運輸支局の窓口で行います。

特定整備の認証工場に必要な物件の面積・天井高はどれくらいですか？

対象とする自動車の種類で変わりますが、乗用の普通自動車・四輪の小型自動車を扱うなら、屋内作業場（車両整備作業場と点検作業場）と部品整備作業場、車両置場をまとめて取れる広さが要ります。

自動車特定整備事業を経営しようとする者は、道路運送車両法（昭和26年法律第185号）第78条第1項により地方運輸局長の認証を受けなければなりません。認証の基準は同法第80条と道路運送車両法施行規則に定められ、作業場等の規模は施行規則の別表で、対象とする自動車の種類ごとに数値が決まっています。乗用の普通自動車・四輪の小型自動車を対象とする場合の目安は次のとおりです。

作業場等	目安の広さ（普通自動車・四輪小型自動車＝乗用）
車両整備作業場	間口4m以上×奥行8m以上
点検作業場	間口4m以上×奥行8m以上
部品整備作業場	8㎡以上
車両置場	間口3m以上×奥行5.5m以上

大型（車両総重量8t以上等）を扱うなら数値はさらに大きくなり、車両整備作業場は間口5m以上×奥行13m以上が目安です。天井の高さは、リフトアップ作業などを対象の自動車について行うのに十分であることが求められ、床面は平滑に舗装されていることが要ります。電子制御装置整備（後述）を行うなら、別に電子制御装置点検整備作業場が要りますが、これは車両整備作業場・点検作業場と兼用できます。用途地域と容積率が土地の値づけにどう効くかは「日本の土地値はなぜ『容積率』で変わるのか」に整理しています。

用途地域や周辺環境で自動車整備工場が開けない場所はありますか？

あります。自動車修理工場は建築基準法の用途地域制限を受け、住居系の多くの地域では建てられません。

診療所や保育所は用途地域では詰まりませんが、自動車修理工場は違います。建築基準法（昭和25年法律第201号）第48条と別表第二は、作業場の床面積の合計に応じて自動車修理工場を建てられる用途地域を分けています。国土交通省の用途制限の整理によれば、おおむね次のとおりです。

用途地域	自動車修理工場の可否（作業場の床面積）
第一種・第二種低層住専、田園住居、第一種・第二種中高層住専、第一種・第二種住居	建てられない
準住居地域	作業場の床面積の合計150㎡以下なら可
近隣商業・商業・準工業地域	同300㎡以下なら可
工業地域・工業専用地域	面積の制限なし

ここで注意が要るのは、認証基準でいう「作業場」の広さと、用途地域制限でいう「作業場の床面積」は別の物差しだということです。認証を取るために広い屋内作業場を確保すると、その床面積が用途地域の上限（準住居なら150㎡）を超え、その地域では建てられない、という組み合わせが起こります。準工業・工業系の区域が整備工場に向くのはこのためです。周辺環境（騒音・塗装の臭気・出入りする車列）で近隣とぶつからないかも、契約前に見ておく論点です。用途地域が事業用物件で先に効く例は「クリニックの物件は、契約前に何を確認するのか」に、運送業の営業所・車庫の当たりは「運送業を始めるなら、営業所と車庫の物件はどこを見て選ぶか」に書きました。

認証工場と指定工場（民間車検場）で物件要件はどう違いますか？

指定工場は、認証工場の要件に加えて「完成検査場」と検査用機械器具が要ります。物件はより広く、設備の負担も重くなります。

認証工場は、整備をした車を運輸支局の車検場へ持ち込んで検査を受けます。これに対し指定工場（民間車検場、道路運送車両法第94条の2）は、認証工場のうち検査の設備と自動車検査員を備え、保安基準適合証を交付できる工場です。持ち込みを省ける代わりに、物件側の要件が増えます。

区分	物件・設備の要件
認証工場（第78条）	作業場・点検作業場・部品整備作業場・車両置場、作業機械、特定整備に従事する従業員
指定工場（第94条の2）	認証工場の要件に加えて、完成検査場（検査ラインが取れる広さ・天井高）とテスター等の検査用機械器具、自動車検査員の選任

