COLUMN
コラム
外国人の住まい探し、賃貸・売買の豆知識、文京区の地域情報など。
不動産にまつわるお役立ち情報をお届けします。
相続した共有の不動産を売る——全員の同意が要る場面と、自分の持分だけを売る場合の実務
相続した共有の不動産を「まるごと」売るには共有者全員の同意が要ります（民法第251条第1項）。一方、自分の持分だけなら他の共有者の同意なしに第三者へ売れますが、使い道が限られるため価格が下がりやすく買主も限られます。話し合いがまとまらないときは共有物分割（民法第256条・第258条）に進み、争いになれば弁護士へ。売る前提として相続登記（2024年4月から義務）を先に済ませます。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が条文から整理します。
中国語圏の買主が日本の売買契約で誤解しやすい条項（手付・ローン特約・契約不適合）は？
中国語圏の買主が日本の売買契約でつまずきやすいのは、①手付が中国の「定金」と役割が違うこと（民法第557条＝解約手付）②ローン特約で契約が無条件に白紙へ戻る仕組み③契約不適合責任を「知った時から1年以内の通知」で行使する期間（民法第566条）、の3つです。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、中国の商習慣との違いをふまえ、契約書と重要事項説明書のどの条項を先に読むかを条文から整理します。
自動車整備工場（特定整備の認証工場）に使える物件の要件は？──面積・天井高・用途地域
特定整備の認証工場（道路運送車両法第78条）に使える物件は、①用途地域で自動車修理工場を建てられる区域か②認証基準（第80条）の車両整備作業場・点検作業場が取れる広さと天井高か③リフト作業に耐える床と前面道路か、の3点で決まります。認証基準の作業場と用途地域の作業場床面積は別の物差しで、準工業・工業系が向くのはこのため。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、契約前に確認できることを道路運送車両法・建築基準法の条文から整理します。
相続した市街化調整区域の土地は売れる？既存宅地・開発許可の見分け方
相続した市街化調整区域の土地は、売ること自体はできます。所有権の移転に開発許可は要りません。価格を左右するのは「買主がそこに建てられるか」です。かつての既存宅地制度は2001年に廃止されており、建て替え可否は今は条例区域（都市計画法34条11号）や個別の開発許可（29条）・建築許可（43条）で決まります。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、売る前に確認できることを条文と自治体の運用から整理します。
放課後児童クラブ（学童保育）に使える物件は？用途地域と面積・避難の目安
放課後児童クラブ（学童保育＝放課後児童健全育成事業）に使える物件は、用途地域（工業専用地域では児童福祉施設等を建てられず、それ以外の12地域は原則可）、専用区画の面積（放課後児童健全育成事業の設備及び運営に関する基準〈平成26年厚生労働省令第63号〉第9条＝児童1人おおむね1.65㎡以上・静養区画を含む）、避難、消防、耐震の5点で決まります。放課後等デイサービスとは別制度です。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、契約前に確認できることを条文と省令から整理します。
鍼灸院・整骨院の物件を探すとき、用途地域と保健所の開設届で何を確認する？
鍼灸院・整骨院（あはき・柔整の施術所）の物件で先に効くのは、①用途地域（施術所は診療所と違い「サービス業を営む店舗」に準じて扱われるのが一般的で、用途地域の制限を受ける）②施術所の構造設備基準（専用施術室6.6㎡以上・待合室3.3㎡以上・換気・消毒設備）を満たせるか、の2点です。開設届は「開設後10日以内」に施術者本人が保健所へ出すもので、届出書類の作成は行政書士が承ります。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、契約前に確認できることをあはき法・柔道整復師法の条文と省令から整理します。
台湾の専門家が日本の不動産取引で戸惑う登記と権利証の違いはどこ？
台湾の「權狀（権利証）」と日本の「登記識別情報」は、どちらも所有者の本人性を示す道具ですが性格が違います。日本は2004年の不動産登記法改正で紙の権利証（登記済証）を廃止し、英数字12桁の登記識別情報に切り替えました。所有権を公示する正本は登記簿で、権利証や識別情報を失っても事前通知や資格者代理人の本人確認情報で売れます。所有権移転登記を代理できるのは日本では司法書士で、台湾の地政士は代理できません。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、専門家間の前提知識として条文から整理します。
相続した不動産を換価分割で売る流れは？──名義・登記・譲渡税の按分まで
相続した不動産を「売って現金で分ける」のが換価分割です。代表者名義で登記して売る場合でも、換価のための便宜で代金を協議どおりに分けるなら贈与税は問題にならず（国税庁の質疑応答事例）、売却益にかかる譲渡所得税は各相続人が持分に応じて申告します。相続登記は2024年4月1日から義務化され、売る前提でも避けて通れません。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、民法・所得税法・不動産登記法の条文から実務の順序を整理します。
調剤薬局を開くための物件は何が必要？──用途地域と構造設備基準（面積・調剤室・清潔区域）の確認点
調剤薬局の物件で先に効くのは、①用途地域（薬局は「店舗」扱いで、診療所と違い用途地域の制限を受ける）②薬局等構造設備規則が求める面積おおむね19.8㎡以上・調剤室6.6㎡以上・清潔な区画、の2点です。医療モールやクリニック併設なら処方箋の応需と動線も見ます。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、契約前に確認できることを薬機法と構造設備規則の条文から整理します。
放課後等デイサービスの物件は、用途地域・1階・面積・採光で決まる
放課後等デイサービスに使える物件は、用途地域（工業専用地域では児童福祉施設等を建てられず、それ以外の12地域は原則可）、指導訓練室と面積、避難（児童の活動室を2階以上に置くなら要確認）、消防（消防法施行令別表第一(6)項ロ・ハ）、耐震の5点で決まります。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、貸主・借主が物件を選ぶ段階で確認できる適合条件を条文と自治体の運用から整理します。
