COLUMN
コラム
外国人の住まい探し、賃貸・売買の豆知識、文京区の地域情報など。
不動産にまつわるお役立ち情報をお届けします。
出国後に売ることにした。今のうちに何をしておくのか？ —— 住民票を抜く前にしかできないこと
出国後に売る道を選んだなら、日本にいるうちにしかできないことがあります。住民票を抜くと印鑑登録が消え、印鑑登録証明書は取れなくなります。代わりは在外公館の署名証明で、予約と出向に時間がかかります。登記簿の住所が古いままなら、その変更登記の証明書類も日本にいるほうが揃います。購入時の売買契約書は、見つからないと取得費が売った金額の5%扱いになり、税額が数百万円変わることがあります。日本の銀行口座は、売却代金の受取と納税に要ります。そして納税管理人の届出は、出国の日までに出せば税法上の「出国」に当たらず、申告は翌年の通常期限になります。出国前の最後の数週間でできることを、順番に並べます。文京区小日向・茗荷谷駅徒歩5分。
免許のある不動産会社は、どう見分けるのか？ —— 番号を聞いて、その場で照会する
「宅地建物取引業の免許番号を教えてください」と聞いて、その番号を行政のサイトで照会します。東京都内に事務所がある業者なら、東京都住宅政策本部の「宅地建物取引業者免許情報提供サービス」で、都知事免許業者・国土交通大臣免許業者のいずれも照会できます。全国は国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」です。免許を受けずに宅地建物取引業を営むことは違法で（宅地建物取引業法第3条・第12条）、無免許者は監督も受けず、保証制度の外にいます。免許番号の括弧の数字は更新の回数で、免許の有効期間は5年です。数字が大きいほど長く営業していることを示しますが、新しいことが悪いわけではありません。何を見て、何を見ないかを整理します。文京区小日向・茗荷谷駅徒歩5分。
日本の土地値はなぜ「容積率」で変わるのか——近隣の成約価格をそのまま使えない理由
日本では、近くの土地がいくらで成約したかを、そのまま自分の土地に当てはめられません。用途地域ごとに建てられる建物の量（容積率）が決まっており、それが土地の値段を左右するためです。実務では、容積率の差を補正してから比較します。 このページは、日本の不動産取引に関わる実務者の方に向けて、土地値を推計するとき日本の業者が何を見ているかを整理したものです。個別の物件の評価額は扱いません。
購入時の契約書が見つからないと、税金はどうなるのか？ —— 売った金額の5%という壁
取得費が分からないときは、売った金額の5%相当額を取得費とすることができます（国税庁 タックスアンサー No.3258／所得税法第33条・第38条、租税特別措置法第31条の4、同法通達31の4-1）。裏を返せば、購入時の売買契約書が見つからないと、残りの95%が課税の対象になり得るということです。5,000万円で売って取得費が不明なら、取得費は250万円。譲渡所得は4,750万円になります。長期譲渡（非居住者の所得税15.315%）でも、税額は700万円を超えます。契約書1枚で数百万円が動きます。だから、出国の準備でいちばん先に探していただきたいのが、購入時の売買契約書です。見つからない場合に何を代わりに集めるか、その資料で認められるのかまで整理します。文京区小日向・茗荷谷駅徒歩5分。
いつから「非居住者」になるのか？ —— 契約日・引渡日・出国日、どれで決まるのか
非居住者かどうかの判定は、出国日でも契約日でもありません。土地の譲渡対価は通常「引渡しがあった日」が支払をすべき日となるため、その日に売主が居住者か非居住者かで源泉徴収の要否が決まります（国税庁 質疑応答事例／所得税基本通達36-12）。国税庁は、代金の支払時点では帰国して居住者に戻っていた事例でも、引渡しが非居住者期間中であったとして源泉徴収が必要と答えています。つまり「契約だけ出国前に済ませる」では足りません。引渡しまで終える必要があります。あわせて、居住者・非居住者の定義（所得税法第2条第1項第3号・第4号）、生活の本拠としての住所、国外で継続して1年以上居住することを通常必要とする職業を有する場合の住所の推定（所得税法施行令第15条）を整理します。文京区小日向・茗荷谷駅徒歩5分。
委任状を渡して帰国するなら、何をどう書けばいいのか？ —— 白紙委任と限定委任
委任状は、あなたが言ったことになる紙です。代理人が権限内で本人のためにすることを示してした意思表示は、本人に直接その効力を生じます（民法第99条第1項）。範囲を書かずに渡すと、代理人が権限外の行為をしても、相手方に「代理権があると信ずべき正当な理由」があれば本人が責任を負うことがあります（第110条）。だから限定して書きます。委任事項の特定、買主、売買代金の下限、代金の振込先、復代理の禁止（第104条）、有効期限、作成日。委任はいつでも解除できますが（第651条第1項）、解除しただけでは足りません。代理権の消滅を知らない相手方には、なお責任を負うことがあるためです（第112条）。委任状の回収と相手方への通知まで含めて考えます。文京区小日向・茗荷谷駅徒歩5分。
