COLUMN
コラム
外国人の住まい探し、賃貸・売買の豆知識、文京区の地域情報など。
不動産にまつわるお役立ち情報をお届けします。
海外に住む買主へオンラインで重要事項説明（IT重説）はできる？宅建業法上の要件と本人確認
海外に住む買主へのオンラインの重要事項説明（IT重説）は、売買でも認められています。国土交通省は不動産の売買取引に係るIT重説を令和3年（2021年）3月30日から本格運用しており、海外在住者も対象です。要件は、宅建士と買主が書類・映像を視認でき双方向でやりとりできる環境、重要事項説明書等の事前送付・受領、宅地建物取引士証の画面上の提示が柱。重要事項説明書（宅建業法第35条）・37条書面は、令和4年5月18日施行の改正で相手方の承諾を得て電子交付できます。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、本人確認と署名証明の段取りまで条文から整理します。
通所介護（デイサービス）の物件要件は？機能訓練室・入浴設備・送迎車の駐車場から見る
通所介護（デイサービス）の物件で先に効くのは、①用途地域（デイサービスは建築基準法上「児童福祉施設等」に含まれる老人福祉施設として扱われるのが一般的で、工業専用地域を除きおおむね建てられる）②食堂と機能訓練室の合計面積が「3㎡×利用定員」以上とれるか（指定居宅サービス等基準〈平成11年厚生省令第37号〉第95条）③静養室・相談室・事務室、入浴介助をするなら入浴設備④送迎車の駐車と車寄せの動線、の4点です。既存建物を200㎡超で使うなら用途変更の確認申請が要ることもあります。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、契約前に確認できることを条文から整理します。
動物病院を開くための物件はどう選ぶ？獣医療法の診療施設と構造の要件
動物病院（獣医師が診療を行う診療施設）の物件で先に効くのは、①用途地域で「動物病院」を置けるか（建築基準法上は診療所ではなく店舗に準じて扱われることが多く、住居専用地域では制限を受ける）②獣医療法の構造設備の基準（消毒・逸走防止・伝染性疾患の隔離、手術を行うなら内壁と床の耐水性、調剤を行うなら冷暗貯蔵）を満たせる素地があるか③排水・防音・臭気で近隣とぶつからないか、の3点です。診療施設開設届（獣医療法第3条）は開設後10日以内の事後届出。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、契約前に確認できることを条文から整理します。
相続税の納税資金を不動産の売却でつくるには？10か月の期限から逆算する段取り
相続した不動産を売って相続税の納税資金をつくるなら、起点は申告・納付の期限＝相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月（相続税法第27条・第33条）です。ここから逆算すると売却活動に使える期間は実質半年ほど。段取りは「相続登記→査定・売り出し→売買契約→決済・納税」で、登記は司法書士、税額と特例の判断は税理士、遺産分割の紛争は弁護士へ。相続開始から3年10か月以内の売却なら取得費加算（措置法第39条）で譲渡税を抑えられる余地があり、間に合わないときは延納・物納も。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が条文から整理します。
クラフトビール醸造所（酒類製造）を開く物件は何を確認すればいいですか？
クラフトビール醸造所（酒類製造）の物件で先に効くのは、①用途地域（醸造所は建築基準法別表第二の「工場」で、作業場の床面積と危険性・環境影響で置ける区域が絞られる）②建物側の要件（タンクを載せる床荷重・天井高・電気容量・冷蔵/貯蔵区画）③醸造排水（BODが高く水質汚濁防止法の特定施設＋下水道の規制がかかる）④酒類製造免許の最低製造数量（ビールは年60キロリットル、発泡酒は年6キロリットル）の4点です。免許は所轄税務署（国税庁）の所管で宅建業者・行政書士の業務範囲外。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、契約前に確認できることを条文から整理します。
相続した土地は国庫帰属で手放すのと売るのとどちらが得ですか？
使い道のない相続した土地を手放すには、国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度と、市場で売る2つの道があります。国庫帰属は審査手数料が土地一筆あたり1万4000円、承認されると負担金が原則20万円かかる「払って手放す」制度で、市場で売れる土地なら手取りが残ります。まず市場で売れるかを査定で見極め、売れないなら国庫帰属や引き取りを検討する順番が現実的です。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、手放す費用と売る手取りを並べて判断材料を整理します。
ゲームセンター・アミューズメント施設の物件はどこまで選べる？（風営法5号）
