要开桑拿・钱汤（公众浴场）需要什么样的物件？——公众浴场法与用途地域

结论（先说重点）：桑拿・钱汤・SPA的物件，最先发生作用的是：①用途地域——公众浴场除「个室付浴场业」外，可在相当广的用途地域内兴建，这里不易卡关；②公众浴场法要求的构造设备基准——由都道府县条例订定，各自治体不同；③用途变更的确认申请——公众浴场属建筑基准法的特殊建筑物，该用途超过200㎡原则需要；④给排水・换气・退伍军人杆菌对策，共4点。选物件真正的关卡不在用途地域，而在构造设备与用途变更・消防。签约前确认条例与检查完成证，就能防止返工。

被告知「上一位承租人的浴室设备还留着，可以马上开」而承租，却在营业许可阶段被保健所与特定行政厅双方要求重做。餐饮店或诊所物件会发生的返工，桑拿・钱汤也一样。本文写给在东京新开桑拿・钱汤・SPA的业者，以及出租这类物件者，依公众浴场法・建筑基准法・消防法的条文与厚生劳动省的要领，整理签约或购买前可确认的事项。营业许可的取得本身属行政书士领域，另文处理；本文聚焦于不动产侧看到的物件条件。可否的最终确认，于特定行政厅・保健所・消防署的窗口进行。

桑拿・钱汤的物件，在用途地域能设在哪里？

先讲结论，用途地域不易成为关卡，这是桑拿・钱汤的特征，与餐饮店、美容室不同。

建筑基准法（昭和25年法律第201号）别表第二，就各用途地域订定可兴建的建筑物。公众浴场，即使在限制最严的第一种低层住居专用地域，也以「公众浴场（除个室付浴场业所涉者外）」列为可兴建的建筑物，往上的用途地域亦可兴建。因为钱汤长期被定位为地域生活所需的设施。

用途地域	公众浴场（除个室付浴场业）的处理
第一种・第二种低层住居专用地域／田园住居地域	可兴建（个室付浴场业所涉者不可）
中高层・住居・准住居地域	可兴建
邻近商业・商业・准工业・工业地域	可兴建
工业专用地域	须确认自治体的运用

需要留意的是「个室付浴场业所涉之公众浴场」。这依风俗营业等的规制及业务适正化等相关法律，用途地域受大幅限制。一般的桑拿・钱汤・超级钱汤・岩盘浴不属个室付浴场业，但依企划内容，界线须确认。

因此选物件时该先排除的不是用途地域，而是接下来要谈的构造设备・用途变更・消防。用途地域与容积率如何牵动土地估价，整理在日本的土地值为何随「容积率」而变；消防与自治体的确认先于契约的例子，整理在能开民宿（民泊）的物件条件。

公众浴场法要求的构造・设备要件是什么？

以营业方式经营公众浴场，需要都道府县知事的许可。公众浴场法（昭和23年法律第139号・最终修正 平成23年法律第122号）第2条第1项规定「以营业方式经营公众浴场者，须取得都道府县知事的许可」。第1条把公众浴场定义为「使用温汤、潮汤或温泉其他，使公众入浴的设施」，桑拿・钱汤・SPA均属之。

而许可的可否，取决于物件的作法。同法第2条第2项规定，知事于认定公众浴场的设置场所或构造设备在公众卫生上不适当，或设置场所欠缺配置的适正时，可不予许可；同条第3项则规定，其配置基准与构造设备基准由都道府县以条例订定。第3条进而要求换气・采光・照明・保温・清洁及其他公众卫生上必要的措施，其基准亦委由条例。

也就是说，具体的数值（浴室・脱衣室的大小、给汤・洗场、换气能力等），由各都道府县〈设有保健所的市・特别区则为该市・区〉的条例订定，各自治体不同。 「隔壁县以这个大小通过」不一定能沿用。

在物件侧，比起条例数值本身，该先确认的是有无能满足该数值的底子。

签约前确认	为何有效
能否男女别区隔脱衣室与浴室的格局	多数条例要求男女别・明确区隔・遮挡
给排水的位置与口径・给汤能力	浴槽・淋浴・桑拿需大量给汤与排水
换气设备的有无与增设余地	高温多湿的排出靠换气确保
电气・瓦斯容量	桑拿加热器・锅炉・循环过滤需容量
地板・墙壁的防水与防湿	耐常态湿气的底子。与复原范围也相关

给排水・换气・电气的设计属施工业者（设计者）领域。本公司（不动产公司）陪伴进行物件能否满足这些条件的先期调查，以及与出租人的条件协商。 设备设计本身不做。

另外，公众浴场有**一般公众浴场（即所谓钱汤）与其他公众浴场（桑拿・超级钱汤・岩盘浴・SPA等）**的区分。一般公众浴场常以条例设有与既设浴场保持距离的配置基准（距离限制），入浴费也是物价统制令的统制对象。另一方面，其他公众浴场原则不受距离限制，费用亦自由。新开桑拿・SPA通常属「其他公众浴场」，较不受配置基准之墙，但构造设备基准仍由条例另定。属何者依企划而变，请于着手时向管辖保健所确认。

