COLUMN
コラム
外国人の住まい探し、賃貸・売買の豆知識、文京区の地域情報など。
不動産にまつわるお役立ち情報をお届けします。
建設業・運送業の資材置場や車庫は、市街化調整区域や農地で確保できますか
建設業・運送業の資材置場や車庫は、①更地に置くだけ（建築物を建てない）か上屋・プレハブ事務所を建てるか②地目が農地か宅地・雑種地か、の2点で手続がまったく変わります。市街化調整区域でも更地の資材置場自体は開発許可の対象外ですが、地目が農地なら農地転用の許可が別に要り、上屋や事務所を建てるなら建築許可が要ります。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、契約前に確認できることを都市計画法・農地法・車庫法の条文から整理します。
相続した一般定期借地権付きの建物やマンションは、どう売却しますか
相続した一般定期借地権付きの建物やマンションも売れます。ただし普通借地権（更新あり）と違い、一般定期借地権（借地借家法第22条）は更新がなく、存続期間が満了すれば原則として建物を取り壊し更地で地主へ返します。そのため残存期間が短いほど買主が付きにくく、価格に響きます。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、普通借地権との違い・残存期間の効き方・地主の承諾・税務の振り分けを条文から整理します。
中華圏の相続人が共有する日本の不動産を売るには？持分・委任状・現地公証の実務
台湾・香港・中国大陸に住む複数の相続人が日本の不動産を共有で相続し売りたいとき、建物・土地をまるごと売るには共有者全員の同意が要ります（民法第251条第1項）。持分だけなら単独で売れますが価格が下がりやすい。海外在住の相続人は印鑑証明に代えて在外公館の署名証明を用い、委任状に現地公証や領事認証を重ねます。非居住者が売主だと源泉徴収10.21％も重なります。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、委任・現地公証・決済と海外送金の段取りを条文と国税庁の資料から整理します。
産廃の積替え・保管ができる物件の要件は？用途地域・囲い・飛散防止の確認
産業廃棄物の積替え・保管の拠点は、倉庫や資材置場をただ借りれば足りるものではありません。物件で効くのは、①用途地域（上屋を設けるなら建築基準法第48条・別表第二の用途制限を受け、準工業・工業・工業専用が向く）②飛散・流出・地下浸透・悪臭を防ぐ囲いと縦横おおむね60cm以上の掲示板③積替えのための保管上限量（平均搬出量の7日分）と積み上げ高さの制限、の3点です。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、契約前に確認できることを廃棄物処理法・建築基準法の条文と自治体の手引きから整理します。
相続した生産緑地は売れる？特定生産緑地・買取申出と売却までの流れ
相続した生産緑地も売れますが、宅地とは道のりが違います。生産緑地には建築・宅地造成を制限する行為制限がかかり、そのまま宅地として自由には売れません。鍵は、特定生産緑地に移行済みか・30年経過や指定解除で制限が外れているか、市町村長への買取りの申出（生産緑地法第10条）、相続税の納税猶予（租税特別措置法第70条の6）の3点です。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、売却までの流れを条文と国交省・国税庁の資料から整理します。
コインランドリーを開くのに使える物件の条件は？──用途地域・排水・電気容量とクリーニング業法
コインランドリーに使える物件は、まず用途地域で絞られます。無人のコインランドリー（客が自分で洗う・洗濯物の受取や引渡しをしない形態）は、近隣サービス目的なら建築基準法上「サービス業を営む店舗」として扱われるのが一般的ですが、業務用機器の原動機の規模によっては「工場」とみなされ、住居専用地域では建てられないことがあります。物件で詰まるのは用途地域のほか、給排水と電気・ガスの容量、そして乾燥機のリント（糸くず）火災への備えです。無人ランドリー自体はクリーニング業法の規制対象外ですが、取次所を併設すると同法の届出が要ります。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、契約前に確認できることを条文から整理します。
相続した旗竿地・無道路地はどう売ればいいのか？──接道義務・43条2項認定・評価と売却導線
相続した旗竿地や無道路地・再建築不可の土地も、売ること自体はできます。ただし建て替えができるかで買い手と価格が大きく変わります。建築基準法第43条第1項は敷地が「道路」に2m以上接することを求め、この道路は第42条が定めるもの（幅員4m以上等）です。接道が足りなくても、第43条第2項の認定（第1号）・許可（第2号）、隣地の買い増し、位置指定道路の新設という道があります。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、査定が下がる理由から売却の順序までを条文と国税庁の資料から整理します。
