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外国人找房、租赁・买卖小知识、文京区地区信息等。
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华人圈的非居住者买方，能用日本收益物件办成套房贷款（Apartment Loan）吗？
住在海外的非居住者（中国、台湾）购买日本收益物件时，日本国内金融机构的套房贷款、Proper Loan，多要求借款时在日本有住所（住民登录）、永住资格，或日本国内的连带保证人，本人单独能用的很有限，可否由各金融机构审查作最终判断。因此现金交割是主轴，从海外汇款的入账时点反推交割日是要点。东京都文京区的宅地建物交易士兼行政书士，从条文与公开资料整理购买时的融资与现金交割实务。
设定了配偶者居住权的继承建物，卖得掉吗？评价、买方、消灭的实务
附有配偶者居住权的继承建物，继承所有权的人仍可出售。但居住权若已登记，可对抗买方（民法第1031条），且居住权不得转让给第三人（民法第1032条第2项），因此实务上通常先请配偶者抛弃或合意消灭、办妥涂销登记后，再以无负担的状态出售。涂销登记交司法书士，消灭对价的转让所得与视同赠与交税理士，遗产分割的纠纷交律师。东京都文京区的宅地建物交易士兼行政书士，从条文与国税厅资料整理出售的可否与步骤。
继承了正在转租（一括借上げ／整栋包租）中的出租物件——契约与租金如何承接
继承父母生前交给转租业者「整栋包租（一括借上げ、master lease）」的出租物件，等于以包括承继继承了业主（出租人）的地位。不能只因为发生继承就中途解除包租契约；即使附有「租金保证」，转租业者仍可能提出减租请求。东京文京区的宅地建物取引士兼行政书士，依条文与公开资料整理。
什么样的物件才能开设失智团体家屋？用途地区、规模与消防要件
失智团体家屋（失智症对应型共同生活照护）并非任何物件都能开设。选物件阶段会发酵的有四点：该市町村“日常生活圈域”是否还有名额（总量管制）、该建筑属于消防法施行令别表第一(6)项ロ须设置洒水设备等消防设备、每一单元5至9人且每一事业所原则最多3单元的规模、以及既有建筑改用时是否需要用途变更的确认申请。东京都文京区的宅地建物交易士兼行政书士，依条文与公家资料整理出看房前能先从书面筛选的部分。
继承的老家有未登记的建筑。还能直接卖吗？从表题登记开始的流程
继承的老家即使有未登记的建筑，本身仍能出售。但买方、金融机构多半要求登记，所以实务上会先办“表题登记”与“所有权保存登记”，再整理成继承的名义。顺序是①由土地家屋调查士办建筑的表题登记（不动产登记法第47条）②由司法书士办所有权保存登记（同法第74条）③再办继承名义的登记。明明缴着固定资产税却未登记，并不罕见。东京都文京区的宅地建物交易士兼行政书士为您说明。
中国、台湾买方持有日本收益物件，该用法人还是个人名义？
华人圈的非居住者持有日本收益物件时，“用法人（日本的资产管理公司）持有，还是用个人持有”，是买之前就该决定的问题。分水岭主要有三：非居住者本人收取的租金，会伴随预扣与申报；日本公司（内国法人）收取的租金，不在非居住者预扣范围，但法人有设立与维持成本；而不论哪一种，都可能需要纳税管理人。最终的利弊属税理士的领域。东京都文京区的宅地建物交易士兼行政书士，从物件取得与管理的实务面提供信息。
没有检查完成证的中古物件，能改成残障福祉设施吗──选物件前要先看哪里
没有检查完成证（检查済证）的中古物件，有时仍能改成残障福祉或日间照护设施。区别在于选物件阶段看的重点：该用途使用的建筑面积是否超过200平方米（超过就需要用途变更的确认申请）、有无检查完成证，若没有能否通过法令适合状况调查确认建筑当时的合法性、以及属于既存不适格还是违建。东京都文京区的宅地建物交易士兼行政书士，依条文与国家资料整理出看房前能先从书面筛选的部分。
寻找住宅型收费养老院的物件：用途地域・消防・面积的要件
住宅型收费养老院（住宅型有料老人ホーム）的物件，先起作用的有三点：①用途地域（收费养老院作为「养老院」属儿童福祉设施等，除工业专用地域外的所有用途地域皆可建）②消防（依消防法施行令别表第一(6)项ロ或(6)项ハ，喷淋设备是不论面积都要、或6,000㎡以上才要，完全不同）③居室面积（老人福祉法上无一律基准，但标准指导指针以单人间・每人13㎡以上为目安）。老人福祉法第29条第1项的申报由业者本人向都道府县知事为之，本公司仅止于提供物件信息。东京文京区的宅地建物取引士兼行政书士整理。
继承来的土地，界线未确定就能卖吗？需要确定测量的场面
继承来的土地，界线未确定也能卖，但买方・银行常要求「确定测量图」，没有时价格易降、交房易延。界线起争执时，进入笔界特定制度（不动产登记法第123条以下・2006年施行）与分笔登记，这些由土地家屋调查士承担。把继承登记（司法书士）・让渡所得税（税理士）与测量的顺序先组好，可减少手回。卖的段取与媒介由本公司（四叶不动产株式会社）以信息提供承担，测量・登记・税务由各有资格者处理。东京文京区的宅地建物取引士兼行政书士整理。
开设访问看护站时，物件需要哪些条件？
