COLUMN
コラム
外国人の住まい探し、賃貸・売買の豆知識、文京区の地域情報など。
不動産にまつわるお役立ち情報をお届けします。
中国語圏の非居住バイヤーの取引時確認（犯収法）｜宅建業者の本人確認と実質的支配者
非居住のバイヤーでも、宅地建物の売買を締結・代理・媒介する宅建業者は犯罪収益移転防止法第4条の取引時確認を省けません。本人特定事項・取引の目的・職業または事業の内容を確かめ、法人が買主なら実質的支配者まで確認し、確認記録・取引記録を7年間保存します。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、宅建業者自身が犯収法で行う取引時確認の実務を条文と国の資料から整理します。
特区民泊（国家戦略特区・外国人滞在施設経営事業）の物件要件と認定の流れ
特区民泊（国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業）に使える物件は、自治体が認める区域・用途地域か、一居室おおむね25㎡以上で台所・浴室・便所・洗面などの設備が整うか、近隣への周知と苦情対応の体制を置けるかの3点でほぼ決まります。滞在は原則2泊3日以上。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、物件の用途地域・居室面積・設備を条文と自治体の資料から整理します。
小規模多機能型居宅介護の物件要件｜宿泊室・登録定員・用途地域の見方
小規模多機能型居宅介護（小多機）に転用できる物件は、①宿泊室を確保できるか（定員1人・床面積7.43㎡以上）②登録定員29人以下・通い最大18人・泊まり最大9人という規模を満たせるか③用途地域と用途分類（宿泊機能があるため寄宿舎か児童福祉施設等か・工業専用地域は不可）④宿泊機能がある分の消防用設備（スプリンクラー・自動火災報知）の4点で絞られます。ふつうの介護事業所と違い『泊まり』があることが物件条件を一段厳しくします。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、契約前に確認できることを条文と省令から順に整理します。
相続した別荘・リゾートマンションの処分｜買手が付かないときの選択肢
相続した別荘・リゾートマンションは売れますが、居住用の実家とは事情が違います。詰まるのは、遠方でアクセスが悪く需要が薄い、管理費・修繕積立金が高く滞納が積み上がる、その滞納は買主（特定承継人）が引き継ぐ（区分所有法第8条）、買手が付かず負動産化する、の4点。手段は値付けの見直し・買取・引取業者・管理組合への相談に分かれ、相続放棄や相続土地国庫帰属は建物付きでは使いにくい点も押さえます。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、処分の選択肢を条文と国税庁の資料から整理します。
歯科技工所を開くには、どんな物件が要る？──用途地域・構造設備基準と保健所への開設届
歯科技工所の物件で先に効くのは3点です。①用途地域——歯科技工所は診療所と違い、原動機を使う「作業場（工場）」として建築基準法の用途制限を受けうる。②構造設備基準——歯科技工士法施行規則第13条の2が、十平方メートル以上の面積・適切な照明換気・じんあいや微生物汚染の防止を求める。③開設届——歯科技工士法第21条は開設後10日以内に保健所（都道府県知事等）へ届け出る事後届出。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、契約前に不動産の側から確認できることを条文と保健所の案内から整理します。
相続した『私道の持分（位置指定道路）』は、どう売る？──宅地との一体売却・通行掘削承諾・評価
相続した私道の持分は、原則として前面の宅地と一体として売ります。持分だけを切り離すと買主の使い道が狭まり価格が下がりやすいからです。売却では、買主が求める通行・掘削の承諾を私道の共有者から取れるか、位置指定道路（建築基準法第42条第1項第5号）か2項道路（同第2項）かで説明が変わること、私道の相続税評価（財産評価基本通達24）は不特定多数が通るか特定の者だけかで扱いが分かれること、を押さえます。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、条文と国の資料から整理します。
営業倉庫にできる物件の条件は？倉庫業登録の施設基準から逆算する