在给排水・换气・退伍军人杆菌对策上，选物件有效的点是？

桑拿・钱汤的物件，比餐饮店更需处理水与热与湿气，这直接连到选物件。

第一，给汤与排水的能力。浴槽・淋浴・冷水浴使用大量汤水，排水也相应大。签约前，与施工业者一起看看前面的给排水管口径、贮汤・锅炉的放置处、排水的坡度与接续处，能减少返工。

第二，换气。能否设置把高温多湿排到室外的路径（风管・进气口・排气口），出租人是否允许穿越外墙・屋顶，与餐饮店的排气风管是同一议题。此结构与在毛坯（skeleton）物件开餐饮店时，排气・油脂截留器・防火把选物件决定到什么程度相通。

第三，退伍军人杆菌（Legionella）对策。循环式浴槽在过滤器与配管易繁殖退伍军人杆菌，公众浴场的退伍军人症集体感染过去曾成问题。厚生劳动省的「公众浴场卫生等管理要领」示明浴槽水的消毒（氯等）・循环过滤装置的管理・推荐挂流式・贮汤槽的温度管理等（2026年9月16日参照）。在物件阶段，有无能放置循环设备的机械室空间、以及能把配管做短而简单的底子，会左右日后卫生管理的难易。

物件要看的点	何时发挥作用
给汤・锅炉的设置场所与容量	浴槽・淋浴・桑拿同时使用能否承受
排水的口径・坡度・接续处	大量排水与油分・毛发的处理
换气・排气的路径与能否穿越	高温多湿的排出。需出租人许可
机械室（循环过滤・贮汤）的空间	退伍军人杆菌对策与维护的难易

这些设计・施工由施工业者、卫生管理的运用由开设者负责。本公司陪伴进行物件是否具此底子的先期调查。

中古物件的用途变更・检查完成证如何确认？

这里是桑拿・钱汤特有的关卡。公众浴场属建筑基准法的特殊建筑物（别表第一(い)栏(4)项列有「公众浴场」）。

因此，把曾是事务所或店铺的中古物件改为桑拿・钱汤时，该用途所用部分的楼地板面积超过200㎡，原则就需要用途变更的确认申请。建筑基准法第87条第1项，就变更用途为同法第6条第1项第1号的特殊建筑物（别表第一(い)栏用途且超过200㎡）时，准用确认手续。这与美容室、诊所不易触及用途变更确认形成对比，漏看这点，开业就会停住。

同时，确认**检查完成证（检查済証）**的有无。没有检查完成证的中古建物，可能在用途变更确认申请或金融机构融资上出现障碍。即使没有，有时可透过法适合状况调查确认兴建时的合法性，并须辨别是既存不适格还是违反建筑。此议题整理在没有检查完成证的中古物件能否转为福祉设施。

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中古物件确认	在哪里・谁	为何有效
该用途部分是否超过200㎡	图面・特定行政厅	超过则需用途变更的确认申请（第87条）
检查完成证的有无	检查完成证・台帐记载事项证明	没有时法适合调查的要否
是既存不适格还是违反建筑	建筑士・特定行政厅	直接影响改正的可否与费用
消防用设备的现况	消防署・图面	(9)项イ・ロ要求的设备会变

还有消防。消防法施行令别表第一，把桑拿（蒸气浴场・热气浴场其他类此的公众浴场）列为(9)项イ，其他公众浴场列为(9)项ロ。(9)项イ因处理火气・高温，消防用设备与避难的基准可能比(9)项ロ更严。用途变更・建筑确认由建筑士（指定确认检查机关）、消防同意・消防用设备由消防署处理。用途变更的要否・检查完成证・消防设备，都能在签约前于特定行政厅与消防署窗口确认。 事业用物件全般请见投资用・事业用不动产，事务所与许认可的关系请见公司设立与办公室选择。照护事业所发生同样返工的原因，整理在为何找不到照护事业所的物件；契约书要读哪里，整理在租赁契约书，该读哪里。

许可申请・建筑确认・消防各该委托谁？

开桑拿・钱汤，是牵涉专家多的领域。一开始先做好分工就不会迷路。

要做的事	负责
物件的调查・条件确认・仲介・买卖/租赁契约	四叶不动产株式会社（宅地建物取引业）
公众浴场的营业许可申请・向保健所提出的书类制作	行政书士
用途变更・建筑确认的设计・申请	建筑士（指定确认检查机关）
消防同意・消防用设备・防火对象物的申报	消防署・消防设备士
给排水・换气・循环过滤的设备设计与施工	施工业者