访问看护站的物件，法令首先要求两点：专用事务室，以及提供访问看护所需的设备・备品（平成11年厚生省令第37号第62条）。因为服务是到利用者家中，不需要像机构那样的居室。用途地域也相对宽松：技术性助言把这类事务所视为「老人福祉中心及其类似者」，住居专用地域也有设置余地。东京文京区的宅地建物取引士兼行政书士，整理契约前可确认的事项。
住海外的继承人，要卖出租赁中的公寓该如何进行？
住海外的继承人卖出继承来的租赁中公寓时，三个条件重叠（继承・租赁中・非居住者卖主）。要点：业主变更（owner change）卖出，把租赁契约・押金・承租人原封不动移转给买方（出租人地位的移转＝民法第605条之2，押金由受让人承继）；即使要卖也先办继承登记（不动产登记法第76条之2・2024年4月1日施行）；卖主为非居住者时，买方会就卖出代金源泉征收10.21％，之后以确定申报精算。东京文京区的宅地建物取引士兼行政书士整理步骤。
以毛坯（skeleton）物件开餐厅——排气、隔油池、防火如何决定选物件
毛坯（无内装）物件能否开餐厅，签约前大致由四点决定：①用途地域（第一种低层住居专用地域、工业专用地域原则不能开）②排气风管能否通到外墙或屋顶并取得出租人同意③隔油池（grease trap）能否后装，取决于给排水与地板下的素地④防火分区、洒水设备、避难路径在楼层与面积下是否成立。东京文京区的宅地建物取引士兼行政书士，整理签约前能确认的事。
卖掉继承来的共有不动产——需全员同意的场面，与只卖自己持分的实务
要把继承的共有不动产「整笔」卖掉，需全体共有人同意（民法第251条第1项）。但只卖自己的持分，不需其他共有人同意就能卖给第三人——只是持分用途受限、价格易偏低、买方也有限。谈不拢时进入共有物分割（民法第256条・第258条），一旦成为争讼就是律师的领域。卖之前须先办好继承登记（2024年起义务化）。东京文京区的宅地建物取引士兼行政书士整理。
华语圈买主在日本买卖契约中最易误解的条款（订金・贷款特约・契约不适合）是什么？
华语圈买主在日本买卖契约中最易绊倒之处，是订金（手付）与中国的「定金」角色不同、贷款特约（融资利用的特约）会让契约无条件白纸化、以及契约不适合责任以「知悉后1年内通知」的期间行使。三者都能靠先读契约书与重要事项说明书的条款来防止。东京文京区的宅地建物取引士兼行政书士，对照中国的商业习惯读解这三条款。
汽车整备工厂（特定整备的认证工厂）可用的物件，要满足哪些条件？
可作为认证工厂（特定整备，道路运送车辆法第78条）的物件，取决于三点——用途地域是否准许汽车修理工厂、认证基准（第80条）的作业场与点检作业场能否以足够的间口与天花板高度容纳、地板与前面道路能否承受升降机作业与车辆进出。三者都能在签约前确认。东京文京区的宅地建物取引士兼行政书士，整理承租前该确认的事项。
继承到的市街化调整区域土地卖得掉吗？既存宅地与开发许可的辨别
继承到的市街化调整区域土地可以卖，移转所有权不需开发许可。左右价格的是买方能否兴建。昔日的「既存宅地」制度已于2001年废止，可否改建现在由条例区域与个别许可决定。东京文京区的宅地建物取引士兼行政书士，整理签约前能确认的事。
学童保育（放学后儿童俱乐部）能用的物件？用途地域、面积与避难
可用于学童保育（放学后儿童健全育成事业）的物件，由用途地域、专用区划面积（依厚生劳动省令，每名儿童约1.65平方米以上）、避难、消防与耐震决定。这与放学后日间照顾是不同制度。东京文京区的宅地建物取引士兼行政书士，整理签约前能确认的事。
找针灸院・整骨院的物件，用途地域与保健所开设申报要确认什么？
针灸院・整骨院（あはき・柔整的施术所）的物件，先发生作用的是两点：用途地域（施术所与诊所不同，一般被当作「服务业店铺」处理，受用途地域限制）、以及能否满足施术所的构造设备基准（专用施术室6.6㎡以上・等候室3.3㎡以上・换气・消毒设备）。开设申报是「开设后10日内」由施术者本人向保健所提出，申报文件的制作由行政书士承接。东京文京区的宅地建物取引士兼行政书士，整理签约前能确认的事。
台湾专业人士处理日本不动产时，最困惑的登记与权状差异在哪？
台湾的「权状」与日本的「登记识别情报」都是证明所有人本人身分的工具，但性质不同。日本在2004年修正不动产登记法，废止纸本权利证，改为12码英数字的登记识别情报。公示所有权的正本是登记簿，即使遗失权状或识别情报，也能以事前通知或有资格代理人的本人确认情报完成出售。日本能代理所有权移转登记的是司法书士，台湾的地政士无法代理日本登记。东京文京区的宅地建物取引士兼行政书士，从条文整理这些差异。
继承的不动产以换价分割卖出的流程？名义・登记・让渡税的按分
把继承的不动产「卖掉分现金」就是换价分割。要点两个——即使以代表人名义登记后卖出，只要是为换价之便、代金依协议实际分配，赠与税就不成问题（国税厅质疑应答事例）；卖出获利的让渡所得税，由各继承人依持分申报。继承登记自2024年4月1日起义务化，卖出前提下也避不开。东京文京区的宅地建物取引士兼行政书士整理实务顺序。
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