検査済証のない収益ビルの遵法性をどう調べる？海外の不動産プロ向け取得前デューデリ
検査済証のない収益ビルでも取引はできますが、遵法性（建築基準法への適合）を取得前に確かめる必要があります。検査済証は完了検査に合格した証（建築基準法第7条）で、無いこと自体が違法を意味するわけではありません。建築時は適法で後の改正で現行規定に合わなくなった既存不適格（第3条第2項）は適法、建築時からの違反建築とは別物です。中国・台湾の不動産プロに向けて、東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が取得前デューデリの進め方を条文と公的資料から整理します。
自動車の解体・破砕業（自動車リサイクル法）の物件・立地要件は？生活環境影響調査と保管設備
使用済自動車の解体業には都道府県知事の許可（自動車リサイクル法第60条）、破砕業にも同じく知事の許可（第67条）が要ります。物件で効くのは、用途地域（危険物と騒音振動を伴う工場は工業系に寄る）、施設に係る基準（飛散・流出・地下浸透・騒音を防ぐ設備）、そして破砕機等が廃棄物処理法第15条の産業廃棄物処理施設に当たる場合の生活環境影響調査です。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、契約前に確認できることを条文と公的資料から整理します。
相続した長屋・連棟式建物は売れる？切り離し・隣家同意・再建築の実務
相続した長屋・連棟式（テラスハウス）建物も売れます。ただし単独で建て替えるために切り離すなら、隣接住戸への構造・雨仕舞いの影響があるため実務上は隣家の同意が要り、界壁の所有関係や建築確認の要否を先に調べます。建築基準法は原則として一敷地一建築物を想定し（施行令第1条）、連なった建物には連担建築物設計制度（第86条）という枠もあります。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、売る前に確認できることを条文から整理します。
旅館業（ホテル・旅館営業）の許可が取れる物件は、どこで見分けるのか
民泊は年180日まで。通年で回せる旅館業（旅館・ホテル営業）の許可が取れる物件かどうかは、契約前の3点でほぼ決まります。①用途地域で「ホテル又は旅館」を建てられる区域か（建築基準法別表第二）②旅館業法施行令の構造設備基準（客室面積・玄関帳場かICT代替）を満たせるか③消防法施行令別表第一(5)項イの防火対象物として自動火災報知設備などを備えられるか。2018年の改正でホテル営業と旅館営業は「旅館・ホテル営業」に統合され、1室から許可を目指せます。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、契約前に確認できることを条文から整理します。
相続した借地権付き建物を売るには、地主の承諾がどこまで要るのか
相続した借地権付き建物を第三者に売るには、原則として地主の承諾が要ります（民法第612条第1項）。承諾の見返りに支払う「譲渡承諾料」に法律上の一律基準はなく、地主が承諾しないときは裁判所に承諾に代わる許可を求める借地非訟（借地借家法第19条第1項）という道があります。旧法借地権と定期借地権で売却のしやすさがどう変わるか、売る前に建物の相続登記をどう整えるかまで、東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、借地人側の立場から条文で整理します。
相続した賃貸併用住宅は売る・貸す・住むのどれで考える？
相続した賃貸併用住宅（自宅と賃貸部分が一体の建物）は、売る・貸す・住むのどれもできます。分かれ目は入居者の有無と税の特例の効き方です。入居者がいるまま売るオーナーチェンジでは賃貸人の地位が買主に移り（民法第605条の2）、入居者は借地借家法で守られます。居住用3000万円特別控除（租税特別措置法第35条）は居住用部分のみ、小規模宅地等の特例（第69条の4）は居住用と賃貸で枠が別。譲渡所得税・特例は税理士、相続登記は司法書士、入居者との紛争は弁護士に振ります。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が条文と国税庁の資料から整理します。
トランクルーム物件はどこに開ける？用途地域と建築基準法の要件
