COLUMN
コラム
外国人の住まい探し、賃貸・売買の豆知識、文京区の地域情報など。
不動産にまつわるお役立ち情報をお届けします。
運送業を始めるなら、営業所と車庫の物件はどこを見て選ぶか
運送業（緑ナンバー）の物件で詰まるのは用途地域ではありません。営業所と車庫が市街化調整区域でないか、両者の直線距離が公示の範囲内か、車庫が全車両を収容でき前面道路が通れる幅員か、休憩施設を営業所か車庫に併設できるか。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、契約前に確認できることを条文と公示から順に整理します。
クリニックの物件は、契約前に何を確認するのか──用途地域・用途変更・開設届の順番
診療所は用途地域の制限では13地域すべてで建てられます。物件で詰まるのは用途地域ではなく、有床か無床か、用途変更の確認申請の要否、消防用設備の現況、そして開設者が個人か医療法人か。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、契約前に確認できることを条文と自治体の案内から順に整理します。
相続した家が借地だった──地主の承諾がいる場面・いらない場面と、売るときの順番
相続で借地上の建物を引き継ぐこと自体に、地主の承諾は要りません。承諾が要るのは売るときです。旧法と新法の分かれ目、建物の登記が対抗力の土台になること、売る前に集める書類まで、東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が条文から整理します。
台湾企業が日本に拠点を構えるとき、オフィスと住まいで何が起きるか──外国法人名義の審査と順番
日本での拠点づくりで時間がかかるのは、物件を探している期間ではありません。外国法人名義の賃貸審査で見られる点、オフィスと代表者の住まいの順番、借り上げ社宅の考え方を、宅地建物取引士・行政書士が整理します。
非居住者オーナーの家賃から20.42%の源泉徴収が不要になるケース──借主・用途・納付期限の整理
非居住者等への日本国内不動産の賃料は原則20.42%源泉徴収。個人が自己・親族の居住用に借りる場合は不要です。借主・用途・納付期限（翌月10日／国外支払翌月末日）を整理します。
海外に住んだまま日本の不動産を管理する方法──管理委託・中国語対応・納税管理人
海外に住みながら日本の不動産を所有・賃貸する場合、管理の任せ方には自主管理・集金代行・管理委託があります。中国語での相談・現況報告、納税管理人と税理士の違いを整理します。
賃貸マンションを木造で建てる──3階建ては可能か、都の助成金はいくらか
賃貸マンションは木造でも3階建てを建てられます。東京都の東京ゼロエミ住宅の助成は集合住宅で最大200万円/戸、10戸なら約2,000万円になる計算です。木三共の考え方、RC造との比較（法定耐用年数22年/47年）、令和8年度の助成額・要件・受付期間、大田区蒲田で見学した木造3階建て・10戸の賃貸住宅の所感をまとめました。都内で土地活用・賃貸経営を考えている土地オーナー・投資家の方に向けた記事です。
賃貸アパートを相続したら──入居者との契約・敷金・家賃はどう引き継がれるか
賃貸中のアパートを相続すると、入居者との賃貸借契約と敷金の返還義務は自動的に相続人へ引き継がれます（民法896条）。入居者に退去してもらう必要はありません。遺産分割までの家賃は、判例により法定相続分どおり各相続人が取得します（最高裁平成17年9月8日判決）。口座凍結への対応、管理会社との調整、入居者がいるまま売るオーナーチェンジという選択肢まで、引き継ぎの実務を順に説明します。
中華圏の不動産会社・営業担当の方へ──日本の宅建業者と組んで日本の物件取引を進める方法
日本国内の不動産売買を業として媒介するには、日本の宅地建物取引業の免許が必要です。免許のない海外の会社は、日本の宅建業者と役割を分けて取引を進めます。顧客に日本の物件を紹介したい中華圏の不動産会社・営業担当の方に向けて、役割分担の表、重要事項説明を誰が行うか、売主が非居住者の場合の決済、一棟・複数戸をまとめた取引の進め方、四葉不動産に頼めることを整理しました。相談は無料で、中国語（簡体字・繁体字）でそのままお問い合わせいただけます。
民泊を始められる物件の条件──用途地域・管理規約・消防設備はどう確認するか
民泊（住宅宿泊事業）は届出制ですが、どの物件でもできるわけではありません。契約前に確認すべきは、①自治体条例による区域・期間の制限、②マンションなら管理規約、③消防法令への適合の3点です。文京区では対象地域で日曜正午から金曜正午まで営業できません（区公式・2026年8月14日参照）。180日の数え方、転貸型で必要な貸主の承諾、消防法令適合通知書までの手順を、契約前のチェックリストとして整理しました。