登記簿の住所が引っ越し前のままだと、どうなるのか？ —— 2026年4月から義務になりました
不動産の所有者は、氏名・名称または住所に変更があったときは、変更日から2年以内に変更の登記を申請しなければなりません（不動産登記法第76条の5）。令和8年4月1日に施行されました。正当な理由なく申請を怠ると5万円以下の過料の対象です（同法第164条第2項）。施行日より前に住所が変わっている場合も対象で、令和10年3月31日までに登記が必要です。売却の場面では、義務とは別の理由でも先に直すことになります。登記簿の住所と印鑑登録証明書の住所が一致していないと、所有権移転登記が受け付けられないためです。出国が決まっている方は、住民票を抜く前に確認してください。転出後は、変更登記の手続きが一段面倒になります。文京区小日向・茗荷谷駅徒歩5分。
納税管理人に資格は要るのか、会社でもなれるのか —— 出国の日までに出す届出書
納税管理人に資格の定めはありません。国内に住所か居所があり、事務の処理につき便宜を有する者なら、個人でも法人でもなれます（国税通則法第117条第1項／国税庁タックスアンサーNo.1923）。届出は出国の日まで。所得税法は「出国」を「納税管理人の届出をしないで国内に住所および居所を有しなくなること」と定義しているため、届け出ておけば税法上の「出国」に当たらず、譲渡所得の申告は翌年2月16日から3月15日までの通常の期限で足ります。届け出ないと、その年の申告を出国の時までに済ませることになり、さらに税務署が配偶者や親族、取引先を納税管理人に指定できる仕組み（特定納税管理人）まで用意されています。法人でもなれる制度ですが、四葉不動産はこの役をお受けせず、税理士におつなぎしています。その理由と、かかる費用の目安まで書きました。文京区小日向・茗荷谷駅徒歩5分。
査定額がいちばん高い会社に頼めばいいのではないのか？ —— 査定と札は、別のものです
査定額は「この値段なら売れると思う」という意見であって、買う約束ではありません。宅地建物取引業法は、宅地建物取引業者が価額または評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないと定めています（第34条の2第2項）。根拠を聞くことは、依頼者の権利です。一方「札」は、買取業者が「この金額で買う」と手を挙げた金額で、意見ではありません。出国までの日数が限られている売却では、査定書を待つ時間がないため、札を集めます。高い査定額を出した会社に頼んだのに、後から下げられる——この業界で最も古いトラブルの構造と、媒介契約を結ぶ前に確認しておくこと（有効期間・指定流通機構への登録・業務処理状況の報告）を、条文で整理します。文京区小日向・茗荷谷駅徒歩5分。
出国後の未納は、いつまで追いかけてくるのか —— 加算税・差押え、そして次のビザ審査
納税義務は出国では消えません。遅れれば延滞税（令和8年は年2.8%、納期限の翌日から2か月経過後は年9.1%）と無申告加算税（5〜30%、隠蔽・仮装があれば重加算税40%）が上乗せされ、日本に残した預金や不動産は差押えの対象になります。徴収権の時効は法定納期限から5年ですが、時効は援用も放棄もできず、督促があれば進みません。そしていちばん重いのは、次に日本へ来るときです。出入国在留管理庁のガイドラインは、在留期間の更新・在留資格の変更で納税義務の不履行を「消極的な要素」と評価し、令和8年6月の改正で「関係機関から提供を受けた納税義務等の履行状況に関する情報を踏まえ、許否判断を行う場合があります」と注記されました。永住許可では、申請時点で納付済みでも当初の期間内に払っていなければ原則として消極評価です。文京区小日向・茗荷谷駅徒歩5分。
「グループホームには貸せない」と断られたら──オーナーの4つの懸念と、承諾までの準備
「グループホームと伝えると断られる。内覧すらさせてもらえない」という開設事業者の記録は珍しくありません。しかし断られる理由の多くは、障害への偏見だけではなく、家賃・建物・近隣・責任というオーナーの4つの現実的な懸念に答えていないことにあります。効く伝え方の型と面談に持参する書類12点、言ってはいけない言葉を、宅地建物取引業として大家側の不安を日常的に聞いている文京区の四葉不動産が整理しました。
借り上げ社宅は、本当に社員のためか——帰任前に知っておく「その不動産屋は誰の依頼で動いているか」
帰任の内示のあと、会社から提示される借り上げ社宅の候補が「高い割に狭い」「選べる数が少ない」と感じたことはありませんか。それは担当者の質の問題というより、仲介する不動産会社の依頼者があなたではなく会社（福利厚生担当）であるという代理構造から説明できます。一方で借り上げ社宅には、国内の収入実績がない帰任者にとって大きな利点もあります。両方を公平に並べたうえで、社宅と住宅手当の見比べ方、会社に確認する7つの問いを、中国・台湾・タイ駐在を経て帰国した宅建士が整理しました。
