要開三溫暖・錢湯（公眾浴場）需要什麼樣的物件？——公眾浴場法與用途地域

結論（先說重點）：三溫暖・錢湯・SPA的物件，最先發生作用的是：①用途地域——公眾浴場除「個室付浴場業」外，可在相當廣的用途地域內興建，這裡不易卡關；②公眾浴場法要求的構造設備基準——由都道府縣條例訂定，各自治體不同；③用途變更的確認申請——公眾浴場屬建築基準法的特殊建築物，該用途超過200㎡原則需要；④給排水・換氣・退伍軍人桿菌對策，共4點。選物件真正的關卡不在用途地域，而在構造設備與用途變更・消防。簽約前確認條例與檢查完成證，就能防止返工。

被告知「上一位承租人的浴室設備還留著，可以馬上開」而承租，卻在營業許可階段被保健所與特定行政廳雙方要求重做。餐飲店或診所物件會發生的返工，三溫暖・錢湯也一樣。本文寫給在東京新開三溫暖・錢湯・SPA的業者，以及出租這類物件者，依公眾浴場法・建築基準法・消防法的條文與厚生勞動省的要領，整理簽約或購買前可確認的事項。營業許可的取得本身屬行政書士領域，另文處理；本文聚焦於不動產側看到的物件條件。可否的最終確認，於特定行政廳・保健所・消防署的窗口進行。

三溫暖・錢湯的物件，在用途地域能設在哪裡？

先講結論，用途地域不易成為關卡，這是三溫暖・錢湯的特徵，與餐飲店、美容室不同。

建築基準法（昭和25年法律第201號）別表第二，就各用途地域訂定可興建的建築物。公眾浴場，即使在限制最嚴的第一種低層住居專用地域，也以「公眾浴場（除個室付浴場業所涉者外）」列為可興建的建築物，往上的用途地域亦可興建。因為錢湯長期被定位為地域生活所需的設施。

用途地域	公眾浴場（除個室付浴場業）的處理
第一種・第二種低層住居專用地域／田園住居地域	可興建（個室付浴場業所涉者不可）
中高層・住居・準住居地域	可興建
鄰近商業・商業・準工業・工業地域	可興建
工業專用地域	須確認自治體的運用

需要留意的是「個室付浴場業所涉之公眾浴場」。這依風俗營業等的規制及業務適正化等相關法律，用途地域受大幅限制。一般的三溫暖・錢湯・超級錢湯・岩盤浴不屬個室付浴場業，但依企劃內容，界線須確認。

因此選物件時該先排除的不是用途地域，而是接下來要談的構造設備・用途變更・消防。用途地域與容積率如何牽動土地估價，整理在日本的土地值為何隨「容積率」而變；消防與自治體的確認先於契約的例子，整理在能開民泊的物件條件。

公眾浴場法要求的構造・設備要件是什麼？

以營業方式經營公眾浴場，需要都道府縣知事的許可。公眾浴場法（昭和23年法律第139號・最終修正 平成23年法律第122號）第2條第1項規定「以營業方式經營公眾浴場者，須取得都道府縣知事的許可」。第1條把公眾浴場定義為「使用溫湯、潮湯或溫泉其他，使公眾入浴的設施」，三溫暖・錢湯・SPA均屬之。

而許可的可否，取決於物件的作法。同法第2條第2項規定，知事於認定公眾浴場的設置場所或構造設備在公眾衛生上不適當，或設置場所欠缺配置的適正時，可不予許可；同條第3項則規定，其配置基準與構造設備基準由都道府縣以條例訂定。第3條進而要求換氣・採光・照明・保溫・清潔及其他公眾衛生上必要的措施，其基準亦委由條例。

也就是說，具體的數值（浴室・脫衣室的大小、給湯・洗場、換氣能力等），由各都道府縣〈設有保健所的市・特別區則為該市・區〉的條例訂定，各自治體不同。 「隔壁縣以這個大小通過」不一定能沿用。

在物件側，比起條例數值本身，該先確認的是有無能滿足該數值的底子。

簽約前確認	為何有效
能否男女別區隔脫衣室與浴室的格局	多數條例要求男女別・明確區隔・遮擋
給排水的位置與口徑・給湯能力	浴槽・淋浴・三溫暖需大量給湯與排水
換氣設備的有無與增設餘地	高溫多濕的排出靠換氣確保
電氣・瓦斯容量	三溫暖加熱器・鍋爐・循環過濾需容量
地板・牆壁的防水與防濕	耐常態濕氣的底子。與復原範圍也相關

給排水・換氣・電氣的設計屬施工業者（設計者）領域。本公司（不動產公司）陪伴進行物件能否滿足這些條件的先期調查，以及與出租人的條件協商。 設備設計本身不做。

另外，公眾浴場有**一般公眾浴場（即所謂錢湯）與其他公眾浴場（三溫暖・超級錢湯・岩盤浴・SPA等）**的區分。一般公眾浴場常以條例設有與既設浴場保持距離的配置基準（距離限制），入浴費也是物價統制令的統制對象。另一方面，其他公眾浴場原則不受距離限制，費用亦自由。新開三溫暖・SPA通常屬「其他公眾浴場」，較不受配置基準之牆，但構造設備基準仍由條例另定。屬何者依企劃而變，請於著手時向管轄保健所確認。