ゲームセンター・アミューズメント施設は風営法第2条第1項第5号の遊技場（5号営業）で、物件を置ける場所は二重に絞られます。①建築基準法の用途地域で遊技場を建てられるか、②風営法第4条第2項にもとづく都道府県条例が定める営業制限地域（保全対象施設からの距離・住居系地域の除外）に触れないか。営業時間の原則深夜0時までの制限や、許可前に賃貸借契約を結ぶリスクの避け方まで、東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、契約前に確認できることを条文と条例から整理します。
親族にタダで貸していた「使用貸借」の土地を相続した——売るには何から？
親が親族・知人にタダで貸していた土地を相続したら、まず「使用貸借（無償）」と「賃貸借（有償）」の違いを押さえます。使用貸借には借地借家法の保護が及ばず、借主の死亡で原則終了します（民法第597条第3項）が、貸主（親）が亡くなっても終了せず相続人が貸主の地位を承継します（第896条）。借主が使い続けたまま売る場合の説明・価格、明け渡しは弁護士の領域であること、相続登記を先に済ませる理由まで、東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が民法の条文から整理します。
クリーニング所を開くとき、物件の用途地域と構造設備はどこを確認する？
洗濯物を受け取って自分の店で洗う「クリーニング所」に使える物件は、用途地域と構造設備基準で絞られます。業務用の洗たく機を置いて洗う一般のクリーニング所は建築基準法上「原動機を使用する工場」として扱われるのが一般的で、無人コインランドリーや取次所とは用途地域の扱いが違います。開設はクリーニング業法第5条第1項の届出をあらかじめ都道府県知事へ出し、第5条の2の検査・確認を受けてから使えます。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、契約前に確認できることを条文と厚生労働省・東京都の資料から整理します。
文京区のがけ・擁壁のある土地を売るとき、何を確認し、誰が安全性を判断しますか？
坂と高低差の多い文京区で、がけ・擁壁のある土地を売るときは、擁壁の安全性と建て替え時の要否が価格と買い手の範囲を左右します。東京都建築安全条例第6条は高さ2mを超えるがけの下端から高さの2倍以内に建築・造成する場合に高さ2mを超える擁壁を求め、高さ2m超の擁壁は建築基準法第88条第1項・施行令第138条第1項第5号により確認の対象、がけ崩れのおそれがあれば擁壁等の措置が要ります（第19条第4項）。2024年7月31日から文京区全域が盛土規制法の宅地造成等工事規制区域です。安全性は建築士と特定行政庁が判断し、当社は書類の整理・役所調査・重要事項説明・出口の比較を行います。
文京区で15坪前後の狭小地を売るか活かすか。出口4つと買い手の種類は何ですか？
文京区で15坪（約50㎡）前後の狭小地には、①隣地の所有者に売る、②狭小住宅を建てて住む・貸す、③駐車場などで貸す、④媒介で売る（買取をご希望なら買取業者を買主とする媒介）の四つの出口があります。買い手は隣地所有者・狭小住宅の建築会社・実需の個人・駐車場運営会社・買取業者に分かれ、どれに向くかは接道・最低敷地面積（建築基準法第53条の2）・東京都建築安全条例第3条の路地状敷地の規定・防火地域で決まります。建てられるかどうかは建築士と特定行政庁が判断し、当社は役所調査と出口の比較、媒介を行います。
隣地への売却・隣地の買い増しは、売りにくい土地の出口になりますか？誰が声をかけますか？
再建築不可・狭小地・旗竿地のように単独では買い手が限られる土地も、隣地の所有者から見ると合わせて使える土地になることがあります。隣地へ売る、隣地の一部を買い増して接道（建築基準法第43条第1項）や敷地面積を補うのは、売りにくい土地に共通する出口です。声かけは当社が媒介契約（宅地建物取引業法第34条の2）に基づき取引態様（第34条）を明示して行い、紛争性のある交渉は弁護士へ、境界確定と分筆・合筆（不動産登記法第41条の制限）は土地家屋調査士へ、登記は司法書士へ振り分けます。民法第209条の隣地使用権は売買を求める権利ではありません。
再建築不可の43条2項1号認定・2号許可は、誰が・どこに申請しますか？文京区の窓口と流れ
建築基準法第43条第2項には、道路に2m以上接していない敷地でも建築を認める第1号の認定と第2号の許可があります。基準は建築基準法施行規則第10条の3（第1号＝幅員4m以上の農道等に接し延べ面積500㎡以内など、第2号＝周囲に広い空地を有するなど）にあり、申請者は建築主で実務は建築士が進め、申請先は特定行政庁の文京区、第2号の許可には文京区建築審査会（委員5名・原則毎月第4水曜日）の同意が要ります。当社は可否を判断せず、役所調査と出口の比較、媒介を行います。
再建築不可の家を貸して持ち続けるとき、建築確認が要る工事と要らない工事の線はどこですか？