お盆の帰省でやる実家の「棚卸し」──売買契約書と建築確認済証がないと選択肢が狭まります
お盆の帰省は、実家の書類と家族の記憶をまとめて確認できる年に一度の機会です。とりわけ購入時の売買契約書と建築確認済証は、失うと税金と活用の両面で選択肢が狭まります。契約書がないと取得費を証明できず、売った金額の5パーセントを取得費とみなす概算取得費での申告になります。建築確認済証がないと、グループホーム等への転用で建築士による現況調査が必要になります。写真は原本の代わりにはなりません。「撮る・決める・控える」の3つを、帰省中の10分で。文京区小日向の四葉不動産株式会社が、実務の目線で整理しました。
相続した空き家を3,000万円控除で売るには──「3年目の12月31日」から逆算する
相続した空き家の3,000万円特別控除には、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日という期限があります。ただし逆算で最初に効いてくるのは税務ではなく、物件の使い方です。「もったいないから、とりあえず貸す」と、その時点で特例は使えなくなります。令和6年改正で買主が翌年2月15日までに耐震改修・取壊しをする形も認められ、契約の組み方がそのまま税額に跳ね返るようになりました。文京区小日向の四葉不動産株式会社が、期限から逆算した売却スケジュールの組み方を解説します。
居抜き物件を契約する前に確認する保健所の要件──「契約したのに許可が下りない」を避ける
居抜き物件でも、前の店の営業許可がそのまま使えるとは限りません。令和5年12月13日から事業譲渡による地位承継の届出はできるようになりましたが、これは営業の全部を譲り受ける場合の制度です。物件だけを借りるなら新規の営業許可が必要になります。東京都食品衛生法施行条例の施設基準、簡易な営業の緩和、消防と警察への届出の期限までを、文京区小日向の四葉不動産株式会社と四葉行政書士事務所が、契約前のチェックリストとして整理しました。
賃貸借契約書、どこを読めばいいか──宅建士が「ここだけは」と言う5つの条項
契約日に読み上げられる書類の束を、その場で理解するのは分量の面で無理があります。全部は読まなくて構いません。後から揉めるのは決まった場所です。普通借家か定期借家か、解約予告期間、更新料、原状回復の特約欄、禁止事項と使用目的——説明する側の宅建士が「ここだけは先に見てほしい」と考える5つの条項と、重要事項説明を契約前に受けるという原則を整理しました。
外国人に部屋を貸すのは、本当にリスクか──断る前に大家さんが確認したい3つのこと
「外国人はちょっと」と断る前に。家賃、近隣トラブル、失踪という3つの不安を分解すると、その多くは在留カードの確認と保証会社、そして入居者が読める言語でのルール提示で手当てできます。一方で「連絡が取れなくなったら荷物を処分できる」という特約は、契約書に書いても効きません（自力救済の禁止）。備えるべきは在留期間満了日の管理と緊急連絡先の二重取得です。令和7年末の在留外国人は412万人。文京区の宅建士が貸主目線で整理しました。
海外赴任と帰国で10回引っ越して、いちばん助かったこと──バンコクの不動産屋さんの話
社命留学を含めて、海外への赴任と帰国で10回引っ越しました。正直、最悪だと思ったことのほうが多いです。ただ一度だけ、バンコクで忘れられないほどありがたかったことがあります。
介護事業所の物件が見つからない本当の理由──用途地域と消防法、そして大家さんの誤解
人員も資金計画も整っているのに、物件だけが半年決まらない。介護・障害福祉サービスの開業でいちばん多い詰まりどころを、用途地域・用途変更の確認申請と検査済証・消防法・貸主側の懸念という4つの壁に分けて整理しました。訪問介護事業所が「老人福祉センターその他これに類するもの」として扱われ得ることは、実務で見落とされがちです。確認の順番を間違えないための記事です。
戸建て・空き家を「グループホームに貸す」という選択──大家さんが最初に知りたいこと
「福祉施設に貸すなんて、考えたこともなかった」──空き家になった戸建てのオーナーにグループホーム（障害者の共同生活援助）への賃貸をご提案すると、たいてい最初はそう言われます。けれど仕組みを知ると、事業者への一括賃貸で長期安定、地域に必要とされる使い方だと分かって、表情が変わる。建物は傷まないか、近隣は大丈夫か、途中で撤退されないか──大家さんの3大不安への答えと、契約書で必ず決めておくべきこと、向いている建物の条件を、文京区の宅建士が貸主の目線で整理しました。
「これ、どうしたらいい？」の一言からで大丈夫です。
代表が直接お返事し、ご希望を伺って条件に合う物件があればLINEでご紹介します。
LINEは代表・浦松丈二に直接つながります。24時間受付・順次お返事します。
東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩5分｜10:00〜18:00（定休：火・水）