物件的调查、仲介、买卖・租赁的契约，由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）承接。公众浴场的营业许可申请等向官公署提出的书类制作，由四叶行政书士事务所承接。这两者（不动产公司・行政书士事务所）是各自独立的事业体。请分别直接与各自签约。 本公司与本事务所，既不收取也不支付介绍费・转介费。用途变更・建筑确认的设计请找建筑士，消防用设备请找消防设备士，登记请找司法书士，税务请找税理士，各自直接委托。咨询免费。行政的窗口・格式・条例的数值・受理的运用会变。请于着手时直接确认管辖保健所・特定行政厅・消防署的页面。

常见问题

Q. 桑拿・超级钱汤能开在住宅区（第一种低层住居专用地域）吗？
A. 建筑基准法别表第二，即使在第一种低层住居专用地域，也把「公众浴场（除个室付浴场业所涉者外）」列为可兴建的建筑物。单看用途地域有开设的余地。但公众浴场法的构造设备基准（都道府县条例）、用途变更的确认申请、消防、对邻近的顾虑，会另外发生作用。用途地域上的可否依物件而异，请于特定行政厅窗口确认。

Q. 上一手也是浴场的居抜（带装潢）物件，能否原样通过营业许可？
A. 不一定。公众浴场法的许可是就物件与经营者取得，上一手的许可不会承接，条例或运用也可能已修正。请于交屋前检查残留设备（浴槽・循环过滤・锅炉）的状态、对现行条例基准的适合、退伍军人杆菌对策的作法、消防用设备的现况，并向保健所・消防署确认。

Q. 把办公大楼的一室改为桑拿，需要用途变更的确认申请吗？
A. 公众浴场属建筑基准法的特殊建筑物，故该用途所用部分的楼地板面积超过200㎡时，原则需要用途变更的确认申请（建筑基准法第87条第1项）。即使在200㎡以下，用途地域的限制与采光・换气・防火等实体规定仍会适用。要否依楼地板面积・构造・区域而变，请于签约前向特定行政厅确认。

Q. 桑拿在消防法上，与普通钱汤的处理不同吗？
A. 不同。消防法施行令别表第一，把蒸气浴场・热气浴场其他类此的公众浴场（桑拿）列为(9)项イ，其他公众浴场列为(9)项ロ。(9)项イ因处理火气・高温，消防用设备与避难的基准可能比(9)项ロ更严。所需设备也随建物的规模・楼层而变，请向消防署确认。

本文出处（一手资料）

• e-Gov法令检索「公众浴场法」（昭和23年法律第139号。第1条＝公众浴场的定义（使用温汤・潮汤・温泉其他使公众入浴的设施）、第2条第1项＝以营业方式经营需都道府县知事许可、第2项＝设置场所・构造设备在公众卫生上不适当・欠缺配置适正时可不予许可、第3项＝配置基准・构造设备基准由都道府县条例、第3条＝换气・采光・照明・保温・清洁其他公众卫生上必要措施及其基准的条例委任。最终修正 平成23年法律第122号。2026年9月16日参照）
• e-Gov法令检索「建筑基准法」（昭和25年法律第201号。别表第一(い)栏(4)项＝公众浴场属特殊建筑物、别表第二＝用途地域内的建筑物（公众浴场除个室付浴场业所涉者外，自第一种低层住居专用地域起可兴建）、第48条＝用途地域的限制、第6条第1项第1号＝特殊建筑物且超过200㎡的确认、第87条第1项＝用途变更时准用确认申请。2026年9月16日参照）
• e-Gov法令检索「消防法施行令」（昭和36年政令第37号。别表第一(9)项イ＝蒸气浴场・热气浴场其他类此的公众浴场、(9)项ロ＝イ以外的公众浴场。消防用设备等的设置基准依防火对象物的区分而变。2026年9月16日参照）
• 厚生劳动省「公众浴场卫生等管理要领等」（浴槽水的消毒・循环过滤装置的管理・贮汤槽的温度管理等含退伍军人杆菌对策的卫生管理思路。具体的构造设备・卫生措施数值依各都道府县・设有保健所的市・特别区的条例。2026年9月16日参照）

※构造设备・卫生措施的具体数值（浴室・脱衣室的大小、给汤・洗场・换气能力等），由各都道府县・设有保健所的市・特别区的条例订定，各自治体不同。本文未就个别物件判断。请于着手时于管辖保健所・特定行政厅・消防署窗口确认。用途地域上的可否・用途变更确认申请的要否，随物件的楼地板面积・构造・区域指定而变，最终确认于特定行政厅窗口进行。是否属「个室付浴场业所涉之公众浴场」依企划而变，若属之则用途地域限制大幅改变。本文为一般性的资讯提供，并非判断或保证个别物件的可否或营业许可的受理。物件的调查・仲介及买卖・租赁契约由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业）承接，营业许可申请等向官公署提出的书类制作由四叶行政书士事务所承接，两者为各自独立的事业体，请分别直接签约。用途变更・建筑确认的设计由建筑士、消防用设备由消防设备士负责。没有介绍费・转介费的往来。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录号码 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分钟。把物件（不动产）与许认可（行政手续）的论点放在同一张桌上确认。详细经历请见作者页面。