相続登記をしないまま実家は売れますか──義務化・過料と売却の順序
相続登記をしないまま実家を売ることはできません。買主へ所有権を移す前提として、先に相続登記が必要です。相続登記は2024年4月1日から義務になり、正当な理由なく期限を過ぎると10万円以下の過料の対象。義務化前に相続した不動産も対象で、期限は2027年3月31日です（法務省Q＆A・2026年8月14日参照）。相続人申告登記では売却できない理由、住所変更登記の義務化との違い、売却までの順序を整理しました。
非居住者が東京の不動産を買ったら、20日以内に外為法の報告 ─ 2026年4月から「目的を問わず」対象に
海外に住んだまま日本の不動産を取得した非居住者は、取得後20日以内に日本銀行経由で財務大臣へ報告書を提出します。2026年4月1日以降の取得は、居住用か投資用かを問わず不動産そのものが報告対象になり、他の非居住者から取得した場合の免除も廃止されました。報告事項には不動産番号が加わり、登記完了と20日の期限との逆算が要ります。あわせて、ナイト・フランク『The Wealth Report 2026』の東京＋58.5％（世界1位）と、国土交通省が登記情報から集計した東京23区の国外住所者取得308件・うち台湾192件という二つの一次データを並べ、「台湾が最多の買い手」と「東京都全体では3.0％」を同時に押さえます。宅建士・行政書士の浦松丈二が解説します。文京区小日向・茗荷谷駅徒歩5分。
税務署に納税管理人を届け出れば、住民税も大丈夫なのか？ —— 地方税は別の窓口です
税務署に「所得税・消費税の納税管理人の届出書」を出しても、住民税や固定資産税の手当てにはなりません。地方税は地方税法に基づく別の手続きで、東京23区ではさらに窓口が分かれます。特別区民税・都民税は区に、固定資産税・都市計画税は東京都に、それぞれ納税管理人を申告します。23区の固定資産税が都税だからです（地方税法第734条第1項、第736条第1項）。住民税は1月1日に住所がある人に課され（同法第294条第1項第1号、第318条）、1月2日以降の出国でもその年度分は課税されます。東京都都税条例第125条は、申告を「定める必要が生じた日から10日以内」と定め、都の区域外の方を選ぶときは10日前までの承認申請を求めています。届出先は最低3か所です。文京区小日向、茗荷谷駅から徒歩5分です。
買取と仲介、手取りはいくら違うのか？——引かれるものを全部並べる
買取と仲介は、表面の価格ではなく手取りで比べることになります。仲介では媒介報酬が発生し、買主が見つかるまでの間は管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税といった保有のコストが出続けます。買取には契約不適合責任を免責にできるという別の価値がありますが、免責の特約をしても、民法第572条により、売主が知りながら告げなかった事実については責任を免れることができません。この記事では、媒介報酬の上限を定めた国土交通省の告示、800万円以下の物件の特例、保有コストの法令上の根拠、そして売却後の責任について、条文と告示に沿って費目を並べます。どちらが得かという結論は書きません。ご自身の数字で計算していただくための記事です。四葉不動産株式会社は文京区小日向、茗荷谷駅から徒歩5分です。
管理費を滞納したまま、マンションは売れるのか？ —— 買主が引き継ぐ仕組み
管理費や修繕積立金を滞納したままでも、マンションは売れます。ただし滞納分は買主に引き継がれます。建物の区分所有等に関する法律第8条は、管理組合等の債権を「債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる」と定めており、国土交通省の標準管理規約コメントは特定承継を「売買及び交換等」と説明しています。滞納額は重要事項説明で買主に伝わります（宅地建物取引業法第35条第1項第6号、同法施行規則第16条の2第6号・第7号、および国土交通省の解釈・運用の考え方）。買主が支払っても、売主の債務が条文上消えるわけではありません。管理組合は確定判決がなくても競売を申し立てられます（民事執行法第181条第1項第2号ハ）。決済での清算まで、構造を整理しました。文京区小日向、茗荷谷駅から徒歩5分です。
権利証が見つからない。それでも売れるのか？——代わりになる3つの方法と、かかる日数