営業倉庫にできる物件は、まず「他人の物品を寄託されて保管する倉庫業か、単に倉庫スペースを貸す不動産賃貸か」で分かれます。倉庫業を営むには国土交通大臣の登録が要り（倉庫業法第3条）、倉庫の施設・設備が種類ごとの基準に適合していることが登録の要件です（第6条第1項第4号、施行規則）。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、契約前に確認できることを条文と国土交通省の資料から整理します。
相続した山林・原野は売れるのか？境界不明と規制の壁をどう越えるか
相続した山林・原野は売ること自体はできますが、宅地とは違います。詰まる理由は、境界も地番もあいまいで面積が確定しないこと、保安林（森林法第34条）や林地開発の規制、伐採前の市町村長への届出（森林法第10条の8）です。売れないと判断したら相続土地国庫帰属（令和3年法律第25号）を検討する道もあります。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、条文と公的資料から順に整理します。
非居住者の中華圏バイヤーは日本の収益物件でアパートローンを組めるか
海外に住む非居住者（中国・台湾）が日本の収益物件を買うとき、国内金融機関のアパートローン・プロパーローンは、日本国内の住所・永住資格・国内の連帯保証人などを求めることが多く、本人が単独で使える先は限られます。可否は各金融機関の審査次第。このため現金決済が中心になり、海外送金の着金から決済日を逆算する段取りが要点です。融資は各金融機関、送金は取引銀行、源泉・確定申告・納税管理人は税理士、在留資格は行政書士に振り分けます。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、購入時の融資と現金決済の実務を条文と公的資料から整理します。
配偶者居住権が設定された相続建物は売れるのか──評価・買い手・消滅の実務
配偶者居住権が付いた相続建物も、所有権を相続した人は売れます。ただし居住権が登記されていれば買主に対抗でき（民法第1031条）、居住権は第三者に譲渡できない（民法第1032条第2項）ため、実務では配偶者に放棄・合意消滅してもらい抹消登記を入れてから売るのが通例です。抹消登記は司法書士、消滅の対価にかかる譲渡所得やみなし贈与は税理士、遺産分割の紛争は弁護士に振り分けます。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、売却の可否と段取りを条文と国税庁の資料から整理します。
サブリース中の賃貸物件を相続したら、契約と賃料はどう引き継がれるか
サブリース（一括借上げ）中の賃貸物件を相続すると、貸主の地位はそのまま相続人に承継されます（民法第896条）。相続を理由に契約をすぐ解約することはできず（借地借家法第28条）、賃料保証が付いていてもサブリース業者からの賃料減額請求はあり得ます（借地借家法第32条第1項・最高裁平成15年10月21日判決）。サブリース新法で確認すべき書面と登録業者の調べ方まで、東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が条文から整理します。
認知症グループホームはどんな物件なら開設できる？用途地域・面積・消防の要件
認知症グループホーム（認知症対応型共同生活介護）は、どんな物件でも開設できるわけではありません。効くのは、市町村の日常生活圏域ごとの必要利用定員総数の空き（総量規制）、消防法施行令別表第一(6)項ロとしてのスプリンクラー等、1ユニット5〜9人という規模、既存建物の用途変更の要否の4点です。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、内見の前に書類で絞り込める点を条文と公的資料から整理します。
相続した実家に未登記の建物がある。そのまま売れる？表題登記からの流れ
相続した実家に未登記の建物があっても、売ること自体はできます。ただし買主・金融機関は登記を求めるため、売る前に表題登記（土地家屋調査士）と所有権保存登記（司法書士）を入れ、相続の名義に整えるのが実務です。固定資産税は払っているのに未登記、という状態がなぜ起きるかも含め、東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が条文から整理します。
中国・台湾の買主は日本の収益物件を法人で持つべきか個人で持つべきか
中華圏の非居住者が日本の収益物件を持つとき、法人（日本の資産管理会社）で持つか個人で持つかは買う前に決めておく論点です。分かれ目は、非居住者本人が受け取る賃料の源泉徴収と確定申告、内国法人が受け取る賃料が非居住者源泉の対象外になること、どちらでも要る納税管理人の3つ。最終的な有利不利は税理士の領域で、東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が物件取得と管理の実務の側から整理します。