相続した空き家は、解体して更地で売るか古家付き土地で売るか
相続した空き家を「解体して更地」で売るか「古家付き土地（現況）」で売るかは、解体費と更地後に上がる固定資産税、買主層、契約不適合責任と解体費の負担、空き家3000万円特別控除（租税特別措置法35条3項）の適用のさせ方で決まります。控除は令和6年から買主が引渡し後に除却する形でも使える余地があり、解体のタイミングが手取りを左右します。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が売り方の比較を整理します。
トリミング・ペットショップの物件、開業前に何を確認する？──第一種動物取扱業の飼養施設と物件の条件
トリミングサロン・ペットショップの物件で先に詰まるのは、飼養施設の基準（ケージ・洗浄・消毒・換気・排水）を満たせるか、臭気・鳴き声で近隣とぶつからないか、賃貸借契約で「動物の飼養」が禁じられていないかの3点です。第一種動物取扱業の登録は事業所ごとで、物件が飼養施設の基準を満たせることが前提。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、動物の愛護及び管理に関する法律の条文と環境省・自治体の案内から、契約前に確認できることを整理します。
サ高住にできる物件の条件は？各戸25㎡・バリアフリーの実際──高齢者住まい法の登録基準
サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）として登録できる物件の骨格は、各戸原則25㎡以上（共用部分が十分なら18㎡以上）、各戸または共用部分の台所・便所・洗面・浴室・収納、廊下幅・段差・手すりのバリアフリー、少なくとも安否確認と生活相談の提供の4つです。既存建物でも満たせますが、床面積と共用設備の作りで可否が決まります。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、高齢者の居住の安定確保に関する法律と国交省・厚労省の案内から物件条件を整理します。
美容室・理容所を開くための物件は何を確認する？──保健所の構造設備基準と用途地域
美容室・理容所の物件で保健所が見るのは、作業場と待合を明確に区分できるか、洗場・消毒・採光照明換気が整うかの2点です。飲食店やクリニックと違い、美容院・理髪店は建築基準法の用途地域制限を受けます。開設届はあらかじめ出し、構造設備の検査・確認を受けてからでなければ使えません。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、契約前に確認できることを条文と厚生労働省の要領から整理します。
相続した旧耐震マンションは売れる？──新耐震基準と買主の住宅ローンの壁
相続した旧耐震マンションは売れます。境目は1981年6月1日で、この日以降に建築確認を受けた建物が新耐震です。売却の鍵は買主が住宅ローンを組めるか。買主の住宅ローン控除は登記簿上の建築日付が昭和57年1月1日以降かで変わり、旧耐震では耐震基準適合証明が要りますが区分マンションでは取得が難しいことが多い点まで、東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が条文と国税庁の資料から整理します。
中華圏の相続人が日本の空き家を相続したとき、不動産会社が最初にできることは何か
中華圏の相続人が日本の空き家を相続したとき、不動産会社が相続直後にできるのは現地確認・査定・維持管理・売却準備の4つです。日本にいなくても現地を見て査定を出せ、相続登記や遺産分割の前でも並行できます。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、不動産会社の範囲と他士業に振る境目を条文から整理します。
小規模保育事業の物件を貸す・探すとき、用途地域と面積で何を確認するのか
小規模保育の物件は用途地域では詰まりません。保育所は最も厳しい第一種低層住居専用地域でも建てられます。詰まるのは居室の面積（満2歳未満は1人3.3㎡、満2歳以上は1人1.98㎡）、用途変更の確認申請の要否、消防用設備、2階以上の避難の4点。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、契約前に確認できることを条文と省令から順に整理します。
相続した再建築不可の物件は、売る前に何を確かめるのか
相続した再建築不可の物件は、まず接道を確かめます。建築基準法第43条は敷地が道路に2m以上接することを求め、幅員4m未満のみなし道路（2項道路）ではセットバックが要ります。接道が足りなくても、隣地の買い増しや第43条第2項の認定・許可という道があります。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、売る前に確認できることを条文から整理します。
中国語圏の買主に日本の収益物件を紹介する前に読む重要事項説明の要点
日本の収益物件を中国語圏の買主に紹介する前に読むべきは、宅地建物取引業法第35条の重要事項説明です。登記された権利・法令上の制限・私道負担・供給施設が並び、非居住者が買主になるときは外為法の報告と税務の確認が先に重なります。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、買主側デューデリの観点を条文と公的資料から整理します。
相続した農地を売る・貸すときに最初に確認すること
相続した農地は、売る・貸す前に「農地のままか、宅地などに転用するか」で手続きが分かれます。農地のまま耕作目的で売買・貸借するには農業委員会の許可（農地法第3条）、転用して売るには都道府県知事等の許可（第4条・第5条）が要り、市街化区域内なら届出で足ります。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、契約前に確認できることを条文と農林水産省の資料から順に整理します。
「これ、どうしたらいい？」の一言からで大丈夫です。
代表が直接お返事し、ご希望を伺って条件に合う物件があればLINEでご紹介します。
LINEは代表・浦松丈二に直接つながります。24時間受付・順次お返事します。
東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩5分｜10:00〜18:00（定休：火・水）