再建築不可の家でも修繕して貸しながら持ち続けられます。接道義務（建築基準法第43条第1項）が効くのは新築・増築・改築・移転（第2条第13号）であり、修繕・模様替は建築に当たらないからです。ただし主要構造部の一種以上の過半を修繕・模様替する大規模の修繕・模様替（第2条第14号・第15号）は、二以上の階数を有するか延べ面積200㎡超の建築物で確認が要ります（第6条第1項第2号）。この線は令和4年法律第69号の改正が2025年4月1日に施行されて引かれ、改正前は木造2階建て住宅の大規模修繕は確認の対象外でした。判断は建築士と特定行政庁が行い、当社は貸す・売る・持つの比較と賃貸・売却の媒介を行います。
42条2項道路のセットバックがある土地を売るとき、面積と価格はどう考えますか？
幅員4m未満の道に接する土地の多くは建築基準法第42条第2項の道路に面し、道の中心線から2m（がけ地・川沿いは4m）の線が道路境界線とみなされます。セットバック部分は敷地面積に算入されず（建築基準法施行令第2条第1項第1号）、建築物・擁壁を建てられません（同法第44条第1項）。売るときは登記簿の面積と建築上の敷地面積の違いを前提に価格の根拠を示し（宅地建物取引業法第34条の2第2項）、重要事項として法令上の制限を説明します（第35条第1項第2号）。中心線と後退幅は特定行政庁と土地家屋調査士・建築士が確定し、当社は個別の面積を算定しません。
借地権と底地の同時売却・等価交換は、地主と借地人の両方にとってどんな形ですか？
借地権の譲渡には地主の承諾（民法第612条第1項）が要り、承諾がなければ裁判所の許可（借地借家法第19条第1項）という手続になる一方、底地は借地人がいる限り自由に使えず、単独ではどちらも買い手が限られます。同時売却は地主と借地人がそろって第三者に売り完全所有権として渡して代金を分ける形、等価交換は借地権の一部と底地の一部を交換してそれぞれが完全所有権の土地を持つ形です。代金や交換の割合に決まった相場はなく、当社は媒介として双方の合意を書面にし、交渉の代理人にはなりません。紛争性は弁護士、測量・分筆は土地家屋調査士、登記は司法書士、税務は税理士へ。
所在の分からない共有者がいる土地・家は売れますか？改正民法の持分取得・譲渡の制度
共有者の一人の所在が分からない土地・家は、売却に全員の同意が要る（民法第251条第1項）ため、そのままでは売れません。令和3年法律第24号による改正民法（2023年4月1日施行）で、所在等不明共有者の持分を裁判所の決定で取得する制度（第262条の2）と、持分を含めて第三者に譲渡する権限を得る制度（第262条の3）ができ、時価相当額を供託して進めます。相続で共有になった不動産は相続開始から10年を経過していないと使えない場面があります。申立ての代理は弁護士、登記は司法書士が担い、当社は裁判手続を代理せず、売れる形が整った後の査定・媒介と段取りの整理を行います。
相続不動産を売らずに分ける「代償分割」——評価はどう決め、売却は要る？
一人が相続不動産を引き継ぎ、他の相続人へ代償金を払って分けるのが代償分割です。取得者が代償金を用意できれば売らずに残せ、金額は相続人の合意で決めますが、相続税の課税価格の計算では相続税評価額との調整が要る場面があります（国税庁タックスアンサーNo.4173）。代償金を現金でなく別の不動産で払うと譲渡所得が課税され得る点まで、東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、評価の決め方と売却の要否を条文と国税庁の資料から整理します。
危険物を扱う事業用物件（給油取扱所・危険物倉庫）はどんな要件で探せばいいですか？
危険物（ガソリン・塗料・溶剤・燃料）を扱う物件は、まず「どれだけの量を扱うか」で規制の強さが変わります。分岐点は指定数量で、指定数量以上の施設は市町村長等の設置許可と完成検査（消防法第11条）、その5分の1以上〜指定数量未満は市町村の火災予防条例による少量危険物の届出で足ります。物件で効くのは用途地域（建築基準法第48条・別表第二と施行令第130条の9）・構造と保安距離・保有空地、そしてガソリンスタンド跡地なら地下タンクと土壌。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、契約前に確認できることを条文と自治体の資料から整理します。
相続した不動産に古い抵当権が残っているとき、抹消して売るにはどうしますか？
相続した不動産に古い抵当権が残っていても売れますが、買主・金融機関は担保のない状態での引渡しを求めるため、抹消の段取りが要ります。完済しているのに抵当権が消えないのは、抹消登記を申請しないと登記簿から消えないからです。抹消登記の申請は司法書士（登記は独占業務）で、当社は登記を代理しません。債権者だった会社が消滅・不明のときは休眠担保権の抹消（不動産登記法第70条・第70条の2、令和5年4月1日施行）を供託や30年経過で行います。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、抹消と売却の順番を条文から整理します。
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