権利証（登記識別情報）は再発行されません。不動産登記法第21条が「当該登記を完了したとき」に通知すると定めるだけで、もう一度出す規定を置いていないからです。それでも売れます。不動産登記法第22条ただし書が「提供することができないことにつき正当な理由がある場合」を例外にしており、代わりの方法が3つ用意されています。司法書士の本人確認情報、事前通知、公証人の認証です。ただし期間が法令で決まっているのは事前通知だけで、不動産登記規則第70条第8項により、外国に住所がある場合は通知を発送した日から4週間。届いた日からではありません。30日で売って出国する日程で、この方法が選ばれることはまずありません。この記事は3つの方法の中身と日数、費用を表で比べます。文京区小日向、茗荷谷駅から徒歩5分です。
決済の当日、実際には何が起きているのか？——誰が何を確認しているか
決済の当日は、関係者が一室に集まり、司法書士が本人確認と書類の確認を終えて「このまま登記を申請できる」と判断してから、はじめてお金が動きます。順番が逆になることはありません。最初に行われるのは司法書士の本人確認です。日本司法書士会連合会の会規である司法書士行為規範第44条が本人と意思と目的物の確認を求め、第47条は不動産取引の立会いを補助者に行わせてはならないと定めています。着金を確認したあと、その日のうちに登記を申請します。不動産登記法第4条が登記の順位は登記の前後によると定め、第19条が受付番号を付すと定め、不動産登記規則第58条が受付番号の順序に従って登記すると定めているからです。海外から臨む場合の書類も表にまとめました。文京区小日向、茗荷谷駅から徒歩5分です。
入居者がいるまま売ると、敷金はどうなるのか？——オーナーチェンジで引き継がれるもの
入居者がいるまま賃貸物件を売っても、敷金の返還義務は法律上、当然に買主へ移ります。民法第605条の2第4項が、賃貸人たる地位が移転したときは敷金の返還に係る債務を譲受人が承継すると定めているためです。入居者の承諾も要りません。ただし、それを賃借人に対して主張できるのは所有権の移転登記をしてからで、敷金相当額のお金を売主から買主へどう渡すかを定めた条文はありません。代金から控除するか、別に送金するかは、当事者の契約で決めます。この記事では、賃貸中の物件を売るときに自動的に移るものと、契約で決めなければならないものを、条文に沿って分けて整理します。出国を控えて貸していた物件を手放す方と、海外にお住まいのオーナーの方に向けた記事です。四葉不動産株式会社は文京区小日向、茗荷谷駅から徒歩5分です。
外国人の印鑑登録は、即日でつくれるのか？ —— つまずくのは印鑑ではなく、名前の表記です
即日できます。ご本人が在留カードを持って区役所の窓口へ行けば、その場で登録され、印鑑登録証明書もその日に出ます。つまずくのは印鑑そのものではなく、名前の表記です。文京区では、登録できる印鑑は「住民基本台帳に登録している氏、名、氏名または通称を表したもの」に限られます。外国籍の方がアルファベット・漢字・通称・カタカナで登録したい場合は、その表記が住民票に登録されていることが条件です。在留カードがアルファベット表記なのに漢字やカタカナの印鑑を用意すると、その場では登録できません。住民票への併記を先に済ませる必要があります。決済の所有権移転登記には印鑑登録証明書が必須なので、出国日が決まっているなら早い段階で確認してください。文京区小日向・茗荷谷駅徒歩5分。
経営・管理ビザの更新が難しくなったら、会社と不動産はどう畳むのか？ —— 順番を間違えない
先に不動産を売り、あとから会社を畳みます。逆にすると詰みます。会社を解散すると、清算株式会社は債権者に対し一定の期間内に債権を申し出るべき旨を官報に公告しなければならず、その期間は2か月を下れません（会社法第499条第1項ただし書）。つまり会社を畳むには最低2か月かかります。そして清算が結了して法人格が消滅すれば、その会社名義の不動産は動かせなくなります。一方で在留資格には期限があります。2025年10月16日施行の改正で経営・管理の資本金の目安は500万円から3,000万円に引き上げられ、更新が通らない見込みの方が出ています。在留資格が切れる日、会社を畳み終える日、不動産の決済日。この3つをどう並べるかを整理します。文京区小日向・茗荷谷駅徒歩5分。
「これ、どうしたらいい？」の一言からで大丈夫です。
代表が直接お返事し、ご希望を伺って条件に合う物件があればLINEでご紹介します。
LINEは代表・浦松丈二に直接つながります。24時間受付・順次お返事します。
東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩5分｜10:00〜18:00（定休：火・水）