トランクルーム（レンタル収納スペース）を開けるかは、まず用途地域で絞られます。建築基準法上は「倉庫」として扱われ、第一種・第二種低層住居専用地域と第一種中高層住居専用地域では原則建てられません。屋外のコンテナ型は、随時かつ任意に移動できないものは建築基準法第2条第1号の建築物に当たり確認申請が要り、既存の店舗・倉庫を転用して用途部分が200㎡を超えれば用途変更の確認申請（第87条）が要ります。収納スペースの賃貸自体は許認可制ではありませんが、可否は用途地域・構造・消防で分かれます。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、契約前に確認できることを条文と国の資料から整理します。
サウナ・銭湯（公衆浴場）を開くための物件要件は？——公衆浴場法と用途地域
サウナ・銭湯・スパの物件で最初に効くのは、①用途地域（公衆浴場は個室付浴場業に係るものを除き幅広い用途地域で建てられ、ここは詰まりにくい）②公衆浴場法が求める構造設備の基準（都道府県の条例で定まり自治体で違う）③用途変更の確認申請（公衆浴場は建築基準法の特殊建築物なので当該用途200㎡超では原則必要）④給排水・換気・レジオネラ対策、の4点です。物件選びの本当の関門は用途地域ではなく構造設備と用途変更・消防にあります。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、契約前に確認できることを条文と厚生労働省の要領から順に整理します。
相続した月極駐車場・コインパーキングの土地は売れる？——契約引継ぎと売却の順序
相続した稼働中の駐車場は、今の契約が付いたままでも売れます。月極もコインパーキング運営委託も契約上の地位は相続で承継され（民法第896条）、そのまま買主に引き継ぐことも、解約して更地で売ることもできます。月極は建物所有目的でない土地の賃貸借なので借地借家法の保護がなく、貸主からの解約に正当事由は要りません。駐車場用地は原則「自用地」評価で、貸宅地のような借地権割合の控除はありません。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、契約引継ぎと売却の順序を条文と国税庁の資料から整理します。
就労継続支援B型・就労移行の物件、用途地域と面積・消防はどこを見る？
就労継続支援B型・就労移行支援の物件で先に効くのは、①用途地域（建築基準法施行令第19条第1項でこれらの事業所は「児童福祉施設等」に含まれ、工業専用地域では建てられず他12地域は原則可）②建築基準法上の用途と用途変更の確認申請（事務所→児童福祉施設等で200㎡超なら必要）③消防（消防法施行令別表第一(6)項ロ・ハで自動火災報知設備・スプリンクラーの要否が変わる）④内装改修とバリアフリー、の4点です。指定基準の充足判定と指定申請は行政書士に振ります。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、契約前に確認できることを条文と省令から整理します。
相続した工場・倉庫を売る、土壌汚染とアスベストは誰がどこまで調べる？
相続した工場・倉庫・作業場だった不動産を売るとき、土壌汚染とアスベストは「誰がどこまで調べるか」で段取りが変わります。土壌汚染は有害物質使用特定施設の使用廃止時に土地所有者等へ調査・報告の義務が生じ（土壌汚染対策法第3条）、アスベストは石綿使用調査の記録があるときその内容が重要事項説明の対象になり（宅建業法第35条）、解体・改修では施工者に事前調査結果の報告義務があります（大気汚染防止法・令和4年4月1日〜）。調査は指定調査機関、相続登記は司法書士、譲渡所得税は税理士、紛争は弁護士へ振り分けます。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が条文から整理します。
中古車販売店・古物商の展示場と保管場所──賃貸物件を探すときの用途地域と車庫の届出
中古車販売や古物商の展示場に使える物件は、まず用途地域で絞られます。物品を売る店舗は建築基準法別表第二の用途制限を受け、第一種低層住居専用地域と工業専用地域では原則建てられません。整備を伴えば自動車修理工場としての作業場床面積制限が別に効きます。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、契約前に確認できることを建築基準法・古物営業法・車庫法の条文から順に整理します。
相続した底地（そこち）を売るには──借地人との関係・地代・売却ルート
底地（そこち）とは借地権が付いた土地の所有権です。相続で引き継ぐこと自体に借地人の承諾は要りません（民法第896条）。売る相手は主に借地人・第三者で、借地人が買えば借地関係は解消します。価格は地代の水準・残存期間・借地権割合で変わり一律ではありません。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、売る相手・価格の考え方・進める順番を条文と国税庁の資料から整理します。
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