まず認証工場として物件を選び、事業が育ってから指定工場（民間車検場）を目指すのが一般的な順序です。最初から指定工場を前提にすると、必要な敷地・天井高・投資が大きく変わります。物件を選ぶ段階で、どちらを目標にするかを決めておくのが手戻りを防ぎます。

賃貸物件で認証を取るとき、契約前に大家へ何を確認しておくべきですか？

「その用途で使ってよいか」と「工事や重量物に耐える建物か」を、契約前に書面で確かめます。

賃貸で認証工場を開くなら、契約書と現況の両面を見ます。確認の勘どころは次のとおりです。

確認する事項	なぜ契約前か
使用目的に「自動車整備（特定整備）」が入るか	用途が制限された契約だと、後から認証申請ができない
リフト・ピットの設置、床の斫り、動力（三相200V）の引き込みの可否	原状回復と造作の範囲を先に合意しないと、退去時に費用が膨らむ
前面道路の幅員と間口	扱う車両（特に大型）が出入りできるか。車両置場・車両整備作業場の間口に直結する
用途地域と検査済証・確認申請の履歴	その区域で自動車修理工場が建てられるか、用途変更の確認申請が要るか
消防・排水・塗装ブースの排気	塗装や有機溶剤を扱うなら、消防法・水質・大気の規制がかかる

これらは物件を見た段階と契約前に確認できます。契約後に「その用途は不可」「床のピットは付けられない」と分かると、認証の設計ごとやり直しになります。賃貸借契約書のどこを読むかは「賃貸借契約書、どこを読めばいいか」に、同じ構造の手戻りが介護事業所で起きる理由は「介護事業所の物件が見つからない本当の理由」に整理しています。事業用物件全般は投資用・事業用不動産、事務所と会社設立の関係は会社設立とオフィス選びをご覧ください。

物件の要件確認と認証申請は、それぞれ誰に頼めばよいですか？

物件（不動産）と認証（行政手続）は、担い手が分かれます。

認証工場の立ち上げは、物件を探す・契約する部分と、認証を取る部分で担い手が違います。人（整備主任者・工員）と設備が要件を満たしているかは認証申請の中で審査されるため、先に物件だけを決めてしまうと、要件に合わずやり直しになる——だからこそ上の論点を契約前に並べます。認証申請そのものの人的要件・書類・運輸支局での手続きは、対になる記事自動車の特定整備（分解整備）の認証申請は、どんな要件でどう進める？（行政書士側）に整理しています。

事項	担い手・窓口
物件の調査・媒介、作業場の賃貸借・売買契約	宅地建物取引業者
特定整備事業の認証申請、作業場・設備の要件判断、官公署へ提出する書類の作成	行政書士
認証・完成検査場に係る建築確認・用途変更の申請	建築士・行政書士
会社を設立するときの設立登記	司法書士
会計・税務	税理士
賃料・原状回復・立退きなどの紛争	弁護士

誰に相談すればよいですか？

物件の調査、媒介、売買・賃貸借の契約は、四葉不動産株式会社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304号）が承ります。特定整備事業の認証申請、作業場・設備の要件判断、官公署に提出する書類の作成は、四葉行政書士事務所が承ります。

この2つはそれぞれ独立した事業体です。それぞれ直接ご契約いただきます。 当社・当事務所は、紹介料・送客手数料を受け取ることも支払うこともありません。会社の設立登記は司法書士、会計・税務は税理士、賃料や立退きなどの紛争は弁護士へ、それぞれ直接ご依頼いただく形をご案内します。相談は無料です。

よくある質問

Q. 特定整備の認証は、どんな作業をするときに必要ですか？
A. 道路運送車両法第49条第2項の「特定整備」に当たる作業を事業として行うときに必要です。従来の分解整備（原動機・動力伝達装置・走行装置・操縦装置・制動装置・緩衝装置・連結装置の分解を伴う整備）に加え、2020年（令和2年）4月1日施行の改正で、自動運行装置や衝突被害軽減ブレーキ等のカメラ・レーダーの取り外し・機能調整（エーミング）を行う「電子制御装置整備」が特定整備に加わりました。該当するかは作業内容ごとに変わるため、着手前に運輸支局にご確認ください。