在給排水・換氣・退伍軍人桿菌對策上，選物件有效的點是？

三溫暖・錢湯的物件，比餐飲店更需處理水與熱與濕氣，這直接連到選物件。

第一，給湯與排水的能力。浴槽・淋浴・冷水浴使用大量湯水，排水也相應大。簽約前，與施工業者一起看看前面的給排水管口徑、貯湯・鍋爐的放置處、排水的坡度與接續處，能減少返工。

第二，換氣。能否設置把高溫多濕排到室外的路徑（風管・進氣口・排氣口），出租人是否允許穿越外牆・屋頂，與餐飲店的排氣風管是同一議題。此結構與在毛胚（skeleton）物件開餐飲店時，排氣・油脂截留器・防火把選物件決定到什麼程度相通。

第三，退伍軍人桿菌（Legionella）對策。循環式浴槽在過濾器與配管易繁殖退伍軍人桿菌，公眾浴場的退伍軍人症集體感染過去曾成問題。厚生勞動省的「公眾浴場衛生等管理要領」示明浴槽水的消毒（氯等）・循環過濾裝置的管理・推薦掛流式・貯湯槽的溫度管理等（2026年9月16日參照）。在物件階段，有無能放置循環設備的機械室空間、以及能把配管做短而簡單的底子，會左右日後衛生管理的難易。

物件要看的點	何時發揮作用
給湯・鍋爐的設置場所與容量	浴槽・淋浴・三溫暖同時使用能否承受
排水的口徑・坡度・接續處	大量排水與油分・毛髮的處理
換氣・排氣的路徑與能否穿越	高溫多濕的排出。需出租人許可
機械室（循環過濾・貯湯）的空間	退伍軍人桿菌對策與維護的難易

這些設計・施工由施工業者、衛生管理的運用由開設者負責。本公司陪伴進行物件是否具此底子的先期調查。

中古物件的用途變更・檢查完成證如何確認？

這裡是三溫暖・錢湯特有的關卡。公眾浴場屬建築基準法的特殊建築物（別表第一(い)欄(4)項列有「公眾浴場」）。

因此，把曾是事務所或店舖的中古物件改為三溫暖・錢湯時，該用途所用部分的樓地板面積超過200㎡，原則就需要用途變更的確認申請。建築基準法第87條第1項，就變更用途為同法第6條第1項第1號的特殊建築物（別表第一(い)欄用途且超過200㎡）時，準用確認手續。這與美容室、診所不易觸及用途變更確認形成對比，漏看這點，開業就會停住。

同時，確認**檢查完成證（檢查済証）**的有無。沒有檢查完成證的中古建物，可能在用途變更確認申請或金融機構融資上出現障礙。即使沒有，有時可透過法適合狀況調查確認興建時的合法性，並須辨別是既存不適格還是違反建築。此議題整理在沒有檢查完成證的中古物件能否轉為福祉設施。

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中古物件確認	在哪裡・誰	為何有效
該用途部分是否超過200㎡	圖面・特定行政廳	超過則需用途變更的確認申請（第87條）
檢查完成證的有無	檢查完成證・台帳記載事項證明	沒有時法適合調查的要否
是既存不適格還是違反建築	建築士・特定行政廳	直接影響改正的可否與費用
消防用設備的現況	消防署・圖面	(9)項イ・ロ要求的設備會變

還有消防。消防法施行令別表第一，把三溫暖（蒸氣浴場・熱氣浴場其他類此的公眾浴場）列為(9)項イ，其他公眾浴場列為(9)項ロ。(9)項イ因處理火氣・高溫，消防用設備與避難的基準可能比(9)項ロ更嚴。用途變更・建築確認由建築士（指定確認檢查機關）、消防同意・消防用設備由消防署處理。用途變更的要否・檢查完成證・消防設備，都能在簽約前於特定行政廳與消防署窗口確認。 事業用物件全般請見投資用・事業用不動產，事務所與許認可的關係請見公司設立與辦公室選擇。照護事業所發生同樣返工的原因，整理在為何找不到照護事業所的物件；契約書要讀哪裡，整理在租賃契約書，該讀哪裡。

許可申請・建築確認・消防各該委託誰？

開三溫暖・錢湯，是牽涉專家多的領域。一開始先做好分工就不會迷路。

要做的事	負責
物件的調查・條件確認・仲介・買賣/租賃契約	四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）
公眾浴場的營業許可申請・向保健所提出的書類製作	行政書士
用途變更・建築確認的設計・申請	建築士（指定確認檢查機關）
消防同意・消防用設備・防火對象物的申報	消防署・消防設備士
給排水・換氣・循環過濾的設備設計與施工	施工業者