検査済証のない中古物件を福祉施設に転用できるか──物件選びで先に見る点
検査済証のない中古物件でも、障害福祉やデイの施設に転用できることはあります。物件を選ぶ段階で見るのは、その用途に使う部分の床面積が200㎡を超えるか（用途変更の確認申請の要否）、検査済証がなければ法適合状況調査で建築時の適法性を確かめられるか、既存不適格か違反建築か、の3点です。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、内見の前に書類で絞り込める点を条文と国の資料から整理します。
住宅型有料老人ホームの物件を探す：用途地域・消防・面積の要件
住宅型有料老人ホームの物件で先に効くのは、①用途地域（有料老人ホームは「老人ホーム」として児童福祉施設等に含まれ、工業専用地域を除くすべての用途地域で建てられる）②消防（消防法施行令別表第一(6)項ロか(6)項ハかで、スプリンクラー設備が延べ面積に関わらず要るか6,000㎡以上で要るかが変わる）③居室の面積（老人福祉法上の一律基準はないが、標準指導指針は個室・1人13㎡以上を目安とする）の3点です。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、契約前に確認できることを条文と国の資料から順に整理します。
相続した土地、境界が未確定のまま売れる？確定測量が要る場面
相続した土地は、境界が未確定でも売ること自体はできます。ただし買主・金融機関は確定測量図を求めることが多く、ないと価格が下がったり引渡しが遅れたりします。境界が争いになれば筆界特定制度（不動産登記法第123条以下・平成18年施行）や分筆の登記へ進み、これらは土地家屋調査士が担います。確定測量図・現況測量図・地積測量図の読み分けから、相続登記・譲渡税と測量の順番まで、東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が条文と国の資料から整理します。
訪問看護ステーションを開くとき、物件にはどんな条件が要りますか──専用の事務室・感染予防・用途地域
訪問看護ステーションの物件で法令がまず求めるのは、専用の事務室と、訪問看護の提供に必要な設備・備品の2つです（指定居宅サービス等基準〈平成11年厚生省令第37号〉第62条）。利用者宅へ出向くため居室は要らず、用途地域も訪問介護・看護の事務所は技術的助言（国住街第107号・平成27年11月13日）で「老人福祉センターその他これに類するもの」として扱われ住居専用地域でも設置できる余地があります。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、契約前に確認できることを条文と国の資料から整理します。
海外に住む相続人が、賃貸中のマンションを売るにはどう進めますか──オーナーチェンジ売却と源泉徴収10.21％
賃貸中のマンションを相続した海外居住の相続人が売るときは、相続・賃貸中・非居住者売主の3条件が重なります。オーナーチェンジ売却は賃貸借契約と敷金・賃借人をそのまま買主へ引き継ぎ（賃貸人たる地位の移転＝民法第605条の2）、売る前提でも相続登記（不動産登記法第76条の2・2024年4月1日施行）を先に済ませ、非居住者が売主だと買主が譲渡対価の10.21％を源泉徴収して確定申告で精算します。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、条文と国税庁の資料から手順を整理します。
スケルトン物件で飲食店を開くとき、排気・グリストラップ・防火で物件選びはどこまで決まるか
スケルトン（内装なし）物件で飲食店を開けるかは、契約前の4点でほぼ決まります。①用途地域（第一種低層住居専用地域・工業専用地域では原則不可）②排気ダクトを外壁・屋上まで通せる経路と貸主の許可③グリストラップを後付けできる給排水の素地④防火区画・スプリンクラー・避難経路が階数と面積で成立するか。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、契約前に確認できることを食品衛生法・建築基準法・消防法・風営法の条文から順に整理します。
「これ、どうしたらいい？」の一言からで大丈夫です。
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