Q. 認証を取るには、作業場のほかに何人の整備士が要りますか？
A. 整備主任者を含め、特定整備に従事する従業員が2名以上必要です。うち一定の割合で自動車整備士の資格者が要り、従事者2〜4名で1名、5〜8名で2名、9〜12名で3名が目安です。整備主任者は原則として一級または二級の自動車整備士（原動機を対象とする場合は二級自動車シャシ整備士を除く）から選任します。人的要件の詳細は運輸支局にご確認ください。

Q. 住宅街の空き倉庫を借りて整備工場にできますか？
A. 用途地域によります。自動車修理工場は建築基準法別表第二で建てられる地域が限られ、第一種・第二種低層住専や住居専用系の地域では建てられません。準住居地域は作業場の床面積の合計150㎡以下、近隣商業・商業・準工業は300㎡以下、工業・工業専用は制限なしが目安です。倉庫からの用途変更で確認申請が要る場合もあります。区域と建物の履歴を契約前にご確認ください。

Q. 認証工場と指定工場（民間車検場）は、物件をどう選び分けますか？
A. 認証工場は整備をした車を運輸支局の車検場へ持ち込みます。指定工場（第94条の2）は認証工場の要件に加えて完成検査場と検査用機械器具、自動車検査員が要り、車検を自社で完結できます。指定工場は敷地・天井高・投資が大きくなるため、まず認証工場として物件を選び、事業が育ってから指定工場を目指す順序が一般的です。物件を選ぶ段階でどちらを目標にするかを決めておくと手戻りが少なくなります。

この記事の出典（一次情報）

• e-Gov法令検索「道路運送車両法」（昭和26年法律第185号。第49条第2項＝特定整備の定義、第78条第1項＝自動車特定整備事業の認証（地方運輸局長の認証）、第80条＝認証の基準、第94条の2＝指定自動車整備事業（指定工場）。2026年8月31日参照）
• e-Gov法令検索「建築基準法」（昭和25年法律第201号。第48条＝用途地域等内の建築物の制限、別表第二＝用途地域ごとに建築できる建築物。自動車修理工場は作業場の床面積の合計に応じて建てられる用途地域が分かれる。2026年8月31日参照）
• 国土交通省「自動車整備工場には認証工場と指定工場があります。その違いは？」（認証工場＝道路運送車両法第78条の認証、指定工場＝検査の設備と自動車検査員を備え保安基準適合証を交付できる工場。2026年8月31日参照）
• 国土交通省・各地方運輸局「自動車特定整備事業の認証取得説明用資料」および認証基準の案内（作業場等の規模は施行規則の別表により対象自動車の種類ごとに定まる。乗用の普通自動車・四輪小型自動車の目安＝車両整備作業場・点検作業場それぞれ間口4m×奥行8m、部品整備作業場8㎡、車両置場間口3m×奥行5.5m。従事者2名以上・整備士は従事人数に応じ1〜3名、天井高はリフトアップ作業に十分な高さ、床面は平滑舗装、電子制御装置点検整備作業場は屋内作業場と兼用可。2026年8月31日参照）

※作業場等の規模・設備・人員の要件は、対象とする自動車の種類や地方運輸局の運用によって異なり、改正されることがあります。数値は本記事の参照日時点の目安です。着手時点で管轄の運輸支局にご確認ください。
※用途地域による自動車修理工場の可否・作業場床面積の上限は、区域区分・都市計画・条例による上乗せや用途変更の要否によって変わります。本記事は個別の物件について判断していません。
※本記事は一般的な情報提供であり、個別の物件の可否や認証の取得を判断・保証するものではありません。最終確認は特定行政庁・地方運輸局（運輸支局）等の窓口で行ってください。
※物件の調査・媒介および売買・賃貸借契約は四葉不動産株式会社（宅地建物取引業）が、特定整備事業の認証申請・官公署提出書類の作成は四葉行政書士事務所が、それぞれ独立した事業体として別々にご契約いただく形で受任します。紹介料・送客手数料のやりとりはありません。

この記事の執筆者

浦松 丈二（うらまつ・じょうじ）——宅地建物取引士（東京都知事登録 第293544号）・行政書士（登録番号 第25087022号）。四葉不動産株式会社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304号）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京区小日向・茗荷谷駅徒歩約5分。物件（不動産）と認証・届出（行政手続）の論点を同じテーブルに並べて確認します。詳しい経歴は著者ページをご覧ください。