物件的調查、仲介、買賣・租賃的契約，由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承接。公眾浴場的營業許可申請等向官公署提出的書類製作，由四葉行政書士事務所承接。這兩者（不動產公司・行政書士事務所）是各自獨立的事業體。請分別直接與各自簽約。 本公司與本事務所，既不收取也不支付介紹費・轉介費。用途變更・建築確認的設計請找建築士，消防用設備請找消防設備士，登記請找司法書士，稅務請找稅理士，各自直接委託。諮詢免費。行政的窗口・格式・條例的數值・受理的運用會變。請於著手時直接確認管轄保健所・特定行政廳・消防署的頁面。

常見問題

Q. 三溫暖・超級錢湯能開在住宅區（第一種低層住居專用地域）嗎？
A. 建築基準法別表第二，即使在第一種低層住居專用地域，也把「公眾浴場（除個室付浴場業所涉者外）」列為可興建的建築物。單看用途地域有開設的餘地。但公眾浴場法的構造設備基準（都道府縣條例）、用途變更的確認申請、消防、對鄰近的顧慮，會另外發生作用。用途地域上的可否依物件而異，請於特定行政廳窗口確認。

Q. 上一手也是浴場的居抜（帶裝潢）物件，能否原樣通過營業許可？
A. 不一定。公眾浴場法的許可是就物件與經營者取得，上一手的許可不會承接，條例或運用也可能已修正。請於交屋前檢查殘留設備（浴槽・循環過濾・鍋爐）的狀態、對現行條例基準的適合、退伍軍人桿菌對策的作法、消防用設備的現況，並向保健所・消防署確認。

Q. 把辦公大樓的一室改為三溫暖，需要用途變更的確認申請嗎？
A. 公眾浴場屬建築基準法的特殊建築物，故該用途所用部分的樓地板面積超過200㎡時，原則需要用途變更的確認申請（建築基準法第87條第1項）。即使在200㎡以下，用途地域的限制與採光・換氣・防火等實體規定仍會適用。要否依樓地板面積・構造・區域而變，請於簽約前向特定行政廳確認。

Q. 三溫暖在消防法上，與普通錢湯的處理不同嗎？
A. 不同。消防法施行令別表第一，把蒸氣浴場・熱氣浴場其他類此的公眾浴場（三溫暖）列為(9)項イ，其他公眾浴場列為(9)項ロ。(9)項イ因處理火氣・高溫，消防用設備與避難的基準可能比(9)項ロ更嚴。所需設備也隨建物的規模・樓層而變，請向消防署確認。

本文出處（一手資料）

• e-Gov法令檢索「公眾浴場法」（昭和23年法律第139號。第1條＝公眾浴場的定義（使用溫湯・潮湯・溫泉其他使公眾入浴的設施）、第2條第1項＝以營業方式經營需都道府縣知事許可、第2項＝設置場所・構造設備在公眾衛生上不適當・欠缺配置適正時可不予許可、第3項＝配置基準・構造設備基準由都道府縣條例、第3條＝換氣・採光・照明・保溫・清潔其他公眾衛生上必要措施及其基準的條例委任。最終修正 平成23年法律第122號。2026年9月16日參照）
• e-Gov法令檢索「建築基準法」（昭和25年法律第201號。別表第一(い)欄(4)項＝公眾浴場屬特殊建築物、別表第二＝用途地域內的建築物（公眾浴場除個室付浴場業所涉者外，自第一種低層住居專用地域起可興建）、第48條＝用途地域的限制、第6條第1項第1號＝特殊建築物且超過200㎡的確認、第87條第1項＝用途變更時準用確認申請。2026年9月16日參照）
• e-Gov法令檢索「消防法施行令」（昭和36年政令第37號。別表第一(9)項イ＝蒸氣浴場・熱氣浴場其他類此的公眾浴場、(9)項ロ＝イ以外的公眾浴場。消防用設備等的設置基準依防火對象物的區分而變。2026年9月16日參照）
• 厚生勞動省「公眾浴場衛生等管理要領等」（浴槽水的消毒・循環過濾裝置的管理・貯湯槽的溫度管理等含退伍軍人桿菌對策的衛生管理思路。具體的構造設備・衛生措施數值依各都道府縣・設有保健所的市・特別區的條例。2026年9月16日參照）

※構造設備・衛生措施的具體數值（浴室・脫衣室的大小、給湯・洗場・換氣能力等），由各都道府縣・設有保健所的市・特別區的條例訂定，各自治體不同。本文未就個別物件判斷。請於著手時於管轄保健所・特定行政廳・消防署窗口確認。用途地域上的可否・用途變更確認申請的要否，隨物件的樓地板面積・構造・區域指定而變，最終確認於特定行政廳窗口進行。是否屬「個室付浴場業所涉之公眾浴場」依企劃而變，若屬之則用途地域限制大幅改變。本文為一般性的資訊提供，並非判斷或保證個別物件的可否或營業許可的受理。物件的調查・仲介及買賣・租賃契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承接，營業許可申請等向官公署提出的書類製作由四葉行政書士事務所承接，兩者為各自獨立的事業體，請分別直接簽約。用途變更・建築確認的設計由建築士、消防用設備由消防設備士負責。沒有介紹費・轉介費的往來。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。把物件（不動產）與許認可（行政手續）的論點放在同一張桌上確認。詳細經歷請見作者頁面。